3 Mayıs 2017 Çarşamba

Konut ve Balon Meselesinin Analizi

Konut fiyatlarının yükselişi, düşüşü ve tekrar yükselişi
1990’lı yılların son dönemiyle 2008 küresel krizi arasındaki dönemde dünyadaki önemli eğilimlerden birisi yükselen konut satış fiyatlarıydı. Bütün dünya, inşaat yaparak büyüme yolunu keşfetmiş gibiydi. Özellikle yeni teknolojilerin gelişmesiyle konutlarda kullanılan malzemelerin çok hızlı bir değişim geçirmesi eskiyen konutları yenileriyle değiştirmek isteyen insan sayısının artmasına yol açtı. Dünya refahında 1990’ların ortasından başlayan ve on yıldan fazla süren yükselen konjonktür de bu yenilenmeye yardım etti. Geliri artan insanlar evlerini yenilemeye başladılar. Bu gelime konut talebini ve dolayısıyla konut fiyatlarını artırmaya başladı.

Aşağıdaki grafik bize, 2000 yılının ilk çeyreğinden (ilk çeyrek dâhil) 2016 yılının son çeyreğine kadar (son çeyrek hariç) küresel konut fiyat endeksindeki değişimi gösteriyor (yazıda kullandığım grafiklerin tümünü IMF’nin Global Housing Watch adlı sitesinden aldım: http://www.imf.org/external/research/housing/index.htm.) 


2000 yılını baz olarak alan endeks (2000 = 100) 2008 yılındaki küresel krize kadar inanılmaz bir çıkış sergiliyor ve bu yaklaşık 9 yıllık konjonktürel çıkış aşamasında sürede konut fiyatları 2008 yılında tepe noktasına ulaşarak yaklaşık yüzde 60 yükseliş göstermiş bulunuyor. Küresel krizin ortaya çıkmasıyla birlikte bu çıkış kısa bir duraklama yaşadıktan sonra bu kez düşüş başlıyor. Düşüşün dip noktası 2013 yılında görülüyor (yaklaşık yüzde 11 oranında bir gerileme.) Sonrasında konut fiyatları yeniden yükseliş eğilimine geçiyor ve hızla 2008 yılındaki tepe noktasına doğru yaklaşıyor.

Bu grafiğe bakarken 2000 ile 2008 arasındaki hızlı yükselişin çok tartışılan ‘emlak balonu’ meselesine ışık tuttuğunun altını çizelim. 2013 sonrasında başlayan yeni yükseliş eğiliminin benzer bir balon yaratıp yaratmadığının da tartışıldığını vurgulayalım. Bugün bunu söylemek için erken olduğu kanısındayım çünkü artık baz daha yüksek bir yerde bulunuyor.

Son bir yıl içinde ülke özelinde konut satış fiyatlarında nasıl bir gelişme olduğunu görebilmek için aşağıdaki grafiğe bakmamız gerekiyor. 


Grafik bize sol tarafta Brezilya ile başlayıp Endonezya’ya kadar giden ülkelerde son bir yıl içinde konut satış fiyatlarının düştüğünü, Makedonya, Peru ve Belçika’da fiyatların değişmediğini, Finlandiya’dan Yeni Zelanda’ya kadar giden ülkelerde ise fiyatların arttığını gösteriyor. Türkiye, konut satış fiyatlarının son bir yıl içinde artış gösterdiği ülkeler arasında bulunuyor.

Türkiye ile ilgili olarak son bir yılda (Şubat 2016 ile Şubat 2017 arası) konut satış fiyat endekslerindeki gelişmeleri Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksinden yararlanarak bir grafik haline getirebiliriz (Kaynak:

Aşağıdaki grafikte mavi çizgi eski yani ikinci elden konut satış fiyatlarını, yeşil çizgi yeni konut satış fiyatlarını gösteren endekslerdeki değişimi sergiliyor.


Grafik, Türkiye’de son bir yıl içinde hem yeni hem de eski konut satış fiyatlarının düzenli bir yükseliş eğilimi içerisinde olduğunu ortaya koyuyor. Türkiye özelindeki bu değerlendirme yukarıda IMF sitesinden alınan grafikteki görünüme uyumlu bir durumu gösteriyor.

Konut satış fiyatları artıyor ama kiralar aynı oranda artıyor mu?
Bu soru bizi emlakte balon var mı yok mu tartışmasının odak noktasına götürüyor. Çünkü eğer kiralar da konut fiyatlarıyla paralel artıyorsa konuta olan talep doğru bir talep demektir. Buna karşılık satış fiyatları artarken kira gelirleri benzer şekilde artmıyorsa o zaman farklı bir görünüm söz konusu demektir.

Aşağıdaki grafik konut satış fiyatlarıyla kiralar arasındaki ilişkiyi gösteriyor. 100 üzerinden çizilen noktalı çizgi bize konut satış fiyatlarıyla kiraların aynı oranda arttığı sınırı gösteriyor endeks 2010 yılını baz alarak yani 2010 = 100 olarak hazırlanmış bir endeks.)

Çek Cumhuriyeti, konut satış fiyatlarıyla kiraların aynı oranda arttığı ekonomin tipik örneği olarak karşımızda duruyor. Onun solundaki ekonomiler 2010 yılından bu yana konut satış fiyatlarının kiralara göre daha fazla arttığı, sağındaki ekonomiler kiraların konut satış fiyatlarından daha fazla arttığı ekonomiler.

Türkiye ekonomisi konut satış fiyatlarının kiralara göre en hızlı arttığı ekonomi durumunda bulunuyor. Buna göre Türkiye’de konut satış fiyatlarındaki artış ile kiralardaki artış arasında 2010 yılından bu yana konut satış fiyatları lehine yaklaşık yüzde 50 oranında fark oluşmuş. Yani konut satış fiyatlarındaki artış kadar kiralar artmamış.   

Aşağıdaki grafik, 2012 = 100 bazlı endeksler aracılığıyla Türkiye’de çeşitli illerdeki konut satış fiyatlarındaki artışlarla kiralardaki artışı karşılaştırmalı olarak göstermektedir (Kaynak: Reidin verilerinden Cusham & Wakefield Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu, 2016.) 


Grafik, bir önceki grafikteki görünümle aynı şekilde kira artışlarının satış fiyatlarındaki artışların gerisinde kaldığını ortaya koyuyor.

Değerlendirme
Nüfus artışı, gelir artışının hızlanması, kentlileşme eğiliminin artmasıyla birlikte 1990’ların son çeyreğinde bütün dünyada konut talebinde ortaya çıkan artış konut satış fiyatlarının artmasına yol açmış bulunuyor. Bu artış 2008’de başlayan küresel krizle birlikte düşüşe dönüşse de bu dönüş fazla uzun sürmemiş görünüyor. 2013’den itibaren konut fiyatlarında 2000 – 2008 arasındaki kadar güçlü olmasa da yeni bir artış eğilimine girilmiş bulunuluyor. Bu eğilim Türkiye’de benzer bir çizgide gelişmiş. 

Yukarıya aldığımız grafikler bize konut fiyatlarında yaşanan artışların kiralara benzer biçimde yansımadığını gösteriyor. Bu durumda Kira / Satış Fiyatı ilişkisi giderek birbirinden uzaklaşan bir ilişki halini alıyor. Eskiden 20 – 25 yıllık kira getirisi konutun satış fiyatına eşitken bu oran 30 – 35 yıla doğru gidiyor. Zaten emlakte balon var mı yok mu tartışmasının temeli de bu orana dayanıyor. Bu durumda ya konut satış fiyatları yanlış ya da kiralar. Konutun satış fiyatıyla getireceği kira geliri arasındaki fark ne kadar açıksa balonun varlığı da o kadar gerçek demektir. Ne var ki aradaki farkın açılmasının temel nedenlerinden birisi kiralardaki artış oranının Yİ – ÜFE fiyat endeksine bağlanmış olması. Enflasyonu üretici fiyatları açısından ölçen bu endeks yıllardır hep yüzde 3 – 4 oranı gibi TÜFE’ye göre düşük çıkıyor ve o nedenle de kiralardaki artış, konut satış fiyatlarındaki artışın gerisinde kalıyordu. Bu yıl bu endeks hızlı bir artışla yüzde 16’lara yükselmiş bulunuyor. Bu durumda konut kiraları önümüzdeki dönemde artacak gibi görünse de konut stoku bolluğunun buna ne kadar imkân tanıyacağı son derecede zor yanıtlanacak bir soru. 

117 yorum:

  1. Hocam bu verilerin nedenlerinden bir tanesi kayıt dışı kira gelirleri olması mümkün mü?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bu yoruma katılıyorum. Ancak kayıt dışı konut satışlarını da unutmamak lazım. Bu nedenle hem kayıt dışı kira hem de kayıt dışı satışlar ı bilebilmek lazım ki o da pek mümkün değil

      Sil
    2. Bunlar sonuçta anketle derleniyor dolayosıyla kayıt dışılık burada pek etkili olmaz.

      Sil
  2. hocam son yıllarda ülkemize gelen mülteci sayisinin kira ve konut fiyatları uzerindeki etkisi hesaplamada yok tersine goc ve dusen alım gücü artan kredi faizleriyle bence tablo degisir.Kolay ve ucuz isgucu yaratmada potansiyeli olan bu sektoru lokomotif olarak kullanmak herkezin isine geldi 1 al 2 ye sat . Balonu bilmem ama bence gumlerse iyi ses yapar.

    YanıtlaSil
  3. Mahfi Bey, yazı için teşekkürler ama müzmin bir kiracı olarak akşam akşam moralim bozuldu.
    Kendi kendime ev fiyatlarını görünce sorduğum sorular geldi yine aklıma.Birbirinden alakasız olabilir ama;
    1. Devlet neden bütün yardımlarını kobiye esnafa yapar, bordolu çalışana yapmaz, maaşı yatmadan vergi kesintileri olur? SGK prim çarpanı/oranı yükseltilir? vb.
    2. KGF'den batık firmalara milyar paralar dağıtılırken, orta gelir sınıfına konut edinim hakkı doğurabilecek gerçek faydalar neden sağlanmaz?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Olaya siyasi bakmak lazım.

