8 Temmuz 2020 Çarşamba

Ekonomideki İllüzyonlar

İllüzyon ya da yanılsama, gerçek bir nesnenin duyular üzerindeki izlenimlerinin yanlış değerlendirilmesidir. Algılama sırasında oluşan yanılsamalar bazen kendiliğinden ortaya çıkar. Çölde, güneşin kumdaki yansımalarını su birikintisi sanmaya yol açan serap gibi algılamalar kendiliğinden oluşan yanılsamaya örnektir. Bazen de birisinin yarattığı illüzyonlar algılamamızı etkileyebilir. İç tarafı siyah kadifeyle kaplı bir kutunun içinde kaybedilen eşya tipik bir illüzyon gösterisidir. Kutunun içinde aynı renk kadifeyle kaplı cebi ya da bölmeyi renk aynılığından dolayı kimse fark etmez. Bu gibi yanılsamaya yol açan oyunları yapanlara illüzyonist deniyor.

Özellikle parasının iç değer kaybının (enflasyon) ve dış değer kaybının yüksek olduğu ekonomilerde karşılaşılan birçok olay, ortaya çıkardığı farklı görünümler nedeniyle yanılsamalara yol açar. İnsanların gayrimenkulleri ikinci elden satışa çıkardıkları zaman karşılaştıkları yanılsamalar buna örnek oluşturur. Diyelim ki bir kişi 2010 yılı 7 Temmuz günü 1 milyon liraya satın aldığı bir konutu 2020 yılının 7 Temmuz günü 2,5 milyon liraya satmış olsun. İlk bakışta bu işlemden 1,5 milyon lira kazanmış görünür. Bu, tipik bir yanılsamadır. 7 Temmuz 2010’da USD/TL kuru 1,55 idi. Yani o tarihte 1 milyon lira ile dolar satın almış olsaydı 645 bin doları olacaktı. Bugün USD/TL kuru 6,86 olduğuna göre 645 bin doların karşılığı 4,4 milyon lira ediyor. Bu durumda bu kişi döviz almak yerine gayrimenkul alarak 1,9 milyon lira kaybetmiş olmaktadır ( söz konusu tarihlere ait satış kurları için kaynak: TCMB.) Bu on yılda 1,9 milyon liradan az kira geliri elde etmişse (ki o kadar kira geliri elde etmesine olanak yok) yine de zararda olacaktır. 

Ekonomi biliminde illüzyon sözcüğü ilk kez İtalyan iktisatçı Amilcare Puviani tarafından 1897 tarihli Teoria della illusione nelle entrate publiche” ve 1903 tarihli “Teoria della illusione finenziaria” adlı kitaplarda mali illüzyon biçiminde kullanılmıştır. Puviani’ye göre eğer kamu gelirleri ve özellikle vergilerin miktarı halk tarafından tam olarak bilinmezse, halk, kamu kesiminin olduğundan düşük maliyetle çalıştığını zanneder ve kamu harcamalarının artırılmasına itiraz etmez. O nedenle de hükümetler topladıkları vergiyi daha düşük göstermek için bir bölümünü gizlemeye yönelebilirler.

Türkiye’de mali illüzyon, vergi gelirlerinin düşük gösterilmesinden çok kamu harcamalarının düşük gösterilmesine yönelik bir yaklaşım olarak çıkıyor karşımıza. 1980’lerde kamu harcamalarının hızla artması sonucu bazı kalemlerin bütçe dışı fonlara devredilmesi yoluyla harcama artışlarının kamuoyunun dikkatinden uzaklaştırılması yoluna gidilmişti. Bugün de benzeri uygulamalar Varlık Fonu ve kamu bankaları eliyle yürütülüyor. Böylece kamu kesiminin gerçek harcama miktarı saklanmış oluyor.

Merkez Bankası da ilginç illüzyonlara başvuruyor. Enflasyon hedeflemesi yöntemi uygulayan Merkez Bankası hiçbir zaman tutturamamış olsa da her yıl yüzde 5’lik enflasyon hedefi koymaya devam ediyor. Aslında uyguladığı para politikasıyla enflasyonu etkileyebilecekmiş gibi bir illüzyon yaratıyor ve bunun anlaşılmaması için faizi indirmeye devam ediyor. Merkez Bankası, önceleri kuru denetleyebilmek için rezervlerden döviz satışı yaparak bir başka illüzyon daha yaratırdı, son dönemlerde bu görevi kamu bankalarına devretti.

Şimdilik ekonomideki illüzyonlar ikna edici görünüyor. Bakalım insanlar kutunun içindeki bölmeyi ne zaman fark edecek?    


151 yorum:

  1. kutudan ellerini çekemedikleri zaman 2000 deki duruma çok az yolumuz kaldı bu seferki pandemi ile daha vahim bir hal alacak

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Bi tek pandemi mi? Yönetim şekli KHK? Otoriter yapılanma

      Sil
    2. Yok yahu, bizimkiler uyanmaz, aynen devam ederler.

      Bin yıl boyunca gökten canlı koyun nasıl iner diye düşünmemişler düşünmemişler, şimdi daha karışık para pul hesabını mı çözecekler?

      Ben bu halkın içinde büyüdüm, halkımı iyi bilirim.

      Güldürmeyin. Üzülmeyin. Devran aynen devam.

      Sil
    3. Adam mitingde eksi dort buyuduk diye soyluyor hulocular alkislayip seviniyor. Haluk bey'in dedigi dogru, bu memlekette illuzyon bitmez kandirilmaya kazir kara cahil kitleler oldugu surece. Maksimum 2-3 kilo patates alabilmek icin tanzim satis kuyruguna girip varlik kuyrugu diye sevinenleri bile gorduk bu memlekette.

      Sil
    4. Sayın hocam hesapta kanımca hata var. Ev fiyatları ülkemizde ortalama olarak yılda %20 artıyor. 1 milyonluk ev bileşik değer artışıyla 6 milyonu geçiyor. Kira geliri ve o geliri dolara bağlayıp değer artışından kazanç ayrı...
      Dolar yatırım aracı değil mübadele aracıdır.
      Ben 2001'de 5000 dolara tarla aldım. 3 yıl önce, yani tarlayı aldıktan 6 yıl sonra tarlamda kamulaştırma yapıldı. yaklaşık 200.000$ verdiler. 5000$ nire, 200.000$ nire?
      En iyi yatırım aracı doğru yerde biraz da şanslı olarak arazi, arsa almaktır...

      Saygılarımla.

      Sil
    5. En iyi yatırım rant diyorsunuz yani. Rant dediğiniz şey zaten ilüzyon bugün öyle, ertesi gün değil. Kanal istanbulu yaparsınız o bölge değerlenir diğer yerler kaybeder, hatta toplamda orta ve uzun vadede istanbulun değerinde kayıp oluşur.

      Sil
    6. Yılda ortalama %20 artıyor dedikten sonra kalan cümleleri okumaya gerek yok. Hocanın kitaplarından biraz oku, 1-2 sene sonra tekrar değerlendir bu konuyu. Saygılar (bir iktisatçı + bankacı + yatırım danışmanı)

      Sil
    7. 2001 de tarlayı almışsınız,altı yıl sınrası 2007 eder...Biz şu anda 2020 yılındayız...Tarihlerde bir hata görünüyor buna göre...

      Sil
    8. Rant icin arsa almak akillica degil. Basitce soylemek gerekirse "kendilerinden olmayana yedirmezler". Mall Istanbul arsasinin sahiplerinin basina geleni biliyorsunuz. Arsalar bedavaya yakin fiyatla istimlak edildi, baskasina satildi ve ustune Mall Istanbul yapildi. Rant baskasina gitti. Yedirmezler bosuna ugrasmayin.

      Sil
    9. bende sana o zaman şöyle anlatayım.
      Zamanında 100 bin dolar verilerek alınan şehir merkezi daire
      60 bin ya istimlak edildi.
      100 bin dolar nire 10 dolar nire
      şanslıymışsın.
      Bunun bilgiyle alakası yok.
      o zaman adama derlerki bas o 200 bin doları 15 sene sonra 5 milyon dolarlık adam olursun

      Sil
  2. Hocam, soluksuz okudum. Elinize, yüreğinize sağlık.

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Mevcut kapitalist sistem de kurulan oyun bitti kağıtlar yeniden karıştırılıp geçen zamanın birikmiş bilgi ve tecrübelerine göre yeni bir Dünya kurulacak , yeni güç parametreleri
      1- Üretim gücü olan ülkeler
      2- Kaliteli işgücü olan ülkeler
      Önplanda olmak üzere yeni üretim tarzı oluşacak birçok ülkede yönetimler değişecek
      ABD çok karışacak ve Avrupa Birliği dağılacak
      Yeni dünya düzeninde Devletlerin halkın üzerindeki yaptırım gücü ve baskısı bugünden fazla olacak
      Büyük ATATÜRK ün uyguladığı Karma ekonomi modeli belli alanlarda yani devletlerin stratejik bulduğu alanlarda çok güçlenecek Bundan sonra,
      Sağlık tüm ülkelerin en öncelikli devlet politikası olacak, olabildiği kadar parasız olacak , ve Bütün ülkelerin merkez bankaları aylarca para basıp anca ekonomik krizi aşmaya çalışacaklar , Dünyada en ucuz meta para olacak burada "kullanabilirse" Türkiyenin büyük şansı para bolluğu, eğer üretime yönelik yatırımlar yapılabilirse Dünyanın en önemli ülkelerinden birisi Türkiye olabilir , merkez bankaları bu parayı 10 yılda zor geri çekebilirler diye düşünüyorum , belkide bizim okuduğumuz İktisat bilimine bu para bolluğu koşullarında yeni bilgiler yeni sonuçlar eklenecek yani iktisat bilimi koşullara göre revize olacak,,,,,,Hocam doğrusuyla yanlışıyla bu görüşümü 28 martta Pandemi henüz yeni başlarken,, Nabi gündüz isimli bir arkadaşımın facebookuna yazmıştım ,,,ama sizin olğanüstü teşhisleriniziden sonuç çıkartırken,, bazen muhalif olmamın getirdiği az miktarda hata görüyorum ,,bu benim size eleştirim ,,,takipçilerinizin büyük çoğunluğuda Godot u bekler gibi,,15 yıldır ekonomik kriz beklentileri dolayısıyla objektiflikten uzaklaştıklarını,,ve ekonomi her ne kadar bilim olsada,,genel çoğunluğun " İktidarı destekleyen yada desteklemeyen" , toplumun beklentilerinden ,ayrı yorumlandığında yanlış sonuçlar çıkarılacağını düşünmekteyim ,saygılar

      Sil
    2. yeni dünya düzeni asla dediğiniz gibi olmayacak. robot işgücü ve yapay zeka ile karşılaştırıldığında kaliteli işgücünün pek bir önemi kalmıyor. zaten kimsenin çözemediği sorun , hergeçen gün daha az insanla daha fazla üretilen mallar kime satılacak? diğer bir sorun ise tabiatta ihtiyaç olmayan canlıya ne olur? hadi bir de espri yapayım... düşünler için bunda ne hikmetler vardır. (yekun 1.1)

      Sil
  3. Geldikleri gibi gidecekler yani buldukları gibi bırakacaklar hocam.

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Korarım bıraktıklarında buldukları durum olmayabilir

      Sil
  4. merak ettikleri zaman :)

    YanıtlayınSil
  5. Ülkece finansal okuryazarlık oranı artmadığı sürece kutunun içindeki bölme farkedilmiz sayın hocam

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Öyle bile fark edilmiyor emin olun.

      Sil
    2. Önce normal okuyup yazsınlar, finans kısmına sonra geçerler.
      Finans öncesinde neler var neler?

      Bu bir insan yığınıdır, bunlar eğitilemezdir,
      dünyanın bir kısmının bu yığının borçlandırılmasına ihtiyacı vardır.

      Sil
  6. Yanıtlar
    1. Çare: Her söylenene inanmak yerine merak edip araştırmak ve gerçeği aramak.

      Sil
    2. Artık illüzyon değil, alenen açık açık faizi indirdik diyorlar. Ekonomik krizden en çok zarar gören kesim, sizin tabirle cahil kesim. Ama aynı zamanda dindar kesimdir. Peki ne oldu 1980'den itibaren. Başörtüsü yasakları (ki hale türban, çarşaf diye hakaret edenler var), irtica, askeri şuralar vs vs. Halkı aşağılamalar, yok sayma, köle gibi görmeler..
      Bizi bu noktaya getirdi.
      Ülke batsa da bu kesim gene gider Kasımpaşalı'ya oy verir.
      Kasımpaşalı gider Eşrefpaşalı gelir, sonuç değişmez.
      Okumuş kesim ki çoğu solcu kesim bunu anlamadılar gittiler. irtica ile mücadele diye, şeriata hayır diye alkışladılar. Cahil olan, fakir olan, evine ekmek götürme peşinde olan insanları ezdiler, hor gördüler, olmayan gündem ile, olmayan suçlamalar ile suçladılar.
      Yazdıklarım çare değil belki ama Sebep-Sonuç ilişkisi.

      Sil
    3. Anonim 08.07.20 15:56

      Bu ulkede insanin insani ezmesi hor gormesi neredeyse hic bir zaman degismedi, uc asagi bes yukari ayni sartlarda devam etti hep. 2000'den sonra degisen tek sey, anayasaya aykiri olmasina ragmen din ve dindarlik, bugune kadar gorulmemis yogunlukta siyasetin araci olarak kullanildi, hatta baslica olcut haline getirildi. Uzerine ulkedeki neredeyse tum basin-yayin kuruluslari iktidardaki partiye yakin is cevrelerince satin alinarak tek sesle iktidari destekler hale getirildi ve sizin de yazinizda gecen "eskiden fakir insanlari hor goruyorlardi, eziyorlardi, camileri ahir yaptilar, camiye ayakkabiyla girdiler vb." propaganda araclarina donusturulduler. Kanimca deneyimledigimiz en buyuk yanilsama (illuzyon), insanlarin eskiyi (iktidar partisinden onceki donemi) hatirlama seklini degistirerek simdiki durumun daha iyi olduguna inandirilmasidir.

      Sil
    4. Ya bi bitmediniz siz de...Gidin kime oy verirseniz verin...Yok ezmişler de,yok hor görmüşler de...Sanki şimdi kral oldunuz...Alt tabaka yine aynı durumda...Bir kısım süslüman,dar bir çevre parayı götürüyor sizin gibilerin sayesinde...

      Sil
  7. Sayın Hocam,
    Sizin sayenizde fark ediyoruz. Eksik olmayın.

    YanıtlayınSil
  8. Merhaba Hocam. Yerli veya yabancı kredi verenler bütçe dışına çıkarılan harcamalarına, tcmb swap işlemlerine veya hazine garantilerine ilişkin reaksiyonları nasıl oluyor da bu kadar gecikmeli oluyor? Ulkemiz buyukluk olarakbolarak detayda takip edilmeye deger bir ulke olarak mı gözükmüyor yoksa genel olarak bilanco disi kalemlere iliskin uluslararası bir standarta mi ihtiyac var?

    YanıtlayınSil
  9. Kısa ve net...
    Ama biz "şaşı bak şaşır"ı çok seviyoruz :-) o yüzden varlık içinde darlık çekiyoruz sanıyoruz!

    YanıtlayınSil
  10. Hocam iş işten geçmeden bu illüzyonu ortaya çıkarabilecek bir şeyler bulunamaz mı ya da birileri bunu halka sizin en basit anlattığınız şekilde anlatarak ön alamaz mı? Teşekkürler...

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Bunlar anlatılıyor zaten. Bütün mesele insanların anlamak isteyip istemediklerinde. Çoğu insan gerçeği değil hayal ettiğini görmeye talip.

      Sil
    2. Uyuyani uyandirmak kolaydir da uyuyo numarasi yapani uyandirmak zor. Sanki gercekle yuzlesmekten korktugumuz, yada bu karmasada uc bes kurus cebe atmak istedigimizden..

      Sil
    3. Sayın Mahvi hocam, bence cehalet bir tercihtir. İnanmayı veya düşünmeyi seçersin. İnanmak kolay düşünmek zordur.

      Sil
    4. Mahvi değil, mahfi. Yazdığın yazı çok gösterişli duruyor fakat isim yanlış yazılınca büyüsü bozuluyor:)

      Sil
  11. Hiçbir zaman fark edeceklerini sanmıyorum artık.

    YanıtlayınSil
  12. Enflasyon illüzyon etkisini oldukça arttıran önemli bir değişken. Reel ekonomi kan ağlarken borsanın hızla yükseltilmesi de öyle. Değerlemeler yüksek oldukça yanıldama katsayısı da artıyor.

    YanıtlayınSil
  13. Almış olduğu evi kiraya vermiş olsa; 2500,00TL.x12x10=300.000,00TL.kira geliri olur. Ama bu bile devede kulak tabiridir. Önce ev almamız lazım kafalarına ışık tuttuğunuz için teşekkürler hocam. Ama anlamıyorlar...

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Deyin ki 300 bin değil 1 milyon lira da kira geliri aldı bu sürede. Yine zararda. Gayrimenkulde dolara karşı kar edilen tek dönem 2005 - 2012 arasında USD/TL kurunun pek değişmediği dönemdi.

      Sil
    2. Hocam, yapısal dönüşüm yapısal dönüşüm diye ortalıkta masal anlatanların yapısal dönüşüm için yapısal YIKIM gerektiğini anlaması lazım. Boş konut oranının yayınlanmadığı bir ülkede siz sabahtan akşama kadar gayrimenkul "yatırım" değildir deyin nafile. O boş konut sayısı ile yüzlerce konut sahibi olan kişi sayısı yayınlansa belki bir miktar tesir eder.

      Sil
    3. Yurtdışında okuduktan sonra iş kurmak için Türkiyeye geldim. 2002 yılında kriz varken herkes evini satıyordu, bana ev lazımdı, Nişantaşından 75.000 dolara ev aldım.

      Evi alırken hem emlakçı hem ev sahibi şaşkındı, o kadar para eve verilir mi diye gözleri büyümüştü, ama belli etmediler!!

      Türkiye'de mortgage uygulanmaya başladı, ev fiyatları zıpladı.