      Sil
    2. Aslında TOKİ bu amaçla kurulmuş bir kurum ama desteklediği inşaatlara bakılınca amacıyla pek ilgisi olmayan lüks inşaatlara yöneldiği görülüyor. Nedenini ben de tam olarak açıklayamıyorum.

      Sil
    3. Nedeni rant ekonomisi.

      Sil
    4. Adsız 18:37, Geçen yıl çıkarılan konut hesabı kanununu inceleyin, yazdığınız teşviğe en yakını bu: 3 ile 5 yıl arasında ev almak için para biriktirirseniz devlet de %15-20 arası ek para veriyor size. Hemen hemen bütün bankalar uyguluyor internetten araştırın, ev alacaksanız önemli bir fırsat olur.

      Sil
    5. @Adsız 4 Mayıs 2017 11:48 Senin bu uygulamadan haberin yok heralde? 5 sene bi hesap açıp para biriktireceksin; devlet de bu rakamın %20'si kadar yardım edecek, bu katkının da max tutarı 15bin olacak. Şu anda 250bin liraya eşşek bağlasan durmayacak evler satılıyor ki yapılan yardım da bunun çok gerisinde. Dostlar alışverişte görsün; başka açıklaması yok.

      Sil
  4. Sonuç bölümünde bahsettiğiniz Kira artışının yasal olarak sınırlandırılması kağıt üzerinde olsada , benim tanıdığım türk milleti bu işin üstesinde rahatlıkla gelmiştir.Bence var olan durum gerçeği yansıtmakta, yani Türkiye'de Kira * 15 yıl = Evin bedeli denkleminde Evin bedelinin < Evin piyasa değeri olan her bölgede balon var olduğunu düşünüyorum.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Kiraci degistiginde tufe ufe olayi cozuluyor. Kira carpanini vatandasin alim gucu sinirliyor. Ev fiyatlarini ise uygun kredi kosullari ve uzun vadeler bide tuketim hirsimiz kamciliyor.

      Sil
  5. Hocam galiba turuncu grafiğin üzerinde küçük bir hata var. 2000 yılı baz olarak alınmış ancak (2010=100) denilmiş.Bu arada harika bir yazı tıpkı dedektif gibi sorgulamışsınız hocam.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Düzelttim, teşekkür ederim. Ben Ekonomide Analiz kitabında da anlattığım gibi ekonomik olayların analizine dedektif gibi olay yeri incelemesiyle başlayıp bakmak gerektiğini düşünüyorum ve analizlerimi hep bu yöntem (olay yeri incelemesi + kanıt toplama + akıl yürütme) üzerine kuruyorum.

      Sil
  6. Büyük oranda oturmak için değil ama yatırım amaçlı olarak parası olanlara satılan bu kadar eve karşın, satış-kira arasında oluşmuş olan bu farkın kiralardaki artışla kapanacağını düşünüyorsunuz yani? Arada %50 civarında bir fark oluşmuşken bu farkın sadece kira artışı ile kapanacağını düşünmek fazla iyimser bir yaklaşım gibi görünüyor, satış fiyatlarında bir düzeltme olması çok daha anlamlı değil mi. Örneğin İstanbul gibi bir şehirde 90-150 m2 milyonluk dairelerin fiyatındaki yükseklik (hadi balon demeyelim), kiraların zaman içinde yeteri kadar artmaması değil, fiyatların şiştiğine delil gibi geliyor bana. Çünkü benzer düzeyde kiraların artması durumunda bu kiraları ödeyecek veya ödemek isteyen müşteri bulmak bayağı zor olacak.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bu fark kapanmayacak, bizim insanımız "iş"e yatırım yapmayı pek sevmez, eli biraz para gören gayrimenkule yatırıp kira geliri elde etmek ister. Dengeyi bozan bu, kültürümüz böyle. Halbuki o parayla iş kurulsa veya kurulan işlere destek olunsa (borsa vb yatırımı gibi) bu kaynaklar istihdama, üretime, ihracata dönüşür.

      Sil
    2. Is kurduğunuz da risk büyük piyasa asiri rekabet var birde zarar ederseniz devlet size vergiyi verme demiyor ekonominin büyüme si çok yavaş 3 ay is yapamazsaniz bir yil iceri girersiniz konut yatırım i riski yok

      Sil
  7. Hocam çok güzel bir yazı olmuş. Konut kiralarının satış fiyatları kadar artmamasının bence 2 sebebi var:

    1. Kira artışı direkt olarak insanların gelirleri ve enflasyon ile ilgili. Konut fiyatlarının artışı kadar insanların geliri artmadı. Enflasyon bir şekilde kağıt üzerinde düşük gösterildi. Enflasyona endeksli kira ise eridi gitti. Örneğin şu an yıllık enflasyon görece yüksek iken bu sefer kiracılar o kadar artış yapılmasına izin vermiyor...

    2. Grafiklerin baz alındığı veriler beyana esas. Genel olarak gelir vergisinden kaçınmak için kiralar resmiyetinde düşük gösteriliyor..

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Evet bu saptamalar bana da makul görünüyor.

      Sil
    2. 2. madde yanlış çünkü Reidin kira verilerinin piyasadan (emlakçılar, emlak siteleri vs.) toplandığı belirtmiş. Konut kiralarının satış fiyatları kadar artmamasının sebebi satışlar için verilen devlet teşvikleri olabilir. Kirayı özendirecek herhangi bir uygulama yok.

      Sil
  8. Engin...
    Mahfi Hocam, hayatın pahalılaşması kira artışında (- yönde) neden dikkate alınmıyor. Zaten alınan ücret temel gıda maddelerine gelen zamlarla enlasyonla eriyor. Bir de üzerine kiraya da fahiş artış isteniyor.
    Üstelik üretim yapmadan kimseye faydası olmadan kiradan geçinip, her firsatta maksimum arttirmaya çalışmak da insafsızca.
    Kendi insanını sömürmeyi neden bu kadar seviyoruz.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Kötü beslenme.

      Sil
    2. Belki de o kiralarla geçinmeye çalışan insanlar da sizin bahsettiğiniz hayat pahalılığına maruz kalıyordur ve enflasyon oranı kadar bile artış yapamadıklarını düşünürseniz alım güçlerinin azaldığını anlayabilirsiniz.insanlar belki de hayatları boyunca çalışıp kazandıklarıyla bir ev alabiliyorlar( şu anda hayal tabii) kira artış oranı hayat pahalılığını yansıtmayan bir endekse bağlanıyor ve o gayrimenkul üzerinden iki kere vergilendiriliyorlar ( kira geliri ve emlak vergisi) ve insanlardan asalak muamelesi görüyorlar. Ev almak için sadece kendileri çalışıyor zannedip kira ödemekten şikayet edenler ev aldıklarında nasıl bir psikolojide olur sanırım tahmin etmek güç değil

      Sil
    3. Ev sahibin seni sübvanse etmekle mükellef mi?

      Sil
  9. Mahfi hocam 2 blog önce bu konuyla ilgili yorumlarimiza cevap vermeyip bu blogla konuyu detayli açıkladığınız için çok ama çok tesekkurler

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bazen yeni yazı yazıp onun yorumlarına dalınca eski yazıya gelen yorumlar gözden kaçabiliyor. Telafi edilmiş olmasına memnun oldum.

      Sil
  10. Uzun zamandır sizi büyük bir iştahla takip ediyorum. Bu güzel derlemeniz için teşekkür ediyorum fakat haddim olmayarak 2 noktaya dikkat çekmek isterim.

    1- Türkiye ve istanbulda ortalama satış-kira getirisi oranı olarak değer: 19.5 yıl. 25 30 ya da 35 değil. Evet arttığı bir gerçek ama oranlar o derecede değil. (Bazı mahallelerde makasın çok açıldığı 40-45 i bile bulduğu mümkündür ama genel ortalama böyle değil)

    2- Satış değeri ile kira değerinin arasının açılması yani kiranın daha az arttığı halde satış değerlerinin daha fazla artmasının bir kaç sebebi var. Birincisi, satış değeri artışı toplam arza ve talebe göre şekilleniyor. Bu toplam talep içinde yatırımcı diyebileceğimiz özellikle yurtdışı kaynaklar mevcut. Kira artışı ise daha çok yurt içinde yaşayan insanların gelir düzeyi ile ilgili. Gelir düzeyi artışımız, konut satış değeri artış hızını yakalayamıyor. Çünkü piyasaya dışardan talep girişi mevcut.

    İkincisi, kentsel dönüşüm ile ya da proje şeklinde katma değer eklenerek yenilenen yapıların satış değerinin daha yüksek olması normal. Çünkü aynı arsa fakat daha kaliteli malzeme ile ve daha güvenli üretiliyorlar. Kullanım koşullarındaki fark ve segment değişimi, kira artışını da beraberinde getirirken, kullanım süresinin uzaması ve toplam kalitenin katma değer ile artması, kira artışlarına göre çok daha yüksek oranlarda satış değerini arttırıyor.

    "Emlak fiyatları, olması gerekenden daha pahalı mı" sorusuna sizin gösterdiğiniz göstergelere ek olarak bir kaç yönden daha cevap verilebilir. Örneğin (ortalama kişi başı gelir / ortalama ev fiyatları) değeri bize diğer ülkeler ile karşılaştırılabilir bir altyapı sağlar. Ancak düşük sayılarda oluşan, yüksek değişim oranları kıyaslama yaparken bizi şaşırtmasın. (1400TL'nin %50 fazlası, 10.000 TL nin %10 fazlasından büyük değildir.) Türkiyede ve İstanbulda ev fiyatları hala büyük avrupa metropollerine göre düşük seviyededir. Keza kira/satış oranları da gelişmiş ülkelerden hala düşüktür.