      Benim ev 6 yıl sonra 550.000USD oluverdi.
      Ben şaşırdım, millet ev bulamıyordu, bir iş adamına 600 bin USD ye sattım.
      Bir ev nasıl bu kadar eder diye hala şaşkınım, şimdi o ev kabaca 160 bin USD ediyor.

      Parayı 3 e böldüm.
      Yurtdışına çıktım.
      Birine yurtdışından ev aldım, birine Aselsan hissesi aldım, birine de yurtdışından hisse aldım.
      Şimdi toplam 2.5 milyon dolar ediyor.

      O 7 yıl Türkiye'ye inanılmaz para girdi, resmen gökten para yağdı.

      Sil
    4. Ahmet İhsan Uğurlugil10 Temmuz 2020 13:39

      evin (gayrîmenkulün) değer artışı ve kira (gayrîmenkul sermaye iradı) gelirlerini hesaplamanın yanısıra, binanın bakım-onarım giderleri, emlak ve gayrîmenkul sermaye iradı vergisini, yıpranma (amortisman) paylarını da hesaba katmak gerekir. bu durumda göreceli olarak zarar daha da büyür..

      Sil
  14. Hocam bir de Kamusal anesteji mi ne öyle bir kavram vardı? Ürünlerin fiyatlarının içine kdv+ötv gibi oranlarla yedirilen ve insanlar tarafından fark edilmeyen vergilendirme türü. Bunun adı neydi?
    Sevgiler
    Saygılar

    YanıtlayınSil
  15. Ekonominin illüzyonistleri finansçılar.

    YanıtlayınSil
  16. Mali anestezi
    https://soundcloud.com/ntvradyo/mahfi-egilmezle-ekonomi-dersleri-2-haziran-2016

    YanıtlayınSil
  17. Kur bizim 24 ocak 1980 önemli bir sorun cari açık veriyor tasarruf etmiyor, bu sarmal devam ediyor. Ayrıca göz ardı edilen diğer bir konu halkın krediye ulaşımının çok kolay hale getirilmesi ben yıllarca banka yöneticiliği yaptım, asla kredi verilmeyecek kişi yada şirketlere öyle büyük krediler verildi ki adeta insanların geleceği yok edildi. Bir tercih ti bu ne yazık ki.

    YanıtlayınSil
  18. Ekonomiyi Zati Sungur gibi iktisatçılar yönetseydi keşke,o zaman enflasyon da düşerdi. Berat Albayrak, Reis siz illüzyon işini beceremezsiniz,kusura bakmayın

    YanıtlayınSil
  19. Sayın Eğilmez, bilindiği üzere halkımızın çoğunluğu "Pazara kadar değil, mezara kadar" zihniyetini taşıyan ve bununla öğünen bir yapıya sahiptir. Bırakın kutunun içindeki bölmeyi fark etmelerini, siz bölmeyi gösterseniz bile inanmazlar. Ekonomimizin büyük sıçrama yaptığını ve bunu bütün dünyanın kabul ettiğine inanan insanlarımız çoğunluktadır. Bu sebepten kutunun içindeki bölmenin fark edilmesini kısa sürede, yani 1 veya 2 senede beklememeliyiz. Siyasetçilerde bunu biliyorlar ve bu süreyi uzatmaya çalışıyorlar. Moralimizi bozmamalıyız ve sabırla sizin yaptığınız gibi çalışmaya devam etmeliyiz. Nasıl Nakşibendilik bu duruma gelmek için 100 yıllar boyu çalıştıysa, nasıl nakış işler gibi çabaladıysa, doğruyu söyleyenler, gerçeği gösterenlerde bunlardan daha fazla çalışma daha yorucu çalışma şartlarını göze almalıdırlar. Kendimi de işin içine katarak ifade edeyim, bu yolun nesillerce süreceğini göze almalıyız.

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Çok doğru bir tespit.

      Sil
    2. Selam Bağnazlığımızı Azaltalım,
      Nakşiler hangi duruma geldiler?

      Sil
  20. Hocam USD yi 6.85 e çıpaladılar, %1/2 oynayarak yönetecekler, faiz getirisi enflasyonun yarısı kadar dolayısıyla herkes ya borsaya abandı yada kredi çekip negatif reel getiri yerine eve yatırım yapayım diyor. Aslında kısa vadede işler hükümetin istediği gibi gidiyor. Faizler globalde bundan sonra artmayacağı için ( önümüzdeki 2 yıl) ben türk borsasının biraz daha dayanacağını düşünüyorum ancak artan cari açık ve döviz finansman ihtiyacı son çeyrekte doları baskılayacaktır. Sonuç olarak yine halının altına süpürmeye devam ediyoruz ancak bu işsizlik ve yüksek enflasyon ile nereye kadar???

    YanıtlayınSil
  21. İllüzyonu bence ekonomi kanalları ve adım ona boy boy ekonomistler yapıyor.
    Hep gel gel yapıyorlar(pazarda bağıran çığırtkanlar gibi kendi broker, yatırım, danışmanlık şirketine). Bir dedikleri öteki dediklerini hiç tutmuyor. Ekranlarda, twitlerde birgün ak bir gün kara diye konuşuyor, yazıyorlar. Sonra bir yıl sonra hangisi gerçekleştiyse onu gösterip bak nasıl bilmişiz deyip bilmişlik taslıyor.
    Mahfi Beyinde kendisi ile ters düştüğü analizleri gördük. Örnek mi istiyorsunuz, mahfi bey son bir kaç yıldır faizlerin düşük kaldığını ve yükselmesi gerektiğini belirtir durur. Aynı Mahfi Bey analizleri ile %24 faizini fazla bulup "Geçen yıl verilen yüzde 7,4 oranındaki reel faiz çok yüksektir ve ekonomide yatırımlar başta olmak üzere birçok kararı olumsuz etkileyebilmektedir." der.
    kaynak:
    http://www.mahfiegilmez.com/2019/12/reel-faizde-son-durum.html
    cımbızlamış gibi olmayayım, söz hakkı sizindir.
    Halkı en çok sizler zarara uğratıyorsunuz. Halbuki basit altın ve döviz al deseniz sıkıntı kalmaz.

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Sevgili kardeşim, sizin anlayamadığınız konu koşullar ve olaylar değiştiğinde görüşlerin ve çözümlerin de değişebileceği gerçeği. Siz, bilimi kutsal kitap gibi görmeye uğraşıyorsunuz. % 7,4 reel faiz elbette yüksektir ve düşürülmesini önermek doğrudur. Ama bu, faizi negatif reel faize indirin demek değildir.
      Ekonomi, insan davranışlarına, koşullara, olaylara bağlı olarak şekillenir. Ekonominin kuralları, teorileri yerçekimi gibi değişmez şeyler değildir.
      Bu nedenle çoğu insan, sizin gibi ekonomiyi anlayamıyor zaten.

      Sil
    2. 24 faizle şu anki negatif faiz arasında bir oran yokmu ikiside uç nokta Mahfi hocanın dediğinde hiç bir çelişki yok bence.Okuduğunu anlayabilmek bir meziyet tabiki.

      Sil
  22. Hocam kaleminize sağlık, bu güzel bilgilendirme için ,çok teşekkürler

    YanıtlayınSil
  23. Çok başarılı bir yazı. Ev almak hiç mantıklı değil gibi hocam. Tersi de oluyor mu?

    YanıtlayınSil
  24. Hocam soluksuz okudum ellerinize sağlık. Ayrıca Dünya Ekonomisi kitabınız da şu an elimde aynı şekilde tam gaz okumaktayım. Işığınızı esirgemeyin, sağlıcakla kalın.

    YanıtlayınSil
  25. Kısa vadede aynı şey geçerli olur mu? Diyelim ki geçen sene yani dolar yine aynı seviyelerdeyken 250 bin TL ye alınan bir konut bugün 350 bin TL ise buradaki kar zarar durumu nedir? Malımız değer mi kazandı paramız değer mi kaybetti??

    YanıtlayınSil
  26. Söylemlerle de illüzyon yapılıyor mesela;

    Ağustos Eylülden iyi olacak, Eylül Ekimden iyi olacak, Ekim de Kasımdan daha iyi olacak demek gerekir iken, yetkililer tam tersini söylüyorlar, insanlar da tekerleme gibi her yere yazıyorlar illüzyonu.

    YanıtlayınSil
  27. İkinci paragrafta, ABD’deki enflasyon sebebiyle doların değer kaybını da hesaba katmalı mıyız yoksa USD/TRY kuru doların zaman değerindeki değişimi ihtiva eder mi?

    YanıtlayınSil
  28. Sayıştay denetimi kötü bir şey midir? Neden kamu kurumları, varlık fonu muaf tutulur? Zararlı kötü bir şey ise halkın vergileri ile fianse edilen maliyeti olan bu kurumun kapatılması gerekmez mi?

    YanıtlayınSil
  29. Kadir Has Üniversitesinden eski bir öğrenciniz olarak selamlar hocam Ercan hocayla birlikte bize çok şey kattınız.Kurum sınavları için makro ve mikro ekonomi kitaplarınızı almak istiyorum kurum sınavlarında da bu kitaplarınız yeterli olur mu acaba? Demek istediğim normal bir kpss kitabı yerine geçer mi hocam.