    Ulaşım ve iletişim imkanlarının bu kadar geliştiği bir çağda gelişmiş ülkeler ile aramızdaki farkın hem emlak değeri hem de milli gelir anlamında kapanma eğiliminde olması beklenebilir.

    Sonuç kısmına gelecek olursam,
    Kira fiyatları beklentinizin aksine son dönemde yer yer düşüş sergilemekte (özellikle ofislerde) ve genel itibarla yatay devam etmektedir. Bunu çeşitli bilgi kaynaklarından teyid edebilirsiniz. Bence duruma balon diyemeyiz ancak bazı projeler ve bölgelerde kısmi bir fiyat fazlalığı olabilir. Özellikle yabancı satış miktarlarının dolayısı ile talebin azalması ile birlikte, buralarda 1-2 yıl içinde satış fiyatı düşüşleri gerçekleşebilir.
    Hele buna hem gelir hem de nüfus açısından büyümekte olduğumuzu da eklersek; 2008 deki gibi bir ani düşüş trendi ve kriz beklemek Türkiye için gerçekçi ve adil değildir.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Haklisiniz da 2019'a kadar buna benzer yazilari coook gorecegiz, sizin bu bahsettikleriniz anlatilan hikayenin akisina uymuyor. Bilimsellik bunu gerektiriyor.

      Sil
    2. Yorum/katkı için teşekkür ederim, çok önemli noktalar bunlar. Yalnız sonuç bölümünde "Kira fiyatları ...son dönemde yer yer düşüş sergilemekte..." şeklindeki tespitiniz kira/satış fiyatı farkının daha da açılmakta olduğunun (1- deki açıklamanızın tersine) bir göstergesi değil mi?

      Sil
    3. Sayın Muhibbi, satış-kira getirisi oranı hesaplarken çok yapılan hataya düşüyorsunuz. Doğrudan evin fiyatını kirayı bölerseniz gerçekçi olmuyor. Bu teorik bir değer ve gerçekte bu tutmaz: Öncelikle kira gelirinden her yıl vergi ödemek zorundasınız. Sonrasında o gayrimenkul uzun vadede %100 dolu kalmaz, kiracı değişir arada boş kalır. Sonra yine kiracının %100 kirasını aksatmadan ödediği varsayılır ki gerçekte yine fire olur. Ayrıca ev sahibinin ödemesi gereken bakım-onarım masrafları vardır uzun vadede bunlar dikkate değer miktara ulaşır. Sonuç olarak yılda 12 yerine 9-10 kira alıyormuş gibi hesaplanırsa, diğer iki-üç kira vergi-fire-masraflara sayılırsa gerçekçi olur. Bu da pratikte o oranı yükseltir.

      Sil
    4. @adsız -> Önemli olan, kira-satış oranı artıyor mı azalıyor mu. Kastedilen bu.
      @hocam -> Son dönem kiralarda azalma ve ya durgunluk var. Öncesinde deli gibi artıyordu tabiki. Ayrıca çelişki yok. Zira satış değerleri de artmıyor. kira değerleri de artmıyor. Oran sabit şu anda. Çünkü dış satışlar yok.

      Sil
    5. Güzel ve yararlı youmlr ama bir iki sorun var.

      İlki "ortalama" meselesi. Bildiğiniz gibi "ortalamanın aldatıcılığı" gibi bir durum var. Ortalamayı esas alan değerlendirmeler aslında durumun ne derece kutupsallaşmış olduğu göstermiyor ya da dağılım eşitsizliğini saklıyor. Bir balon var ama bu balon belli bir segmentte, yani yüksek fiyatlı/lüks diye geçen konut segmentinde. Bu segmentte alıp oturandan çok yatırım amaçlı alan var. 1 milyon TL'ye daire alan unun 1 yıl sonrası 1,1 - 1,2 milyon TL civarında satış değerinde olacağını varsayıyor ve ona göre şimdiden satış fiyatı koyuyor. Aynı segmentteki alıcı da 1,2 milyona alıp 1 yıl sonra 1,4 milyona göre pozisyon alıyor. Bu durum gittikçe fyatları yukarıya itiyor ama orta ve alt segmentlerde durum tersi. Aksine, ortadakiler bu üst segmente artık geçemiyorlar. Bu türden bir terfi için gerekli kredi koşulları biraz kolaylaşsa da rakamların geldiği nokta bu alımları mantıksız kılıyor. Ankara gibi yerlerde bu çok çarpık durumlara yol açıyor. 2-3 milyona alınan dairelerin manzaraları diğer daireler...

      Ben bu üst segmentteki durumu Çin konut krizine benzetiyorum. Çin'de de yatırımcıların pompaladığı konut sektörü habire "sen yap, alacak olanlar gelip alacaklardır" mantığıyla şişti. Ortaya dev bloklar çıktı ve hepsi sahipli idi. Yani alanlar yatırım amaçlı almıştı ve kiralar düşük diye koca binalar kapkaranlık durdu 2-3 yıl üstüste. Sonra o insanlar gelmedi çünkü o rakamları verebilenler toplumun geneline göre dar bir kesim olan zengin yatırımcılardı ve onlar da birkaç yıldır o konutları kendi aralarında alıp satmakta idiler. Orta ve alt segmentlerden terfi açısından kopmuş olan üst segmentte balon patladı. Fiyatlar düştü ama balonun yarattığı kriz orta ve alt segmenti ürküttüğü için (kriz sözcüğünün yarattığı psikoloji) onlar da düşmüş rakamlara rağmen bu segmente geçmediler. Ayrıca zor duruma düşen inşaat şirketleri de fiyatlarda karışıklığa yol açtı. Bizden tek farkı; Çin'de o boş duran konutların içinde bizde birer kiracı olması. Yani aslında kirası 3000-4000TL olması gereken konutlar yarısı kadar rakamlara kiracıya veriliyor. Bu rakamlar boş duracağına aidatı ya da bazı masrafları (kısmen kredi ödemelerini) karşılıyor ama asla binanın gerçek kira değer değiller. Zaten o nedenle o 30-40 yıl rakamları telaffuz edilir oldu. Bu rakam ABD için 1990lı yılların sonunda 10-15 yıl idi ama şimdi 2 katına çıktı her yerde. Demek ki kira ve fiyat oranı aslında artık gösterge değil çünkü alan kişi konutun 10,20 ya da 30 yılda amortismanını düşünmüyor. Artık alım-satım için ayrı bir arz-talep dengesi, kira için ayrı bir arz-talep dengesi oluşmuş durumda. İkisi arasında yıl amortismanının anlamlı bir ilişkisi kalmadı.

      Bizde de TOKİ'nin işini yapmaması yüzünden alt ve orta düzeyde gelirli konut talebi karşılanamıyor. Yani aslında insanlar ev istiyorlar ama onlara yönelik inşaat projesi yok. Arsa fiyatları da arttığı için artık bu segmentlere ev zor hale geldi. Bir balon var ve patlarsa Çin örneğinde olduğu gibi hem inşaat hem konut sektörlerini zorlar, hem de zaten toplumsal paranoya ve güvensizlik ortamı nedeniyle hızla orta ve alt segmentlere de taşınır. Fırsatçılıkla düşen evleri alacak nakitte insan yok. Herkes krediyle bunlara erişeceği için bu kriz ortamı krediyle satış için de alıcı yaratamaz. Sonra Çin ya da kısmen İspanya örneğinde olduğu gibi olması gereken rakamların bile altına düşen ama satılamayan bir konut deposu oluşur. Ekonomi zaten inşaat üzerine kurulu ve bu lokomotif durursa zaten artçı dalgalar tüm finans ve sanayiyi de sarar.

      Teşekkürler ve saygılar

      İ.İ.

      Sil
  11. Hocam türkiye için konut endeksi baz yılı kaç 2008 mi

    YanıtlaSil
  12. Bu grafiğe bakarken 2000 ile 2008 arasındaki hızlı yükselişin çok tartışılan ‘emlak balonu’ meselesine ışık tuttuğunun altını çizelim. 2013 sonrasında başlayan yeni yükseliş eğiliminin benzer bir balon yaratıp yaratmadığının da tartışıldığını vurgulayalım. Bugün bunu söylemek için erken olduğu kanısındayım çünkü artık baz daha yüksek bir yerde bulunuyor.

    GUZEL BIR TESPIT CUNKU DUNYA 2008DEKI DUNYA DEGIL, NUFUS ARTTI DAHASI VAR OLAN DUNYA NUFUSUnun yas ORTAMASI OLGUNLASTI DOLAYISIYLA KONUT TALEBI ARTTI. TABLOYA GORE 2008DEKI 158 LIK BAZ PUAN SU AN ICIN 155LIK BAZ PUANDA BU BAZ PUANIN REEL OLARAK 2008I YAKALAMASI ICIN EN AZINDAN DUNYANIN 2008DEN BERI GSMH ARTIS ORANI ILE NUFUS ARTIS ORANI HESABA KATILMASI LAZIM. BANA GORE 2008DEKI BA Z PUANI YAKALAMAK ICIN EN AZ KABACA 170 BAZ PUAN OLMASI LAZIMki bugun iste 2008 seviyelerindeyiz diyebilelim. bU BAZ PUANI DA YAKIN VADEDE KARSILAYABILECGINI SANMIYORUM EN AZ 5 YIL SONRA DENGE BASKA BIR YERDE baska bir denge KURULUR.

    YanıtlaSil
  13. Konut balonu diye bir şey yoktur.

    Ekonomistlerin felaket tellallıkları vardır.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Birde troller vardir.