    YanıtlayınSil
  30. Merkez bankası ilüzyon yapacagına pozitif manipülasyon yapsın,okadar kaynağı var.elindeki para bırakın sorosu,meslege yeni başlamış herhangi bir spekülatörde olsa enazından bastıgı paranın değerini korurdu

    YanıtlayınSil
  31. İyide hocam verdiğiniz örnekte 2010 yılında 1 milyon tl daire 645bin dolara alınmışsa şu andada en kötü m2 fiyatından 645 bin dolar eder. Kaldıki 10 yıl boyunca evde otursa kira vermeyip kira parası cebinde kalır. Kiraya verse 10 yıl kira geliri olur. Türkiyede 10 yıl önce 1 milyona aldığını 2020de 2,5 milyona satana direk yılın salağı ödülü verilmeli. Bu sözü geçen ya dolandırılmış yada zekadan mahrum kalmış demektir. 2010 yılında aldığım 73 bin dolarlık daire 2020 100 bin dolar artı kira geliri. Bu arada 2010 da aldığım sabit tl krediyi 6. Yılın sonunda kapadığım zaman bankaya 58 bin dolar ödeme yapmışım. Asıl önemli olan bu kredilerin zararları halkın sırtına biniyor ondan bahsetseniz daha iyi...!!!!

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. 2011 de 75 bin dolara aldığım evi şimdi en iyi ihtimal ile 55 bin dolara satabilirim. Bu zamana kadar şimdiki tl değeriyle 135 bin yani 20 bin dolar kira öderdim. 75 bin dolar 9 yılda tahminen %25-50 arası faiz verirdi, 35 kabul etsek 26 bin dolar zarar ettim demektir.

      Sil
    2. 2010 yılında, 65 bin Euroya ofis satın aldım.
      5 yıl ben oturdum. Sonra kiracıya verdim, adamlar tek kuruş kira ödemediler.
      2016 yılında satmak istedim, 55 bin Euroya 2017 yılında çok zor satabildim.
      Parayı Almanya da borsaya koydum, şimdi o ofisten 2 tane alabilecek param oldu.

      Kiracı ile davam ise hala devam ediyor.

      Sil
  32. Gecen ki yazınıza yaptığım yoruma cevap verdiğinizden dolayı tesekkür ederim.
    Daire ile ilgili hesabınıza o dairin Kira getirisini de eklenseydi daha gercekçi ilüzyondan ayrı bir deger yakalanmaz mıydı?
    1milyonluk daire 10 000 TL/ay kira olsa 10 yılx12 ay 1200 0000 tl
    Aynı kişi istanbulda arsa alsaydı ..yeni havalimanı ve kanal İstanbul cıvarlarından.yıne de dovız ve altın karşılığında zarar mı ederdi?
    Hükümetlerin ve hükümete yakın ekonomistlerin gercegı ortme hastalıkları olduğu gibi muhalefetinde ve iktisat bilimine ideolojik duygusal bakan ekonomistlerinde bu hastalıktan muzdarip oldugunu soylemek isterim.
    Duygu ve ıdeolojıyi iktisat bilimine okumalatına karışırmamaya gayret ettiğini düşündüm ekonomistleri takip etmeye gayret ediyorum

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Kiranın 8 yılda binayı ödediği dönem oldu da ben mi uyudum acaba.

      Sil
  33. Hocam, verdiginiz ornekten gidecek olursak 2013 de iş hayatına başladım, haziran da aldığım para usd cinsinden 1170 usd iken 7 yılda maaşım yalnızca 1350 usd olmuş.

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Senin iyiymiş 2007 de 1340 USD olan maaşım şimdi 940-950 USD seviyelerinde. Memurum

      Sil
  34. Bence bu kıyaslama da hatalı olan ev değerinin arsa spekülasyonu ile alakalı olması devlet eğer elinde ki arazileri projelendirip parsel bazında yapılaşmaya açmış olsa konut değeri fiyatı enflasyon kadar olacaktır. Hatta konut eskidiği içinb miktarda düşük olacaktır.bayındırlık birim fiyatı 1.sınıf ev metrekare bin lira civarı müteahhit bunu yüzde 25 tenzilatla yapar 200 metrekare ev 200 bin lira mal edilir. Koru Florya da 12,5 milyona daire satılırken Fransa'da bu fiyata arazisi ile şato satılıyordu

    YanıtlayınSil
  35. Özel sektör nasıl yapsam da halka daha fazla mal, hizmet satsam diye pazar kontrolü (oligopol piyasa oluşturmak) tağşiş yapmak gibi ahlaksız hilelerden başlayıp insanların ihtiyaç düşüncelerini etkileyecek reklamlara kadar her yolu kullanıyor. Şimdi devlet de elindeki sözde (amaca yönelik oyun içinde sürekli değiştirildiği için) kanun gücünü ve diğer insanların sahip olamayacağı imtiyaz ve inside bilgi ile varlık fonu gibi yapılarla aynı ticarete girmiş durumda. Son zamanlardaki borsa hareketleri beni çok ciddi şüphelendiriyor. Zira şüphelerim doğru ve devlet birşekilde işin içinde ise vay diğer zavallıların haline.

    YanıtlayınSil
  36. Elinize sağlık hocam. Ancak 2010 da ev aldık 300 bin tl bugün 850 000tl 2010 dolar 1.55 yani ben 170 bin dolar yazmışım şimdi 170 bin dolar 1100 bin civarında 10yıl 120ay 3000 kira 360 bin tl. Sözün özü hocam çok iyi bir yönetim olsa dolar 2 tl de kalsa yada 3 tl de olsa olur voleyi vurmustum ev alarak.yada pandemi geçip hayat normale döner se artan döviz fiyatları maliyete oda inşaat maliyetleri ne ve vergiye ihtiyacı olan devlet için harç v.s. den dolayı konut fiyatları zaten uçar. Yani milletin feraseti ne her zaman güvenmek gerekir. (Bünyesinde yüzlerce sektörü besleyen inşaat dan bahsediyoruz.ekmek kapısından)

    YanıtlayınSil
  37. Ev sahibi ile yuz goz olmak istemiyorsam satin alip icine oturacaksam sakin kafa ile. Bu herseye deger hocam. Saygilar

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Yüzde 100 doğru. Oturmak için alınacak evin kâr zarar hesabı yapılmamalı zaten.

      Sil
    2. Mahfi Bey bir önermem olacak.
      Uzun seneler kirada oturan biri olarak ve hiçbir ayın kirasını ertelemeden, geciktirmeden ödememe rağmen ev sahipleri tarafından saçma sapan ufak tefek tacizlere maruz kaldım. Sonunda ev aldım ve şimdi 2. ev yatırım yapmak için kar zarar hesabı yapıyorum. bir taraftan her ne kadar geleceğimi garanti altına almak istesem de tecrübelerim ev alma böylelikle evin değeri düşsün, evi olmayan alabilsin diyor. Tabi tek kişinin söylemi ile olmuyor ama önerme olarak acaba hane halkından 2.ev alana %100 ötv vergisi getirilebilir mi? Sizce bu önermenin etkileri ne olur?

      Sil
  38. millet bana hep salaksın derdi,bu yazınızı okuyunca 1988 den beri ne kadar dogru yaptıgımın tescili oldu ,hoş ben neyin doğru oldugunu görüyorum,mersi hocam

    YanıtlayınSil
  39. Harcamaların gizlenmesi ve maddenin kutu içinde gizli bölgede gizlenmesi benzetmesi mükemmel olmuş.

    YanıtlayınSil
  40. 1995 yılında 33000 dolara bir daire aldım.Geçen yıl ağustos ayında 33600 dolara sattım.Yaklaşık 12 yıl kendim oturdum,kira ödemedim.13 yıl da kira getirisi aldım.Kabaca ödeyeceğim alternatif kira bedeli ile kira tutarını döviz veya altın ile biriktirmiş olsaydım 1 daire daha almış olurdum.Özgür Demirtaş hoca Youtube'da bu konuda paranın şimdiki değerini içeren video yapmış.Siz de buna benzer bir Excel tablosu paylaşabilirseniz bizlere yol gösterir. Türkiye gibi sermaye piyasası gelişmemiş,yasaların küçük yatırımcıyı korumadığı bir ülkede mülk en iyi yatırım aracıdır diye düşünüyorum.Amerika'olsam tercihim borsa yönünde olurdu.Ne derece doğru bilmiyorum,Musevi dedesi dünyaya gelen torununa şirket hissesi hediye ddermiş ki gençliğinde bunu satarak eğitim yapabilsin.Çalıştığım Amerikan ilaç fırması çalışanlara 100 adet hisse senedi obsiyon hakkı verdi.3 yıl sonra obsiyon süresi dolduğunda arkadaşlarım hisse senetlerini satma kararı verdi.Hisse senedi bedeli ve masraf sonrası 25000 dolar kar ettiler.Maalesef bizde şirketler yasaları kendi menfaatlerine yarayan yönlerini kullanarak küçük yatırımcıları borsadan küstürdüler.Reel faiz ekside.Onun için insanlar konuta,DTH,döviz ve altını en güvenli yatırım aracı olarak gördüler.Belki trilyon dolarlık ülke kaynağı atıl vaziyette,ülke ekonomisine bir katkısı olmadan beklemekte.Sık sık değişen ve vatandaşın aleyhine yasalar,sözünde durmayan,vatandaşı kandıran iktidarlar yüzünden bu günlere geldik.Bırakın yasaları anayasamız kaç kez değişti?Her şeyin başı güven!Saygılarımla hocam.