      Sil
    2. ABD'de 2008 krizine kadar mortgage ile ev alanlar da öyle zannediyorlardı, sonra foreclosure dalgası gelince anladılar ki meğer varmış. Millet 8-10 yıl kira öder gibi ev taksidi ödeyip sonra kendini sokakta bulunca anladı balon var mı, yok mu. İspanya hâlâ kendini toparlayamadı, kimsenin oturmadığı yeni yapılmış hayalet şehirleri turistlere falan gezdiriyorlar.

      Ama bizde olmaz. Benim evden Şişli-Beşiktaş hattındaki yarısı boş milyonlarca dolarlık rezidanslar net şekilde görünüyor, kredi vadeleri 20 yıla çıkmış, enflasyonun %12'yi bulduğu ve yükselmekte olduğu bir ortamda bankalar 0,79-0,49 faizle konut kredisi veriyormuş gibi görünebilmek için müteahhitlerle türlü çeşitli dolaplar çeviriyorlar, müteahhitler dostlar alışverişte görsün diye birbirlerine kâğıt üzerinde muvazalı satışlar yapıyorlar, emlâk sitelerinde kira getirisi ile satış fiyatını karşılama süresi 20-25 yıl arası olan evler kelepir olarak pazarlanıyor, yeter ki ev alsınlar diye yabancılara vatandaşlık vermek gibi türlü çeşitli hokkabazlıklar yapılıyor ama balon yok, her şey çok güzel.

      Ah bir de şu felâket tellalı ekonomistler olmasa millete yutturmak ne kolay olacak...

      Sil
    3. Görünen gerçekleri de felaket tellalligi olarak nitelemeniz de anca kendinizi kandirmaktan ibarettir. Zira bu balonun patlayacagi kesindir. Balonun alacagi hava giderek azalıyor. Bugun bu balonun patlamasina 5-10 yil var diyebiliyorsak, bu bikac sene sonra belki 1-2 sene diyecegimiz vakitler gelecektir. Zira toplum olarak hic birsey uretmeyip sadece konut yaparak (ki bunlari orta kesim ve altinin alamadigini dusunursek) cok da iyi biseyler yapmadigimiz eninde sonunda ortaya cikacak.

      Sil
    4. Adsiz 21:56, bir malin fiyatini satan degil alan belirler. O yuzden binbir takla da atsaniz, atmasaniz o evleri aliyorlar fiyatlari o yuzden o seviyede. Yarin bir gun o evi alanlar en azindan aldiklari fiyatlardan satacaklar. Satilmamasi icin insanlarin alirken odedigi paralarin ucup gitmis olmasi lazim, sanal olan bir sey de bir yere kaybolmaz.

      Kaldi ki olaya soyle bakabilirsiniz, milyonluk daireler satilamazsa ileride bu gelir dagilimin duzeldigini, insanlarin milyonunun olmadigini gosterecektir, milyonu olanlarin milyonlari da binleri olanlara aktarilmis demektir. Onlar da binlik evler alacaklar, ve mutlu hayatlarina devam edecekler. Yani dua edelim milyonluk evler ileride alinamasin.

      Sil
    5. Adsiz 21:56.. ya kesinlikle katiliyorum.

      Sadece yukaridaki raporda Mahfi hocanin eksik, daha dogrusu rakamsal olarak belirtmrdigi bir konu var.

      Bana göre bu cok önemli.

      O da mevcut "Konut Stoku" nun miktari. Bu sayi halihazirda cok fazla oldugunu tahmin ediyorum.. hal böyle iken üzerine sadece ekonomi carkini cevirebilmek icin yüzbinlercesini daha ilave etmek Balonu sisirmek demek degilmidir.?

      Öyle ya.. ekonominin ana kurali degilmidir.?

      Arz talep dengesinde..fazla arz bir ürünün fiyatini düsürmez mi.?
      Daha dogrusu, ihtiyacin ve talebin üzerindeki bir üretim o ürünün fiyatini düsürmez mi.?

      Kimse bana ülkede hala cok büyük bir konut talebi var demesin.

      kredi vadeleri 20 yıla çıkmış, enflasyonun %12'yi bulmus ve yükselmekte olduğu bir ortamda bankalar 0,79-0,49 faizle kredi verildigi bir ortamda talebin cok oldugunu kim söyleyebilir.

      Hele,

      ""milyonluk daireler satilamazsa ileride bu gelir dagilimin duzeldigini, insanlarin milyonunun olmadigini gosterecektir, milyonu olanlarin milyonlari da binleri olanlara aktarilmis demektir. Onlar da binlik evler alacaklar, ve mutlu hayatlarina devam edecekler. Yani dua edelim milyonluk evler ileride alinamasin.""

      gibi Garip bir aciklama ile aciklamaya kalkmasin.

      Benim bildigim birsey var ki. Ülkenin Dagi, tasi, sahilleri, ovalari, yaylalari
      atil konuttan ( sözümona "Villa" dan) gecilmiyor. Basinizi kaldiriniz %50 si satilik.. Ege sahillerine gidiniz görünüz. hic bosluk yok. kullanilmayan, atil duran sirf bu furyada rant elde etmek icin alinmis ve satilmayi bekleyen sahil tatil sitesi ile uzaktan yakindan alakasi olamayan daglarin eteklerine Kadar ilerlemis yüzbinlerce Beton yazlik veya villa.

      ve fiyatlar inanilmaz pahali..

      Nereye Kadar....?

      Sil
    6. Adsız 23:11

      O söylediğiniz kural, elinde mal almak için hazır parası bulunan, peşin parayla mal alacak kişi için geçerlidir. Eğer bir malı 10 yıl, 20 yıl gibi bir süreçte taksitle alacaksanız malın değerini satıcı belirler, siz alıcı olarak ille de o malı almak istiyorsanız ancak ödeyeceğiniz kredinin peşinatını ve taksit süresini belirleyebilirsiniz. O malı almak için ödeyeceğiniz peşinat gerçektir, gerisi ise sanaldır. Eğer belirlenen süreyi tamamlayıp malı üzerinize almayı başarabilirseniz malın değeri sizin için gerçek olur ama geçen süre sizin aleyhinize de gelişmiş olabilir, 10-20 yıl içinde değişen koşullar nedeni ile malı, ödediğiniz fiyatın yarısına bile satamayabilirsiniz.

      Krediyi ödemeyi düşündüğünüz süreçte bir şekilde ödeyemez duruma düşerseniz ise o malın o zamanki gerçek değerini acı bir şekilde öğrenirsiniz.

      Sil
    7. Adsiz 12:15 elinize saglik.

      son cümleniz.. gerceklesmeye basladi bile.

      Sil
    8. Adsız 11:14

      Yazınızı "Nereye kadar" diye bitirmişsiniz, size somut bir örnek vereyim:

      Fethiye'de Ölüdeniz'e yakın Ovacık diye bir mahalle var. İlginç bir yer, yerleşik nüfusun dörtte üçü İngiliz. Neden bu kadar çok İngiliz var derseniz, 2004-2005 yıllarında Türkiye AB'ye giriyor furyasında İspanya, İtalya, Güney Fransa gibi yerleri pahalı bulan İngilizlerden ağırlıklı olarak emekliler bu bölgeyi kendilerine göre ucuz buldular ve bir gelen diğerini de getirerek bölgeye yerleştiler. o dönemde ortalama villa fiyatları villasına göre 100-200 bin pound civarındaydı, gelen sayısı arttıkça rakamlar da uçtu, 250-300 bin poundlara ulaştı. Bu arada uyanık Türkler de "buralar uçacak, Türk ekonomisi batsa İngiltere'ye bir şey olmaz" diyerek aynı fiyatlardan villa aldılar, kimisi 2-3 villa birden aldı.

      Sonra neler oldu malum. Önce 2008 krizi, ardından toparlanma süreci, tam işler düzelirken Türkiye-AB ilişkilerinin geldiği rezalet durum, Brexit falan derken 10 yıl önce 300 bin pound'a alınan villalar bugün 150 bin'e düştü ama dönüp yüzüne bakan yok. Buna rağmen dediğiniz gibi hala dağların eteklerinde yolu izi olmayan yerlere villa yapımı devam ederken bir yandan da iflas eden edene.

      Aslında Türkiye'deki emlak sektörünün laboratuarı olabilecek bir örnek. Yabancı, yerli herkes ev almak için uğraşırken bir anda konjonktürün değişmesi ile yarı yarıya zarar edilen bir bölge ve rüzgarın değiştiği görülmeyip halen bir umutla devam eden inşaatlar. Umarım ülkenin genelinde de böyle olmaz.

      Sil
    9. Analizi ne katılıyorum 2004 yillarinda antalya kaş ta konut yapan müteahhit yabancilara satarak köşe oldu biz mobilyaların i yapiyorduk

      Sil
  14. 15 fauz veilen ulkede 600 bin tl lik bur konut kurasi 2.100tl ayrica gecen yila gire fiyatlar kirada geriliyor kentsel dönüşüm nedeniyle kiralanan yerler boşa çıkıyor ve eskisi gibi talep canli değil hocam balon var hemde uçan balon bankalarındaki konut kredileri konusu başka bir alem.

    YanıtlaSil
  15. Hocam çoğu yorumcunun değerlendirmediği faktörü sizde atlamışsınız: reel faizler. Geçtiğimiz yıllarda özellikle 2011 sonrası, negatif reel faiz ortamında yatırımcılar ümitsizce pozitif getiri vaat eden yatırım aradı. Anektodal olarak çevremden biliyorum stopaj sonrası 5 %e kadar düşen getiriler, yerinde duran döviz yerine projeden ev alırım bitince 30-50% kazanırım dedi çoğu insan . Yine az kimsenin dikkate aldığı KDV uygulaması da büyük şehir konut fiyatlarını bir anda 18 e varan şekilde artırınca, destekleyici kentsel dönüşüm kanunları ve bu alanı milyonlarca TL lik reklam yapılınca bi süre için kendini götüren momentum ortaya çıktı.
    Şimdi gördüğüm yatırımcılar evleri kiralamaya çalışıyor. Fiyat kazanç oranı çok kolayca sahibinden sitesinden bile yapılabilir resmî verilere ve onların ölçümüne gerek yok. Aynı markalı site lerdeki aynı m2 lik konutlardan 10larca aynı anda satılık ve kiraliklar var. Benim gördüğüm Maslak at mesela 30-40 yıl arası kirayı karşılama oranı.
    Artan konut stoğunu ve artmayan kişisel gelirleri düşünürsek kira artışı ile bu oran yakın gelecek ye düşemez.
    Bu aslında klasik bir verimsiz yatırım durumu bence.

    YanıtlaSil
  16. Hocam ben de kıt ekonomi bilgimle kendimce birkac husus siralamak istiyorum:
    1- turkiyede nufus artis hizi tablodaki bircok ulkeden yuksek. Konut talebi bu sebepten her daim canlidir.
    2- turkiyede ozellikle konut kredisi musterileri borcuna en sadik kredi musterisidir. Bu sadakat balonun patlamasina karsi bir nevi sigortadir.
    3- mevduat ve bono/tahvilde reel faizin durumu ortada. Tasarruflarin en azindan degerini korur hatta biraz da kira getirir dusuncesiyle konut yatiriminda degerlendirilmesi de talebi canli tutuyor. (Keske 1, 2, 3 ve daha fazla sayida ev sahibi olanlarin istatistikleri de olsaydi). Talebi canli tutan kesim bence ilk konutunu alanlar degil.
    4- yap-satci muteahhit modundan kurumsal insaat sirketlerine evrilmek de (finansmana ulasmada kolaylik, buyuk kamu yatirimlari sayesinde mali durumlarinin guclenmesi vs.) sektoru ayakta tutan etkenlerden diye dusunuyorum.
    Saygilar.

    YanıtlaSil
  17. Hocam Amerika'da faizler yüzde üç-dörtlere gelmeden piyasaların oluşan balonları görmezden geleceğini düşünüyorum. Siz ne dersimiz? Emeğiniz için teşekkürler...

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. iyi bir acidan konuya bakmissiniz, abd'de %2.5'a cikarsa faizler biz de %20'ye gelir. bu da balonun baslangici olur diye dusunuyorum. (yil: 2018 Aralik olur tahminim). fakat bir yandan da birisi eyy faiz seni indirecegiz diyor. bu durumda da doviz yeni rekorlara kosar.

      Sil
  18. ondan konutlar elde kaldı satamıyorlar

    YanıtlaSil
  19. Hocam Türkiye'de emlak vergisinin düşüklüğü kira gelirini maksimize ediyor. O nedenle bu tezinize katılmıyorum.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Türkiye'de emlak vergisi geçmişe göre oldukça yüksek. Geliri bizim 4 katımız olan ülkelerle kıyaslamayın.

      Sil
  20. mevduat faizlerinin % 13 olduğu, enflasyonun % 12 olduğu bir ortamda bazı bankalar konut piyasasını canlı tutabilmek için % 10.50 dan konut kredisi veriyor. Bu daha ne kadar sürdürülebilir.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Konut kredileri 10 yillik hatta 20 yillik veriliyor. MB politika faizini 8%'de tutarak ileride fonlama faizinin dusecegi mesajini veriyor. Bankarin konut piyasasini canli tutmak gibi bir misyonu olmadigi gibi arzusu oldugunu da sanmiyorum cunku bir banka insanlarin "yatirimini" konut yerine vadeli banka mevduatinda yapmasini ister.

      Aslina bakarsaniz 8% politika faizine gore 10% 10 yillik faiz gereksiz yuksek, ancak oran dustukce insanlar borclarini yeniden yapilandirabilirler bu yuzden kredi kullanimi devam ediyor.

      Sil
  21. Hocam merhaba. Makroekonomide para ve rant-faiz getiren varlıkların toplamı milli servete eşittir deniyor. Bu durumda bir ülkenin milli serveti geniş tanımlı para arzına eşittir denebilir mi?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Milli serveti ölçmek bu kadar kolay değil. Para - rant - faiz getirmeyen yerler var. Bunları para - rant ve faiz getirecek biçime dönüştürürseniz servetin tanımı değişiverir.

      Sil
  22. Bütün dünyada MB'ları piyasalara müdahale ederek büyümeyi desteklerken aktif balonlarına sebep oluyorlar, bu son 10 yılda o hale geldi ki MB'ları büyüme yerine aktif balonlarını destekler oldular.Gayrimenkul balonu ise bütün aktif balonları içinde balonların anası(en büyüğü) olup değer olarak GSMH'ya oranı olarak ta en fazlasıdır. Gelişmiş ülkelerde GSMH'nın %300'üne gelişen ülkelerde ise %70-120 arasındadır. Tüketiciler artan konut fiyatlarına güvenerek harcamalarıda arttırdılar bu da büyümeyi destekleyen önemli unsur.
    Ama balonlara biraz yukardan bakarsak kapitalist ekonomilerde döngüler var.Bu döngüler içinde en uzunu ve çöktüğünde en büyük zarar vereni Gayrimenkul Döngüsü olup kaçınılmaz şekilde Türkiyede de olacaktır.GM döngüleri ortalama 18-23 yıl sürer bunun son 4-5 yılıda çöküş dönemidir.
    Türkiye de bu sürecin ne zaman başladığı hakkında fikriniz varsa ne zaman biteceğini de tahmin edebilirsiniz.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Abd de konut fiyatlari 2013 itibaren yükseliş e gecmis bu veri sizi dogrulamiyor

      Sil
  23. buyur burdan yak
    http://www.abcgazetesi.com/100-yil-icinde-dunyayi-terk-etmeliyiz-52300h.htm

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bu nüfus artışı ve büyüme hırsıyla sonunda oraya gelinecek galiba.

      Sil
    2. Nüfus artışının doğal sonucu olan insan kalitesindeki düşüş yüz yıldan çok önce insanlığın sonunu getirecek, bu nedenle endişeye gerek yok. Milyarlarca insandan oluşan ve sadece içgüdüsel dürtülerle hareket eden kuru kalabalıklar bu işi kendi aralarında halledecekler zaten. Dünyada insan kalitesi düştükçe yönetim kalitesi de düşüyor, yönetim kalitesindeki düşüş ise insan kalitesini daha da düşürüyor. Asıl QE şu anda insanlık için söz konusu, bu işin sonu kaçınılmaz olarak büyük ve kanlı bir savaş. Eşik çoktan aşıldı, kalan zamanın tadını çıkarmaya bakalım.

      Sil
  24. Ofis binalari kiralar ve satis fiyati dustugu halde ne yeterli satis ne kiralayan var bunlar meskene cevrilmezse durum kotu doviz borclarinin neden ne kadar yuksek oldugunun sebebide mahfi bey mesken derken bu ofis binalari buna dahilmi ofis binasi cok kisiyi batirir bunu hangi hesaba gore yaptilar ilginc

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bu hesaplamalarda ofis binaları yok.

      Sil
  25. Kira gelirleri artmamasi cok normal ulkede son yillarda yuksek zam alan kimse olmadigi icin zorunlu olarak kira gelirleri dusuk kaliyor.Ev aliminda Turkiye ye has bir ozelligimiz var aile destegi,miras dugun ve benzeri olaylar ile eline bir miktar para gecen yeni nesil 100 bin pesinat verip 150-200 bin kredi cekerek onundeki 10 yil boyunca kredi taksidi odemekte mutahit tarafina geldigimizde girdilerin fiyatlarinin cok yukselsigi soylenmekte fakat ulkemizdeki sorun 1000m2 arsasi olan insanlar onceden %25 ile kat karsiligi anlasma yapar iken gunumuzde bu rakam %45 hatta buyuk sehirlerde %70 e yakin durum boyle olunca insaat maliyetinden cok arsa payindaki yukselme emlak fiyatlarini fazlasiyla sisirmekte emlakta eski kayit disi rakamlari kalmadi belediyeler tarafindan verilen rayic bedeller son derece guncel degerlere yakin Kisacasi ulkemizde gelirine gore kimsenin gucu ev almaya yetmez iken cevresel faktorler ve baski ile zorunlu olarak ev almakta fiyatlarin yukselmesinin onunu acmaktadir.Bu emlak piyasasi boyle gitmez

    YanıtlaSil
  26. hocam 30-35 yıl dünyanın hiçbir yerinde uygulandığını duymadığım bir kira çarpanı. kaynak gösterebilir misiniz lütfen ?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Böyle resmi bir kaynak yok ne yazık ki. Ama İstanbul'da birçok semtte fiili durum budur. Maslak civarı böyle mesela.

      Sil
    2. REIDIN endeks yayınlıyor.

      Sil
  27. Hocam, ortalamalara bakarak yorum yapmak doğru mu? Kuzey Amerika'da konut fiyat artışları ortalama (average) değil, median üzerinden yapılır. Kiralar için ortalama mantıklı olabilir, ama, örneğin, lüks konut üretimi arttığı durumda, ortalama rakamlar, pazarı yansıtmayacak şekilde artışa sebep olabilir.

    Ayrıca, twitter'da da yazdım:
    1. Kira artışı regüle - enflasyon üstü artış pek mümkün değil. Bunun etkisinin büyük olduğunu düşünüyorum. Emre bey (@ertem_emre) de benzer yorum yapmış.
    2. Gittikçe daha lüks konutlar yapılıyor - bunun etkisi birinci kadar yüksek değildir.
    3. Büyük konut üreticileri fiyat düşürmeden finansman sağlıyor. Bunun etkisi herhalde küçüktür.