    YanıtlayınSil
  41. Mahfi hocam, siz iktisatçısınız ama size sosyoloji, davranışlar bağlamında çok önemli bir soru soracağım:

    Ben, akşam 18.00 - 18.30 gibi ofisteki işim bitince evime dönüp, duşumu alıp, yemeğimi yiyip, internette sizin gibi takip ettiğim kişilerin analizlerini dikkatle okuyorum. Sonra bir filmin (dizinin veya belgeselin) yarısını izleyip yatıyorum. Günlük rutinim genellikle böyle. (Kitap okuduğumu da ekleyeyim.)

    Ülkemizde, genellikle "mavi yaka" olarak adlandırılan insanlar çeşitli fabrika ve tesislerde "vardiya" ile çalışıyorlar. Hizmet sektöründe çalışan insanlar (AVM'ler, lokantalar, giyim mağazaları, elektronik ürün satan mağazalar ve diğerleri) ise, saat 23.00 - 00.00 sonrası evlerine ulaşabiliyorlar. Bu insanların üzerinde, hem günlerin hem yılların yorgunluğu var. Eve yorgun vardıklarında, bazen TV bile izleyemeden sızıveriyorlar, uykuya dalıyorlar; çünkü çok yorgunlar.

    Benim gibi "şanslılar" sizin analizlerinizden haberdar, ama bir üst paragrafta bahsettiğim "yorgunlar" sizin analizlerinizden ya az haberdar ya da hiç haberdar değil.

    Mahfi hocam,

    Evine ekmek parası götürmek için yorgunluk çeken insanlar, sizin gibi kişilerin analizlerini de okuyamayınca (çünkü okumaya enerjileri kalmıyor); ülkemizde değişim olmasını gerçekten düşünüyor musunuz?

    Lütfen cevabınızı yazar mısınız?

    YanıtlayınSil
  42. Sayın Hocam, Çok net açıklamışsınız. Yalnız çok uzun zamandan beri ilüzyon devam ediyor...

    YanıtlayınSil
  43. Sayın Hocam, 2010'da gayrimenkul alan birinin Dolar kurundaki değişimden dolayı zararda olduğunu izah etmişsiniz, doğru bir tespit, rakamlar zaten ortada. Ancak, sozkonusu dönemde sıradan bir vatandaş Doların bilahare bu kadar yükselebilecegini nereden bilebilirdi ki? Mesela siz biliyor muydunuz? Doların misal 5 yıl sonra dusmeyecegi ne malum? Bu tarz belirsizliklerden dolayı ben dahil bir kısım Türk halkı her daim birikimimizi gayrimenkule yatırmayi tercih ediyoruz. Şahsen gayrimenkulü belirsizliklere karşı bir nevi sigorta olarak görüyorum.

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Bilemezdi. Konumuz da o değil zaten. Konumuz kendisini zenginleşti zannetmesi.

      Sil
    2. Doğrusu ben hesaplıyordum, fakat etrafımdaki herkes doların artmayacağından o kadar emindi ki ister istemez düşüncelerimden şüphe duydum tam pozisyon alamadım. Neyseki kaybımın birkısmını altına zamanında 800 $ civarındayken para koyarak kapattım.

      Sil
    3. Sayın Hocam, bana cvp hakkı doğdu diye düşünüyorum. Sizinle zitlasmak gibi bir durumum olamaz, sakın yanlış anlamayın. Gayrimenkule yatırım yapanlar kendini zenginleşti zannetti demişsiniz. Sizden farklı dusunuyorum zira gayrimenkule yatırım yapanlar toplumun diğer kesimlerine nazaran (in comparative terms) zenginlestiler, bu bir gerçek. Dolar kurunu tahmin etmek zordur, yarın ne olacağını kesin olarak bilemezsiniz. Gayrimenkul uzun vadede mutlaka kazandırır, bu konuda biraz tecrubeliyim ve açıkçası çok kazandım.

      Sil
    4. Mahfi bey, "zenginleşmek" fiiline yüklenen anlamlar aynı olmayabilir.

      Yeni ev, son model araba, cep telefonu alabilen; "zenginleştim" der.

      Okuduğu kitaplar sayesinde hayata bakışı değişen, kendini olgun hisseden; "zenginleştim" der.

      Hangi tür "zenginlik"ten bahsediyoruz?

      Sil
    5. Paranın kıymetli olduğu yerde mal para etmez.

      Sil
  44. Hocam kutunun icindeki gizli bolmeyi farkettik de, bolmenin icinde ne var henuz onu bilmiyoruz. Bakalim gizli bolmeden ne cikartacaklar. Bir gece ansizin gelen sermaye kotrolleri ve doviz bulundurma yasaklari olursa bu hic sasmam dogrusu.

    YanıtlayınSil
  45. Hocam burada satılan konutların yüzde kaçı kendi oturmak için alınan konut (kiradan kurtulmak veya ev yenilemek için) yüzde kaçı yatırımlık alınmış. Nitekim özellikle TL borçlanarak alınan konutlar ilerleyen yıllarda enflasyondan dolayı ödeme miktarları açısından çok kolaylaşıyor. 2009 yılında babam oturduğumuz evi olmayan parası ile almasaydı şu anda hala kiracı olacak ve yine faize ödeyeceği miktarı döviz veya altın olarak biriktirse evin yarısını bile alamayacaktık.

    YanıtlayınSil
  46. Aynı yalanı devamlı söylerseniz hem kendiniz hem de söyledikleriniz inanır. Artık yalan gerçek, gerçek yalandır. Sonra da seyreyleyin gümbürtüyü...

    YanıtlayınSil
  47. Hesabı daha detaylı yapmak gerekir, hem kira geliri ( veya giderin olmamasını )h de USD nin faizini hesaba katmak gerekir. Bunların neti de daha çok kira geliri demektir hocanın sonucu aynı olmaz.

    YanıtlayınSil
  48. Gerçekliğe kimin ihtiyacı var?
    Sosyal medyada "at yalanı fav'la inananı" hakimken photoshop ile oynanmış ince belli profil fotoğrafları doluyken, kime ilizyonu anlatacağız? İlizyon gerçekliğin yerini aldı bile :(

    Migren sahibi olmaktan öteye gitmiyor bu çabalar. Baktım baş edemiyorum "he valla dayuu doğru söylünnn, sen bu işleri bilünnn" diyip geçiyorum :) böyle olunca bu niye beni destekledi deyip söylediklerini tekrar gözden geçirmeye sevk ediyorum onları. Akşama kadar anlatamam bu daha iyi çözüm oluyor :)

    YanıtlayınSil
  49. Mahfi bey hatırlar mısınız, bir siyasetçimiz "Dün dündür, bugün bugündür." demişti.

    Bu nedenle, sizin bu yazınızın anlamı pek olmuyor!

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Demirel onu siyaset dünyası için söylemişti, ekonomi için asla böyle konuşmazdı. Demirel fan değilim, hakkını teslim ederim. Şimdiki siyasetçileri demiyorum, ortada tek bir siyasetçi var çünkü, onunla kıyasladığınızda hangisi ülkeyi yönetsin istersiniz?

      45 yıl olmuş, hayatım yurtdışında geçti. Türkiye'de ben bir kere oy kullanma şansı yakaladım, 22 yaşındaydım, onda da Sn Bülent Ecevit'e oy verdim. Kriz yaşansa bile, ülkeyi AB ülkeleri arasına sokmak için gerekli hamleleri yaptı, yukarda bir yorumcu yazmış, ülkeye gökten resmen 2002 2007 arasında döviz yağdı. Ecevit'in çok katkısı vardır bu konuda.

      Demirel sözleri;

      "Ödeyemeyecek olana borç vermezler".

      “Karma ekonomik sistemin uygulanmasından yanayım. Bizim inandığımız sistem galip veçhesiyle özel teşebbüse değer veren karma ekonomi sistemidir. Bu prensip AP kadrosu değişse de aynı kalacaktır. Yalnız devlet yatırımı ile memleket kalkınmaz”

      "Biz inşaat sektöründe lüksün karşısındayız. Lüksü teşvik etmiyoruz. Ama lükse giden vatandaş bir miktar vergi verecektir. Biz servetin ve hür teşebbüsün müdafiiyiz. Ancak buün bunu yalnızca polisle müdafa etmek mümkün değil. Bazı ekonomik tedbirler de alınmalıdır."

      “Hükümet Merkez Bankası’nı zaptetme harekatını sürdürüyor. Merkez Bankası’nı sırf yönetimi ele geçirmek için dünya aleme jurnal eden bir hükümet görülmemiştir”

      "Enflasyonun ne yağmur, ne kar, ne çamur ne de gece ve gündüz ile ilgisi vardır. Bu bir liyakat sorunudur. Enflasyonun yemediği idare yok, bu enflasyon bunları da yer".

      "Devlet harcamalarında ayağını yorgana göre uzatmak gerekir. Bu kurala uymazsanız para basmak zorunda kalırsınız. Para yılan gibidir. Ne zaman sokulduğunu anlarsın? Oyların yüzde 21,75’e düşünce"

      "800 bin olan asker sayısı 300 bine inmelidir. Türkiye bu sayıyı azaltamayacaksa savunma harcamalarını azaltamaz zaten."