    Bir diğer etken, kayıt yöntemleri olmalı. Birkaç yıl öncesine kadar, tapuda evin değeri 100 TL iken kredi için evin değeri 200 TL olabiliyordu. Devlet bu konuda bir girişimde bulundu ve artık bu farklılık daha zor. Ayrıca, insanların kurumsal üreticilerden alımlarını arttırması, tapuda gösterilen rakamların doğruluğunu arttırmıştır.

    Son olarak, evet, kira/fiyat oranı önemli ama bu oran, o dönemki faiz ile de çok ilişkili değil mi?
    Faizlerin %30 olduğu dönemdeki kira/ev fiyatı oranı ile %10 olduğu dönemdeki kira/ev oranının aynı olması anlamlı değil. Yatırımcılar enflasyon/alternatif yatırım araçlarına göre bir getiri bekleyeceklerdir.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Doğru saptamalar, katkı için teşekkür ederim.

      Sil
  28. Hocam bankalar gün sonunda açık verdiğinde kasalarındaki parayı mı kullanır yoksa direkt MB'den mi borçlanır?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. MB den borçlanır çünkü açık verdiğinde zaten kasayı da kullanmıştır muhtemelen

      Sil
    2. Hocam bankaların yaklaşık 25 milyar tl nakit değerleri var bu kasasında duran para anlamına geliyor heralde. Bankalar da günde ortalama 100 milyar tl MB'den borçlanıyorlar. O zaman kasayı kullandıklarına göre; 25 milyar tlnin 20'sini kullanırlarsa 120 milyar tl açık mı veriyorlar gün sonunda ve 20sini kasadan karşılayıp 100ünü MB'den mi alıyorlar? Fazla verdiklerinde de o kasa doluyordur. Doğru bir mantık mı?

      Sil
  29. Merhaba Mahfi Hocam. İngilizce iktisat okuyan bir öğrenciye hem iktisatı öğrenmek için hem de İngilizcesini geliştirmek için ek kaynak önerebilir misiniz? Teşekkürler.
    Gazi M.Kemal Atatürk'ün şu sözü hepimize örnek olmalı:Görevinizi diğer kişileri kıskanmadan yapmalısınız. Kariyer yolunda yalnız değilsiniz. Sizinle aynı hedefe sahip başkaları da olacak. Bu hayat karşılaşmasında diğer rakipleriniz yetenekleri ile sizi geçebilirler. Bir başarı elinizden kaçabilir, bundan dolayı rakiplerinize kızmayınız. Eğer elinizden geleni yaptıysanız kendinize de kızmayınız. Asıl önemli olan kariyer yolunda verdiğiniz çaba ve emektir. İnsanın elinde olan ve kendisini mutlu edecek olan şey çabadır.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. https://www.youtube.com/watch?v=PHe0bXAIuk0&t=1401s

      Sil
  30. Sayın Eğilmez, bundan 10 sene önce pencerelerinde KİRALIK yazısı bulunan ev bulmak çok zordu. Evler, eski kiracı daha evi boşaltmadan kiralanırdı. Şimdi etrafımız pencerelerinde KİRALIK yazısı olan evlerle dolu. Bu evler boş, peki eskiden bu evlerde yaşayanlar şimdi nerelerde yaşıyorlar? Hadi bazı gençler, ebeveynleriyle beraber yaşamaya başladı, ilaveten birden fazla kiralık evde oturanlar şimdi sadece bir kiralık evde oturuyorlar, veya bir kısmı Büyükşehirlerden ayrıldı, tam emekli olarak yazlıklarına taşındılar. Ancak bu pencelerinde KİRALIK yazan evler bunlardan daha fazla gibi geliyor bana. Peki eskiden bu kiralık evlerde oturanlar şimdi neredeler? nerelerde yaşıyorlar?
    Ayrıca KONUT BALONUNDAN etkilenen Amerika , Katar, Birleşik Arap Emirlikleri bu balondan kötü yönde etkilenmediler galiba. Çünkü buralardaki evler hep yabancılara satıldı, yabancılar zarar gördü, Bu Ülkelere hem para girdi hem de Ülke vergilerini topladı, ayrıca bu inşaatları yapan firmalar Bu devletlerden kredi yardımı almadan, kendi getirdikleri kaynaktan inşaatlarını yaptılar. Sadece bu evleri alan yabancılar (lütfen tabirimi mazur görün: HACIAĞALAR) zarar gördüler. Bunlarda zaten HAYDAN KAZANDIKLARINI böyle KAYBETTİLER. Acaba yanılıyor muyum?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. @4 Mayıs 2017 11:39 O evlerde kiralık oturan vatandaşlar ya biraz para biriktirip kredi çekerek daha kötü bir muhitte kendi evlerini aldılar ya da daha düşük tutarda kira ödemek için başka bölgelerde kiraya çıktılar. Örnek Maslak civarında kirada oturan bir çiftin; kredi çekip ev satın alarak Beylikdüzü'ne ya da Seyrantepe'ye taşınması. Fırsat bu fırsat ev sahibi de kiracıdan boşalan yeri suni piyasa fiyatına kiraya vermek isteyince bu evler boş kalıyor.

      Sil
  31. Hocam issizlik dahada artip insanlar borca aldiklari evleri ekmege suremeyeceklerini anladiklarinda balon kalmaz ortada. Patlama isi ise bence coktan gerceklesti, dolar ne kadar artti 2 senede, benim evin degeri ayni. 800 binlik evi kiraya versem getirdigi 2500tl. O da odeyecek birini bulursam, adam 2 ay sonra borc takip kacmazsa, ben mahkeme ve avukat parasi harcamazsam vs vs vs. Balon patlamadiysa benim duydugum ses ne ola ki? Selamlar.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. O kadar iyi özetlemişsiniz ki durumu benim sayfalarca yazıp da anlatmak istediğim şey de buydu işte. Teşekkürler.

      Sil
  32. KONUT BALONU FALAN FİLAN YOK, MİLLETİ KORKUTMAYIN LÜTFEN:

    Türkiye Varlık Fonu A.Ş.: "İslami mortgage geliyor"


    Singapur modelini örnek alan TVF’nin Başkanı Mehmet Bostan, “Önemli davetler alıyoruz. Rus RDIF anlaşması sonrası 2 ülke fonu ile daha görüşüyoruz” dedi. TVF ayrıca 1 yıl içinde İslami mortgage enstrümanını çıkaracak.

    Milliyet’te yer alan habere göre; TVF Başkanı Bostan, “ICD ile çerçeve anlaşması imzaladık. Faizsiz bir enstrüman olacak. İlk defa İslami mortgage olacak. Bunun büyük talep göreceğini düşünüyoruz. Çalışmaları 3 ay içerisinde kuruluş aşamalarını tamamlamak istiyoruz ve 1 yıl içerisinde de faaliyete geçmeyi arzu ediyoruz. Anlaşma çerçevesinde katılım mortgage şirketi kurup ev sahibi olmak isteyenlere uzun vadeli faizsiz kredi sağlamayı planlıyoruz. Burada türev enstrümanlar da söz konusu” dedi.

    http://odatv.com/islami-mortgage-geliyor-0405171200.html

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Aslında bunu buraya yazmasanız daha az korkacaktı insanlar ama bunu yazdıktan sonra korku artmıştır sanırım. Tasarruf açığı olan bir ülkede varlık fonu bırakın finansman yaratmayı olsa olsa yeni borçlar yaratır.

      Sil
    2. Türev enstrümanlar bölümü en korkutucu olan kısım. Şimdi x bankasından mortgage kredisi kullandığınızda biliyorsunuz ki eviniz o bankaya ipotekli, çok çok ekstra bir durum olmazsa o bankaya taksitlerinizi düzenli ödediğiniz sürece banka sizden erken kapama talep etmeyecek. Türev enstrümanlardan kastettikleri ABD'de yapıldığı gibi sizin mortgage sözleşmeniz teminat gösterilerek üretilecek yeni türev ürünlerse bir süre sonra kime boçlu olduğunuzu ve ne zaman kapınıza "kredini öde" diye dayanacaklarını bilemiyeceksiniz demektir.

      Sil
    3. islami mortgage islami bankacılık vs vs vs. işte aklı ve ilmi hayatın içinden tamamen çıkartma modeli de tam olarak budur. islam alemini küresel güç merkezleri bu tür siyasal islam kapitalist islam ılımlı-radikal islam gibi suni modellerle istedikleri şekle dönüştürüveriyorlar. faizin adını değiştiriyorlar ve faizin fonksiyonunu başka bir ad altında devam ettiriyorlar. amaç; inanç sömürüsü!. ayrıca bu yöntemlerle Müslüman toplumları hazırcılığa alıştırarak düşünmesini engelliyor ve sorunlarına çözüm bulmasının da önüne geçiyorlar. siz düşünmeyin biz sizin yerinize düşünüyoruz zaten!. Müslümanlar üretmediği sürece okumadığı araştırmadığı ve rasyonelleşmediği ve dünyaya sadece din merkezli bakış açısını değiştirmediği müddetçe başkalarının kendisine çizdiği yollardan yürümek zorunda kalarak geleceğini yolunu çizenlerin insafına bırakacaktır. tek yol M.K.ATATÜRK'ün ilim ve laiklik yoludur. gerisi zırvalıktır.

      Sil
  33. NTV SATILIYOR...

    Ferit Şahenk’in sahibi olduğu NTV ve Star TV’nin Katarlılara satılmasıyla ilgili yeni bir iddia ortaya atıldı.

    Milliyet gazetesinin deneyimli TV yazarı Sina Koloğlu bugünkü köşesinde “içeriden bilgi aldığını” söyleyerek şu ifadeleri kullandı:

    “Bu haber yeni değil. Söylentisi oldu, sonra yalanlandı ve haber tekrar piyasaya sürüldü. Son bilgiyi içerden aldım. “Görüşmeler yapılıyor doğru. Ama ne zaman sonlandırılacağı konusunda net bilgi yok” denildi. Satış listesinde Star TV, NTV, NTV spor ve Puhu TV gibi mecraların 800 milyon dolar karşılığında Katarlı beIN Group’a satılacağı yazılmıştı. Londra merkezli birçok sektörle ilgili dünya çapında araştırma yapan IHS Markit analisti Orpheas Tapanlis’in, Amerikan Varitey dergisinde Türkiye dizi pazarıyla ilgili bir makaledeki sözünü not almışım; “Türk parasının değerinin düşmesi, medyaya yabancı girişimcilerin ilgisini daha da çekiyor.” Ne kadar bağlantılı bilemem ama yabancı sermayenin televizyon sektörüne hızla girişi bir tesadüf mü?”

    http://odatv.com/sahenk-star-tv-ve-ntvyi-satiyor-0405171200.html

    YanıtlaSil
  34. Ulkemizde konut fiyatlari sehirler ve sehir icinde bolgeler arasinda bile cok ciddi degisim gosteriyor. Bu nedenle emlak balonunu sehirlere gore degerlendirmek daha dogru olur. Ornegin Ankarada konut fiyatlari ve kiralar arasinda istanbula gore cok daha mantikli bir oran var.

    YanıtlaSil
  35. Merhaba,
    Bir piyasada 'balon', piyasadaki arz-talep dengesini sürdürülemez şekilde bozan, fiyatlamaların optimum market-clearing seviyesine gelmesini engelleyen dışsal faktörler sebebiyle oluşur diye düşünüyorum.

    Bence sorulması gereken sorular şunlar:

    a] Konut satışının arz tarafında, sürdürülemez/geçici şekilde arzın kısıtlanmasına neden olan, dolayısıyla fiyatları yükselten bir faktör var mı?
    -Mümkün; mal sahiplerinin hanelerin reel gelirindeki aşağı yönlü trendi/düşen reel tasarrufları gözardı ederek, tarihsel önyargılar/ileriye dönük fazla olumlu beklentiler sebebi ile arzı kıstığını düşünüyorum, çevredeki satılık/kiralık konutların varlığı biraz buna işaret(dönemler bazında satılan/kiralanan konutlar vs. konut stoğu gibi bir veri varsa buna ışık tutabilir).

    b] Konut satışının talep tarafında, sürdürülemez/geçici şekilde talebin artmasına neden olan, dolayısıyla fiyatları yükselten bir faktör var mı?
    -Mümkün; yabancı ülkelerin vatandaşlarının yatırım/kullanım amacı ile konut edindiği biliniyor. Uluslararası konjonktür, bu trendi de sürdürülemez kılabilir.

    Konutların barınma ihtiyacı dışında güvenli bir yatırım aracı olarak yoğun olarak talep edildiği Türkiye'de, kira ve satış fiyatı arasındaki ilişkinin zayıf olması normal. Mal sahibinin beklediği kazanç, kiradan değil esas olarak evin değer artışından - bu artış da nüfusun barınma talebine göre değil, her yatırım aracı için olduğu gibi yatırım iştahına, ileriye dönük risk algısına, yatırımın ilerideki tahmini piyasa değerine göre değişiyor.
    Görüş alışverişine ortam sağladığınız için teşekkürler.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Ben teşekkür ederim değerli paylaşımınız için. Sorulması gereke sorularınız konunun can damarına işaret ediyor.

      Sil
  36. https://www.chip.com.tr/haber/cin-kendi-wikipediasini-kendi-kuruyor_69348.html

    Mahfi hoca, öncülük edinde bizde kendi ansiklopedimizi kuralım yeter artık...!!!

    YanıtlaSil
  37. Kira carpani konut ve ofis olarak farkli olduguna gore balon olup olmadigi ayri ayri incelenmeli. Konut olarak bakarsak carpan 35lere yukseldi ama bu daha cok insanlarin geliri ile baglantili. Ev sahibide biraz daha ucuza vermenin 0 getiriden iyi oldugunu dusunuyor. Ofislerde ise durum daha farkli. Kiraci onunu bildigimiz sebeplerden giremedigi icin ya beklemeyi tercih ediyor yada normal kiranin %30-40 altini teklif ediyor. Ve ilave olarak kiranin bir bolumunu elden verip stopaj avantaji ariyor. Boylece kira oldugundanda dusuk tespit ediliyor. Bu soylediklerim oturmus eski isyerleri ve konutlar icindir. Birde istanbul'da bolge bolge farkliliklar oluyor. Mesela bagdat istiklal ve nisantasinda 2 sene once kiralar haddinden fazla yuksekti. Kriz sebebiylede simdi kiralar biraz geri cekildi. Ozellikle istiklal ve kapalicarsi turist azalmasi yuzunden kiralarda azalma var. Buda kira carpanini arttiriyor. Ayni yerlerin satis fiyatlarinda ise dusus yok. Ama fark aciliyor. Bagdatda ise balon var gibi. Fikirtepede ayni sekilde. Cunku buralarin muteahhide verilus zamanlari 2-5 yil oncesine dayaniyor. O xamanki fiyatlar uzerinden muteahhitle anlasilmis. Dolayisi ile yuksek kira beklentileri oluyor ama gitmiyor. Satis fiyatlarida ayni sekilde cok yiksrk kaliyor cunku mal sahipleri fiyari dusurmuyor. Ama boyle pahali semtlerdeki kentsel donusumden turetilen konut ve isyerlerinde balon ciddi sekilde var. Buradi mulk sahipleri referandumu bekledi. Fakat ulkenin ekonomi gerceklerine donulunce birsey degismedigi ortaya cikti. Dukkanlar kiralanabiliyor fakat ofislet ve konutlarda balon var.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Tabii ortalamalar hiç bir zaman gerçek durumu yansıtmaz sadece eğilimi verir. Tıpkı kişi başına düşen gelir gibi. Ama yine de genel bir fikir verir.

      Sil
  38. Örnek olarak; evimizin kirasını 1.200 tl olarak belirleyelim.
    KİRA*12*15/20 YIL=evin değeri 216.000-288.000 tl arasında ise NORMAL
    KİRA*12*20/25 YIL=evin değeri 288.000-360.000 TL arasında ise BALON OLUŞMUŞ
    KİRA*12*25/∞ =evin değeri 360.000 ve üstü ise balon şişmeye başlamış demektir.
    Mahfi Hocamızın 2-3 sene önce kaleme aldığı bir yazıdan hatırımda kalanlar... Yanlış hatırlıyorsam lütfen düzeltin Mahfi Hocam
    Serdar Kelleci...

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Doğru hatırlıyorsunuz. Ama bu yıl aralıklarını ben örnek olarak veriyorum. Biraz daha esnek düşünülebilir.

      Sil
  39. Döviz depo ihalesinde talep 4,5 milyar $'i aştı. ..talep yüksek mı sayın hocam..

    YanıtlaSil
  40. Hocam makroekonomiye göre para arzındaki artış direk para talebini mi artırır yoksa önce faizleri düşürüp böylece para talebini mi artırır?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bunu bir sonraki yazımın altında yanıtladım.

      Sil
  41. hocam hsk seçiminde geriye kalan 2 üye yi kim seçiyor.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. http://www.hsyk.gov.tr/Hakkimizda.aspx

      Sil
  42. Hocam yazı için çok teşekkür ederim. Ayrıca seviyeli tartışmaya katkı yapan yorumcularada teşekkür ederim. Konu ile çok yakından ilgili olarak aşağıda linkini verdiğim videoyu (How the Economic Machine Works) 2 yıldır tekrar tekrar izliyorum, acaba gözden kaçırdığım bir yer varmı diye...
    Beni çok atkiledi.
    Küçükte olsa bir katkı;

    https://youtu.be/PHe0bXAIuk0

    YanıtlaSil
  43. https://twitter.com/wef/status/860071548635549696

    Hocam facebook 10 yıllık planını açıklamış. Bu yabancılar ne kadar boş şeyler ile uğraşıyorlar değil mi? Sonuçta hiçbiri bizim orta vadeli programramımız kadar realist ve rasyonel değil ona yanarım. Yani enflasyon hedefimiz orta vadede %5 sonuçta..

    YanıtlaSil
  44. Teşekkürler Hocam borsa-kur-faiz gibi sonuçlar yerine,gerçek sebeplere dikkatimizi odaklamaya çalışan yazınız için.

    Yıllarca vergiden kaçmak için emlak fiyatlarını komik gösterip,tasarruflarını taşa dönüştüren bir halk olarak,rant diye adlandırılan hatta bazılarınca lanetlenen "katma servet" yaratmayı öğrendik.Fakat diğer ülkelerdeki gibi "servet etkisini" katma değer yaratmaya yöneltmediğimiz için bu "katma servet"e sarılıp pembe hayallerle yaşamaya devam ediyoruz.Buradan anladığım kısaca Konunun özeti;"Yazılarınızda sürekli altın değerinde olarak vurguladığınız yapısal reformların ne kadar hayati olduğuna getiriyor." diyebilirmiyiz Hocam?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Teşekkür ederim.
      Evet reformları yapmadan faizle fazla öteye gidemeyeceğimiz çok açık.

      Sil
  45. Yazı için çok teşekkürler hocam.

    Konut balonu tartışmasını segment bazında incelemek mümkün müdür?
    Benim fikrim alt/orta segment konutlardan ziyade orta-üst/üst düzey konutlarda balon olduğu yönünde. Özellikle yabancı yatırımcının, körfez sermayesinin, ilgisi biraz da bu astronomik fiyatların oluşmasına neden olmuş gibi.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bu görüşte doğruluk payı yüksek, teşekkürler paylaşım için.