      "Herkes 24 Ocak kararlarını mucizevi bir reçete sanıyor. Bu reçeteyi verdik ya, artık yüzyıl hiçbir şey yapılmayacak zannediliyor. Biz 24 Ocak’ta basit bir şey yaptık. Devletin geliriyle giderini denkleştirdik. Devletin hazine tam takır olmuş. Biz bunları yerlerine oturttuk. 24 Ocak olmasaydı, 12 Eylül olmazdı. Müdahaleci generaller, genellikle meseleleri devralmayı sevmez. 24 Ocak’la birlikte askerler ekonomiyi düzeltme kaygısısından kurtuldu. Müdahale bu sebeple 1979’da olmadı. Müdahale ekonomi düze çıkınca oluyor. Madem terörü engellemek için darbe yaptılar neden iki yıl beklediler?"

      “Doların gerçek değeri 2 bin 500 lira değil, 3 bin 500 liradır. Kur enflasyonun gerisinde kalmışsa devalüasyon gelir. Aksi takdirde ihracat yapılmaz”

      Tansu Çiller'e;

      “Kumandalı ekonomide kalmaya gayret ediyor. Bu doğru değildir. Neden korkuyor? Dengesizliklerin daha fazla artmasından korkuyor. Oysa böyle bir korkuya gerek yok. Faiz ve kur piyasada serbestçe oluşursa hiçbir dengesizlik olmaz. Ama siz serbest ekonomi değil, kumandalı ekonomi uygularsanız dengeyi bulamazsınız. Bu elma ağacının altında kiraz aramaya benzer”

      Sil
    2. "Demirel onu siyaset dünyası için söylemişti, ekonomi için asla böyle konuşmazdı. Demirel fan değilim, hakkını teslim ederim. Şimdiki siyasetçileri demiyorum, ortada tek bir siyasetçi var çünkü, onunla kıyasladığınızda hangisi ülkeyi yönetsin istersiniz?"

      Bugünkü (2020) siyaset yapma tarzının (ve siyasetçi profilinin) yolunu döşeyen kişilerden biriydi Süleyman Demirel, onyıllar boyunca.

      "Demirel sözleri;" diye giriş yapıp, tırnak içindeki paragraflarda onun söylediği diğer sözleri de yazmanız; Süleyman Demirel'i iyi bir siyasetçi yapmıyor.

      Demirel "Dün dündür, bugün bugündür." sözünü sadece siyaset alanında değil, aynı anda ekonomiyi de kapsayacak şekilde söylemiştir.

      Bugünkü siyasetçiler ne kadar kötü ise, Demirel de o kadar kötü bir siyasetçiydi; ne eksik, ne fazla.

      Miting meydanında "Berkin Elvan"ın ailesine öfke kusan zihniyet ile, Demirel'in "Deniz Gezmiş ve arkadaşları"nın asılmasının mecliste onaylanması esnasında meclisteki grubundan kimler el kaldırmış kimler el kaldırmamış diye kontrol ettiği zihniyet; aynıdır.

      Demirel'in bütün sözlerini de yazsanız; kötü bir siyasetçi olduğu gerçeği değişmiyor.

      Bugünkü siyasetçiler de kötü diye; Demirel, paklanıp yüceltilecek bir siyasetçi değildir.

      Sil
  50. Konuyla biraz alakasız olacak, ama bu enflasyonun düşük gösterilmesi olayı emekli aylıklarından çalındığı anlamına mı geliyor, yoksa ileride iade etmeleri gerekecek mi bugün az yapılacak zamları? Yani enflasyonu düşük göstermek hükümetin emeklilerden çalması mı anlamına gelir, yoksa sadece borç alması mı? Sonuçta enflasyonu sonsuza kadar saklayamazlar diye düşünüyorum. İlla ki, sepetteki ürünlerin bir gün gerçek oranlarına geri dönmesi gerekecek ve o zaman da resmi enflasyon gerçek enflasyonun üzerinde çıkacak. Böylece emeklilere enflasyon üzerinde zam yapılacak. Bu düşünüş şekli doğru mu? Yoksa bu yıl enflasyonu düşük göstermelerinin mali getirisi sonsuza kadar yanlarına kalabilir mı?

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Emekliye verdikleri zam oranı secimdeki oy oranları olacaktır umarım !!!!

      Sil
  51. Emlak piyasasında reel düşüş var. Arsa fiyatları dahil. inşaatlarin durmasi ve ekonomik durgunluğun gelirleri torpulemesi kötü vurdu. Şu an yurtdisi dan tr ye yatırım yapılabilir.

    YanıtlayınSil
  52. ocam, bakış açınızın doğru ancak hesaplama şeklinde eksik veya sarf-ı nazar ettiğiniz bir iki şey söylemek isterim.
    Kaybınız sadece parite kazancı değildir.
    Paranın zaman değeri kadar, mülkün de zaman değeri var. Bu durumda evin gerçek maliyeti veya kar zarar hesabı
    (Evin alım bedeli/alım tarihindeki kur)× satım tarihi kuru)-(kumulatif aylik yp kur muadil kira maliyeti)-kullanim değer kaybı(ki sadece kira degildir)-(satım bedeli/satış tarihindeki kur) olması gerektiğini düşünüyorum.elbette yine zarar verecektir. Tabi siz daha iyisini bilirsiniz.daha doğru ifade edebilmek adına.

    YanıtlayınSil
  53. Hocam şu an, o faizci lobisi dedikleri mevduat sahipleri ekonomiyi kendi zararları pahasına finanse ediyor. Aslında o mevduat sahiplerini kahramanları olarak ilan etmeleri gerekir. Şunu da unutmamalı ki döviz böyle kalmayacak. Sıfır reel faizi bile çok gören bu zihniyet ekonominin dengesini kurmaktan malesef çok yoksun.

    YanıtlayınSil
  54. Ugur Ciftehan9 Temmuz 2020 05:37

    Benim merak ettigim konu, bu illuzyonlar guvenilirligimizi zedeliyor ve global olcekte bayagi bir kredi kaybediyoruz. Bu kredi kaybini yonetmek nasil mumkun, onu anlayamiyorum.

    YanıtlayınSil
  55. 2013 te dolar bazinda aldigim ev yariya indi.dolar bazında %50zarardayim.
    Ayrica cogu muteahhutte maliyet bakimindan.para kazanamiyor.muteahhitlikte cazip degil.

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. 2013 te evleri satıp dolara geçtiğimde dolar tam 1.91 TL idi.
      Gezi başlayınca dedim, ülke karışıyor, bir şeyler gelcek.

      Sil
  56. Hocam bu 6.85 muhabbeti nedir... neyi amaclamaktadirlar... nereye varmak istemektedirer :)

    YanıtlayınSil
  57. Zaten yönetimlerin işi gücü illuzyon değil mi Mahfi bey....Ama göedük ki en iyi illuzyonu beceren en uzun süre iktidarda kalıyor... Yazı için teşekkürler...

    YanıtlayınSil
  58. 2010 Temmuzunun 1 milyon lirasi
    2020 Haziran ayinin 2milyon650bin lirasi ediyor.

    YanıtlayınSil
  59. Tamam da ben 2010 yılından 2020 yılındaki dolar kurunu kestiremiyorum.

    Ama gayrimenkulün öyle ya da böyle kazandıracağından eminim.

    Onu nasıl çözecez?

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Tamam da ben ev fiyatlarını kestiremiyorum.
      Ama doların öyle ya da böyle kazandıracağından eminim.
      Onu nasıl çözecez?

      Çözmeyeceğiz, çözebilen yok, geçmiş performansına bakınca dolar hep daha çok kazanç getirmiş.

      Sil
  60. Hocam Türkiye'nin üretim modeli yanlış. Türkiye üretmek için önce ithal edip öyle üretim yapacak. Bu da cari açığa sebep oluyor. Türkiye üretmek için ithal ettiği ürünleri burada üretip Dünya ile rekabet etse Türkiye'nin cari açığı düşer. Türkiye bir de her yere güneş enerjisi yapsa cari açık düşer. Güneş ışınlarından gelen 1 saatlik enerji ile bütün Dünya'nın enerji ihtiyacı karşılanıyor. Ar-ge harcamasını arttırıp katma değerli mal üretse Türkiye uzun vadede cari fazla veren bir ekonomi olur. Türkiye'nin ödemeler dengesi diye bir sorunu olmaz. Dolar yerinde sayar. Bir de bütçe disiplini yaptığımız zaman enflasyon ve faiz sorunumuzda olmaz.

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Türklerin elini tutan mı var, buyursunlar yapsınlar.
      Atasözü bile vardır, "su akar Türk bakar".

      Sil
  61. Hocam merhaba, konu hakkında size katılmakla birlikte esasında olan "fırsat maliyeti" değil midir? Seçimlerimiz sebebiyle feragat ettiğimiz döviz kaynaklı kazanç olmuş. Bu tür bir değişimi hiç kimsenin öngörebildiğini sanmıyorum. Tamamen öz eleştirisel yönetim kaynaklı özellikle 15 Temmuz sonrası sık karşımıza çıkan zıplamalar olağan hayatın akışına aykırı.

    YanıtlayınSil
  62. Tahminen Dolar 1-2 yıl içinde 6.25 seviyesini görür mü?

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Sıfır atılırsa görür. Gerilimi had safhaya gelmiş deprem fayının önüne ördükleri istinat duvarı ne kadar tutarsa artık...

      Sil
  63. Çok güzel benzetme olmuş. Anladığım kadarıyla iktidarın ekonomi politikası abrakadabra ve hamhumşaralop'tan ibaret.

    YanıtlayınSil
  64. Yorum yapanların çoğunun tuzu kuru olduğu anlaşılıyor. Fakir fukaranın halini düşündükleri de meçhul. Hele hele ekonominin ne demek olduğunu bilmedikleri görülüyor. Nedir ekonomi veya iktisat?.. Saplantılarla çoğu zaman realitenin yanından geçmeyen politik hezeyanları inanç noktasına getirmek mi? Yoksa mevcut kaynakları insani ve kanaatkar bir şekilde kullanmak mı?.. Tarih doğru söyleyenlere "sihirbaz" diyenlerin gerçekte kendilerinin sihirbaz ve illüzyonist olduğunu çok yerde yazar. Musa Peygamber ile firavunun hikayesini bir okuyun, sorun soruşturun isterseniz... Bu yurt içinde de böyle, yurt dışında da... Önce dünyayı, insanlığı bir öğrenelim, hayatın gerçekleriyle yüzleşelim... Ardından hangi aldatmacanın, hangi algının, hangi küresel üflemenin içinde olduğumuzu farkederiz. Fakat adam yanlış bildiğini inanç seviyesine taşımışsa, akıl tutulmasına kapılmışsa, ay ikiye bölünse, güneş katlanıp yere inse inanır mı?

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Kardeş, asıl illüzyon yeteneği Musa'da değil kardeşi Harun'dadır diyecektim, birden kafamda "Harun geldiler, Karun oldular" sözü yankılandı. Yoksa ekonomi veya iktisat dedikleri bu mu?

      Sil
  65. Ellerinize saglik hocam. Yalnizca bir husus belirtmek isterim: Hayali bir mahalle dusunun, o mahalledeki butun evler, ev sahipleri tarafindan, sanki sozlu anlasmiscasina 1 mio TRY den satiliyor. (Birebir ayni ozellikte evler farz edelim.) Ve hicbirinin maddi sikintisi olmamasini da eklersek, hesabini duzgun yapmis bir alici, o evlerin gercek degerinin 600k TRY oldugunu iddia etse dahi eli bos doner. Kaldi ki o kisiden ayri herkes 1 mio TRY den evleri satin aliyorken. Bu biraz muhendislik isine benziyor. Transformator tasarimindaki kagit uzerindeki hesaplar, uretime gittigi zaman gerceklesmezdi. Harika bir yazi olmus, tekrar tesekkur ederim.

    YanıtlayınSil
  66. Hocam. İllüzyon yapanlara hokkabaz mı yoksa madrabaz mı denir. 😀

    YanıtlayınSil
  67. Hocam, şapkadaki tavşan kaçmış, sahnede sağa sola koşturuyor. İllüzyon kutusu devrilmiş, kadifeler yırtılmış, gizli gözlerin kapakları açılmış, tüm illüzyon malzemeleri yerlere saçılmış. İllüzyonist sahne arkasına kaçmış, yardımcılarını seyircilerin arasına göndermiş, gerçek durumu farkedenlerin gözlerini bantlatıyor. Seyircilerin bir kısmı bunu gösterinin parçası zannederek alkışlıyor, kalanlar ise kendi gözleri de bantlanmasın diye alkışa katılıyorlar.

    Bence bu gösterinin sonu iyi bitmez...

    YanıtlayınSil
  68. Kerem İNANIR9 Temmuz 2020 13:46

    Hocam süper bir yazı olmuş, ellerinize sağlık :)
    Yalnız, eski nesilin, sigara sağlığa zararlı yorumlarını okuyup halen daha içmeye devam etmesi, Osmanlı tokatı ve tüm dünya bizi kıskanıyor masalına inanmaları devam ettiği sürece bu iş iş böyle devam edecek gibi :(
    Bizi kurtaracak en yeni nesil inşallah :)

    YanıtlayınSil
  69. Hocam, yaklaşık 11 senelik gayrimenkul değerleme uzmanı olarak, izninizle bu konuda birkaç bilgilendirme ve yorumum olacak. Bana kalırsa da 10 yıllık süre zarfında +150% değer kazanan bir gayrimenkul döviz bazında değer kaybetmiş oluyor. Alış fiyatı 650.000 USD, Aylık kira getirisi başlangıçta 2.000 USD, dönem sonunda 1.200 USD civarında olacaktır. Ortalaması 1.600 USD desek: 1.600 x 12 Ay x 10 Yıl = 192.000 USD kira getirisi eder, minimum 15.000 USD tadilat maliyetini düşünsek. 650.000 USD fiyattan aldığımız evin bugünkü karşılığı 365.000 + 192.000 - 15.000 = 542.000 USD yapıyor. Yaklaşık 108.000 USD zarardayız. 
    Verdiğiniz örnekten yola çıkarak arşivlerimi karıştırdım. 2010 Yılında 1.000.000 TL seviyesinde genel itibariyle lüks konutlar alınabiliyordu. Karşılaştırmak kolay olsun diye rastgele birkaç örneği aşağıya ekliyorum:- Nişantaşı Abdi İpekçi Cd. Net 165 m2, 3+1 Ara Kat Daire: 950.000 TL - 612.903 USD (Güncel: 5.000.000 TL)- Konak Alsancak Denize Sıfır, Net 248 m2, 4+1 Ara Kat Yalı Dairesi: 1.000.000 TL (Güncel: 4.500.000 TL)- Maslak Mesa Sitesi, Net 156 m2, 3+1 Ara Kat Daire: 850.000 TL (Güncel: 3.000.000 TL)- Üsküdar Mesa Koru Sitesi, Net 170 m2, 4+1 Ara Kat, Avantajlı Cephe Daire: 1.200.000 TL (Güncel: 4.000.000 TL)
    Geçen 10 yıllık sürede kira getirileri 200.000 - 225.000 USD aralığında, bakım/onarım giderleri de (tadilat yapıldığını varsayarak) 15.000 - 20.000 USD aralığında olacaktır. Yani kabaca bir hesap yaparsak 650.000 USD'lik konutun güncel satış değeri, yukarıdaki örneklerin ortalama artış oranına göre 600.000 USD seviyelerinde hesaplanıyor. Kira getirisi ile birlikte düşününce, daire toplamda 780.000 - 800.000 USD gibi bir değere ulaşmış. Ekstra değer arttırıcı unsurların ortaya çıkmadığı bölgeler için kabul edilebilir seviyede bir değer artışı. Gelişmeye açık bölgelere baktığımızda ise karşılaştığımız şey çok farklı. Kamu yatırımları sonucunda gerçekleşmesi beklenen talep karşılık bulduysa, USD bazında incelediğimizde, bu oranların üzerinde değer artışı gerçekleşmiş, aksi durumlarda ise değer düşüşleri yaşanmış. Yalnızca iki tane örnek vereceğim:
    1. Beylikdüzü 5M arkasında bir sitenin ara katında yer alan 135 m2, 3+1 daire, 2010 yılında 135.000 TL imiş. Yaklaşık 87.000 USD yapıyor. Kirası 450 USD'imiş. Güncel değeri 500.000 TL (73.000 USD), güncel kirası ise 300 USD seviyelerine düşmüş. 10 Yıllık kira getirisini 375 USD x 12 Ay x 10 Yıl = 45.000 USD olarak hesaplıyorum. 10.000 USD tadilat maliyetine katlandığımızı varsayalım. Bu hesaba göre dairenin bu gün satsak bize kazandırdığı para, kira vb dahil 108.000 USD-87.000 USD = 21.000 USD.2. Çekmeköy'de çok etaplı bilindik bir sitenin ara katında yer alan 135 m2, 3+1 dairenin 2010 tarihindeki değeri 235.000 TL (151.000 USD), kirası da 1.100 TL (700 USD). Güncel değeri 700.000 TL (102.000 USD), kira değeri 2.500 TL (365 USD).  10 Yıllık kira getirisini 530 USD x 12 Ay x 10 Yıl = 63.600 USD olarak hesaplıyorum. 10.000 USD tadilat maliyetine katlandığımızı varsayalım. Bu hesaba göre dairenin bu gün satsak bize kazandırdığı para, kira vb dahil 155.600 USD-151.000 USD = 4.600 USD.