      Sil
  46. Kira carpani konut ve ofis olarak farkli olduguna gore balon olup olmadigi ayri ayri incelenmeli. Konut olarak bakarsak carpan 35lere yukseldi ama bu daha cok insanlarin geliri ile baglantili. Ev sahibide biraz daha ucuza vermenin 0 getiriden iyi oldugunu dusunuyor. Ofislerde ise durum daha farkli. Kiraci onunu bildigimiz sebeplerden giremedigi icin ya beklemeyi tercih ediyor yada normal kiranin %30-40 altini teklif ediyor. Ve ilave olarak kiranin bir bolumunu elden verip stopaj avantaji ariyor. Boylece kira oldugundanda dusuk tespit ediliyor. Bu soylediklerim oturmus eski isyerleri ve konutlar icindir. Birde istanbul'da bolge bolge farkliliklar oluyor. Mesela bagdat istiklal ve nisantasinda 2 sene once kiralar haddinden fazla yuksekti. Kriz sebebiylede simdi kiralar biraz geri cekildi. Ozellikle istiklal ve kapalicarsi turist azalmasi yuzunden kiralarda azalma var. Buda kira carpanini arttiriyor. Ayni yerlerin satis fiyatlarinda ise dusus yok. Ama fark aciliyor. Bagdatda ise balon var gibi. Fikirtepede ayni sekilde. Cunku buralarin muteahhide verilus zamanlari 2-5 yil oncesine dayaniyor. O xamanki fiyatlar uzerinden muteahhitle anlasilmis. Dolayisi ile yuksek kira beklentileri oluyor ama gitmiyor. Satis fiyatlarida ayni sekilde cok yiksrk kaliyor cunku mal sahipleri fiyari dusurmuyor. Ama boyle pahali semtlerdeki kentsel donusumden turetilen konut ve isyerlerinde balon ciddi sekilde var. Buradi mulk sahipleri referandumu bekledi. Fakat ulkenin ekonomi gerceklerine donulunce birsey degismedigi ortaya cikti. Dukkanlar kiralanabiliyor fakat ofislet ve konutlarda balon var.

    YanıtlaSil
  47. hocam, kanaatimce türkiyede hem borsada hem de inşaatta balon var. ben kurtköyde ikamet ediyorum mesela. burada kira fiyatlarıyla satış fiyatları arasında devasa farklar var. ortalama bir evin kirası yıllık bazda 10.000 tl iken aynı evin satış bedeli ortalama olarak 350.000 tl civarlarındadır. ileride kurlarda yükseliş sürerse ve işsizlik artışı sürerse ve bankacılık sistemine geri dönmeyen krediler hacmi giderek büyürse bu balon fena patlayabilir. ne dersiniz hocam?.

    YanıtlaSil
  48. m2 birim fiyatları üzerinden hesaplandığı zaman kira değerlerinin de satış değerlerininde patlama noktasında bir balondan ibaret olduğunu görürsünüz. Fenerbahçede 45 m2 net 64 m2 brüt daireye 900.000 TL isteniyor. daire özellikleri 2 oda salon bir oda 8.50 m2 diğer oda 5.5 m2 koridor 7 m2 ,mutfak 8 m2 banyo 4 m2 salon 19 m2. Yani bu kutuda yaşamak için 900.000 TL niz olacak. Mevcut imar yasası ile bina yenileme ve kentsel dönüşüm zaten başlı başına bir çılgınlık. Arsalar küçük dolayısı ile imar yasasına göre belli bir oranda inşaat m2 sine göre bir oran var bu da dairenin ufak olmasına neden oluyor. bir dairenin fiyatına en etki eden özelliği büyüklüğüdür. Apartmanı 8 dilimlik bir pasta olarak görün, ve aynı boyutlarda yeni bir pasta siparişi verdiğinizi düşünün,üzerine biraz daha fazla krema ve şekerleme konduğunu ama 12 dilim verildiğini görün ve 12 dilim pasta fiyatına 8 dilim pasta alınır mı satılır mı siz karar verin. Aslında çok uzun neden sonuç ilişkileri var, Mahfi Hocamız bilimsel olarak pek ala açıklamış ama ekonominin E sinden anlamayan insanlar müteahhitler ve emlakçılar tarafından kandırıldığı sürece bu balonun patlaması kaçınılmaz. Ayrıca 2 KM alan içerisinde başka bir inşaata ruhsat verildikçe bu iş uzayıp gider sonuçta kaybeden ekonomi ve mal sahipleri olur

    YanıtlaSil
  49. Hocam sizce satılmayan yeni konut stoğu ne kadardır? En az 1 milyon diye kaba bir hesap var.

    YanıtlaSil
  50. Merhaba, Turkiye yi diğer ülkelerden ayrıştıran faktörün kira kontratları üzerindeki baskı oldugunu düşünuyorum. Ev fiyatlari artarken kira fiyatı uzerindeki enflasyon artış limiti ve eski kiraci gibi nedenler kira artış oraninin dusuk olmasina neden oluyor. Oysa yeni evlerde fiyat belirlenirken tavan bir bir limit yok ve üretici piyasa koşullarına göre istediği rakamı belirleyebiliyor, oysa kira zamminda maksimum enflasyon oraninda zam yapabiliyorsunuz. Bu durumdan dolayi bazi ev sahipleri kiraciyi cikartip yeni kiraci almaya calisiyor. Bu analizde bu noktayı Turkiye için ayristirarak degerlendirmek gerekir diye düşünüyorum. Serbest piyasada konut fiyatlarinda bir limit yok iken kira fiyatlarinda bir limit belirliyorsunuz. Bu da ev fiyati ve kira fiyati arasinda denge fiyatin ortaya çıkmamasına neden oluyor. Halbuki ekonomik açidan her ikisininde serbest olması gerekir diye düşünüyorum.
    Ne dersiniz Mahfi hocam?
    Selamlar,

    YanıtlaSil
  51. İstanbul'da büyük bir firmanın konutlarında mühendis olarak çalışıyorum. 2+1 daireler 1,5 milyondan başlıyor. İnanın bir gecekondunun imalat kalitesi, bu dairelerin malzeme ve işçilik kalitesi yanında 5 yıldızlı otel gibi kalır. (Not: Alçıpan duvarlı , asma tavanlı dairelerden uzak durun) Bana kızmayın ben kabasını yaptım. Yani binayı ayakta tutacak şeyi. O konuda içim rahat. Sizinde içiniz rahat olsun. Anadolu çocuğuyuz. Yanlış yapmayız. Her neyse iç mimarisine gelecek olursak ışık oyunlarıyla boyayla sıvayla örtüyorlar her şeyi. Elektrik-Su Tesisat Allaha emanet. Neyse demek istediğim şeye gelecek olursak, aslına bakarsanız şimdi Türkiye de ekonomik krizin büyümemesinin sebebi şimdi ki gençlerin çoğu Annesinin Babasının kesesinden geçiniyor. İşsizdir çalışmaz. Ailesi hemen üzülme oğlum-kızım der. Anında bir milyonluk daire alır. Altına 200 bin tl'lik araba verir. Nereden geldi bu para? Annem babam sağolsun. İşte bu hazır miras yedi bireyler böyle peş para etmez yapılara sırf prestij olsun lokasyonu iyi diye yüksek paralar verir. Sitenin ortasında 50 kişinin sığamayacağı havuzu var diye her ay 400 Tl aidat verir. Yok neymiş musluk bozulursa muslukçusu gelip yapıyormuş. Yahu benim oturduğum evde 10 yıldır musluk bozulmadı. Bozulursa da verirsin 50 Tl. Takarsın. Bunun için her ay 400 Tl aidat mı vereceğim....v.b..Neyse anlatmakla bitmez...Kısacası bu bilinçsiz tüketici var olduğu müddetçe bu evler hak etmediği fiyatlara satılır durur.

    YanıtlaSil
  52. Sn. Hocam,

    Öncelikle yazınız için çok teşekkür ederim, gerçekten objektif bir şekilde doğruları rakamlarla açıklamışsınız, her zaman yaptığınız gibi.

    Kendimden örnek verecek olursam yeni evli 2 kişilik bir aileyiz ve İstanbul Anadolu Yakası için konuşacak olursak kentsel dönüşüm ve yeni projeler nedeniyle inanılmaz bir konut stoku meydana geldi. Öncelikle kredi ile bir daire alalım dedik, fakat Türkiye'nin son yıllarda artan iç karışıklıkları ve konut fiyatlarındaki maaşlarımıza oranla oluşan şişiklik nedeniyle neredeyse konut fiyatlarının yarısı kadar istenen 10 yıllık vadeli banka faizleri nedeniyle, " ya bunlarla neden uğraşıp kendimizi üzelim?" dedik ve Kadıköy'de her mahallede bir tık ile bulunabilecek "0" dairelerden birini kiraladık. Şu an kiralık ev sayısı o kadar çok ki, yatırım için daire alan mal sahipleri de evimiz boş durmasın ve aidat ödemeyelim diye kiralarda çok kolay indirimlere gidiyorlar, yeter ki kiracıları güvenilir olsun. Ayrıca yeni kuşağın sık iş değiştirmesi sebebiyle sabit bir daire sahibi olmak da çok mantıklı gelmiyor bize. Özetle oturacağı bir evi alabilene çok bir şey demem, fakat bu durumda iken yatırımlık bir daire alan ekonomik açıdan doğru bir iş yapmıyordur bana göre. Bu durum sürerse konut fiyatlarına çok yakında "doğal" bir ayarlama gelecektir.

    YanıtlaSil
  53. Hocam analiz için teşekkür ederim.

    Paylaştığınız grafikte 2016 yılında Brezilya'daki konut fiyatlarındaki %20'lik düşüş dikkatimi çekti. Aynı dönemde adı geçen ülkenin borsa endeksinde de (Bovespa) %50 civarında yükseliş oldu zannediyorsam. Bu iki değişken arasında bir ilişkisellik söz konusu olabilir mi; gayrimenkule yönelmeyen yatırım sermaye piyasalarına yönelmiştir gibi?

    YanıtlaSil

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...