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Benim bu konudaki tavsiyem gayrimenkul yatırımı başlangıcında, varlığınızın artması konusunda bir hedef belirlenmesi. Döviz, altın, araba, başka bir gayrimenkul vb. her şey olabilir. Yani "başlangıçta 10kg altın karşılığı daire aldım, 5 yıl sonra kira getirisi dahil 10 kg altından daha fazlasını alabilmeliyim"; ya da "köyde 50 dönüm tarla almak yerine şehirde 2 tane daire aldım, 5 yıl sonra 50 dönüm tarladan daha fazlasını almalıyım" gibi. Hedef olarak TL karşılığının artmasını koyarsanız, bir ilüzyona kapılır gidersiniz. Ben bunu sıkışık trafikte ilerlemeye benzetiyorum. Sürekli şerit değiştirmeye (riske girmeye) rağmen çevrenizdeki arabalar aynı ise siz aslında ilerlemiş olmuyorsunuz. Burada döviz, altın vb, çevredeki arabalar; TL ise en sağdan giden, yüklü bir kamyon:)
      Bu arada verdiğiniz örnek 10 Yıl değil de 4 yıl olsaydı (2016 - 2020) çok daha acı bir tablo ile karşı karşıya kalırdık. Çünkü bu dönemde, rant bölgeleri dışında, TL bazında artış bile çok sınırlı kaldı.
      Çalışmalarınız için veri temini konusunda her zaman yardımcı olabilirim.

      Sil
    2. Benim bu konudaki tavsiyem gayrimenkul yatırımı başlangıcında, varlığınızın artması konusunda bir hedef belirlenmesi. Döviz, altın, araba, başka bir gayrimenkul vb. her şey olabilir. Yani "başlangıçta 10kg altın karşılığı daire aldım, 5 yıl sonra kira getirisi dahil 10 kg altından daha fazlasını alabilmeliyim"; ya da "köyde 50 dönüm tarla almak yerine şehirde 2 tane daire aldım, 5 yıl sonra 50 dönüm tarladan daha fazlasını almalıyım" gibi. Hedef olarak TL karşılığının artmasını koyarsanız, bir ilüzyona kapılır gidersiniz. Ben bunu sıkışık trafikte ilerlemeye benzetiyorum. Sürekli şerit değiştirmeye (riske girmeye) rağmen çevrenizdeki arabalar aynı ise siz aslında ilerlemiş olmuyorsunuz. Burada döviz, altın vb, çevredeki arabalar; TL ise en sağdan giden, yüklü bir kamyon:)  Bu arada verdiğiniz örnek 10 Yıl değil de 4 yıl olsaydı (2016 - 2020) çok daha acı bir tablo ile karşı karşıya kalırdık. Çünkü bu dönemde, rant bölgeleri dışında, TL bazında artış bile çok sınırlı kaldı. Çalışmalarınız için veri temini konusunda her zaman yardımcı olabilirim. 

      Sil
  70. Dolar 1-1,5 TL bandında iken hepimiz kendimizi zengin zannettik gücü yetenler Amerikaya gidip alışveriş yaptı, sanki biz Amerikalılardan zenginmişiz gibi. Ama ekonomi er yada geç düzeltmesi ile geliyor. Aslında o dönemde gücü olanların yapması gereken Türkiye'de değil yurtdışında ev almaktı, döviz geliri elde edebilir lerdi hem yurtdışında ki evlerinde fiyatı artıyor hemde döviz cinsinden

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Yok Anonim abi, dolar o seviyelerde gezinirken ben iş arıyordum, senin yazdığın parası olanlar için geçerliydi.

      Sil
    2. evet ama şuanda o parası olanlar Amerikadan bavul bavul alışveriş yapamıyor, hocanın bahsettiği bir illüzyon dönemi idi. Doğru değildi, döviz çok baskılandı. Düzeltme kaçınılmaz oldu.

      Sil
  71. Hocam yoğun birisiniz biliyorum,

    Bilgisayar oyunu oynar mısınız? PlayStation, Microsoft Xbox gibi konsollarınız da var mı?

    Son sorum, ne tür oyunlardan hoşlanırsınız? En son oynadığınız oyun hangisiydi?

    YanıtlayınSil
  72. Sayin Egilmez Bey,
    Mukemmel yazilarinizi buyuk ilgi ile okuyor ve aydinlaniyorm. Cok tessuker ederim. ABD'nin FED ve Avrupa'nin ECB bankalarinin aldigi faiz (sifir veya eksi gercek faiz) ve tesvik uygulamalarinin dunya ekonomisine ve bizim ekonomimize etkileri konusunundaki dusuncelerinizi de aciklayabilirmisiniz? Konunun cok genis ve bircok bilinmezi icerdigini biliyorum. Ancak sizin karmasik konulari basite indirgeyerek aciklama kabiliyetinizin bu konuda da cok faydali olacagina eminim. Saygilarimla.

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Çok teşekkür ederim, bu konuda sanırım PWC gibi bazı denetim şirketlerinin ve dünya bankasının yayınları var. OECD'nin düzenlemesi burada:https://www.oecd.org/coronavirus/en/
      Ben de bir bakayım ilave bir şeyler yapabileceksem yazarım. Sevgiler.

      Sil
  73. Ve bankalara ceza yağar... Üstelik ilüzyon değildir...

    YanıtlayınSil
  74. Hocam yazılarınızı severek okurum. Ancak yazınızda hatalar var. Şöyle ki; verdiğiniz örnekteki gibi peşin para ile ev alabilecek kişi çok azdır. Ve çok çok büyük oranda insanlar kredi ile ev alıyor. Musadeniz ile kendi yaptığımı örnek vermek istiyorum. 2017 yılında 100 bin peşinat ve 200 bin kredi ile ev aldım. Bir süre evi kiraya veremedim. Maliyet 100+20= 120 bin. Sonra evi 1400 liraya kiraya verdim. Kredi ödemem 3 bin.3000-1400= 1600*12 yaklaşık 19 bin ilave maliyet. Sonraki sene 3000-1650= 1350*12 yaklaşık 16 bin ilave maliyet sonraki sene 3000- 1900= 1100*12 yaklaşık 13 bin maliyetim var. Kira beyanında gerçek usulü sectigim ve kredi faizlerini kira gelirinden dustugum için bugüne kadar damga vergisi hariç kira gelir vergisi ödemedim. Damga vergisi ve emlak vergisi 3 yıl için yaklaşık 1000 lira desek bugüne kadar aldığım evin bana maliyeti120+19+16+13+1 yaklaşık 170 bindir. Evi şu an satsam, mevcut kredi vs çıkarsam elime net 550 bin kalır. Yani benim 170 bin 550 bin oldu. Ben Ocak 2017 de 100 bin TL ile dolar alsaydım o günkü yaklaşık 3.5 kur ile yaklaşık 28.500 dolar alabilirsin ki bugün 200 bin bile yapmıyor. Diğer 70 bini ise muhtemelen harcar, ilave ya çok az yada hiç birikim yapamazdim. Benim için aldığım ev iyi bir birikim ve tasarruf etme aracı oldu benim için. Hemen hemen herkeste anlattığım şekilde ve nedenden Bu şekilde yapıyor.

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Sevgili kardeşim, dediklerinizde haklısınız ama yazının konusu bu dedikleriniz değil. Yazının konusu ikinci, üçüncü evleri yatırım amaçlı TL ile alıp TL ile sattığında kâr ettiğini sananların dolarla düşünüldüğünde aslında zarar etmiş olmaları yani bir illüzyona kapılmaları. Siz oturacağınız evi almışsınız. Bu yatırım değil. O nedenle yazının konusu dışında.

      Sil
    2. Zamanlama aynı dönem değil hocanın verdiği örnek doların aşağı doğru baskılandığı, döviz bürolarının kapandığı dönem, o dönem yatırım için ev almak mantıklı değildi. Hesabın net değil. Ayrıca sen daha çok kredi ödeyeceksin, kredi öderken yıllık sigortalar ödeyeceksin, evinde kira alamadığın dönemler olacak, ev sahibi olduğun için bazı demirbaş masraflara ortak olacaksın vs. Evi de dolar gibi ha deyince satamazsın. Ayrıca doların faizi vardır (bir zamanlar daha çok vardı) Senin yazından tek çıkardığım, normal yollardan tasarruf edemediğin için bankadan kredi alıp, tasarruf etmeye çalışıyorsun. Tek mantıklı olan bu :)
      Bunun dışında bir de bazı arkadaşlar bayılır anlatmaya ben şuradan bunu kazandım buradan bunu kazandım. Biraz ego tatmini. Genelde bu insanlar spesifik fikir ve önerin ne deyince susar.

      Sil
  75. Türkiye bu hep aynı tepeye kim çıkarsa çıksın illüzyonunu yapar, sonra gider, yerine gelen yeni bir illüzyon yapar, bu millet şerbetli, alıştı millet bu siyasi düzene.

    YanıtlayınSil
  76. İllüzyon dan ziyade fırsat dönemi olarak bakmak lazım, o dönem Türkiye de değil İngiltere veya Almanya'da ev alsaydın, 700 binlik değil 3.5 mil TL lik evin olurdu. İmkanın olursa asla fırsatları kaçırma. Türkiye böyle bir ülke. Fırsatlarda risklerde çok.

    YanıtlayınSil
  77. Hocam merhabalar.

    Bir örnek vererek başlayacağım ve sonrasında yorumumu ifade edeceğim.

    2015 yılı Aralık ayında İstanbul Varyap Meridian sitesindeki 1+1 dairemi 630.000 TL karşılığı sattım. Dolar kuru 2.91'di ve evimin bedeli 216.000 Dolardı.

    Aynı ayın son günü İzmir Mavişehirde bir siteden 390.000 TL karşılığı yine 1+1 daire aldım. Bu evin bana maliyeti yine 2.91 kur üzerinden 134.000 Dolardı.

    Kalan para ile 2016 Nisan ayında Foçaköy'de iki adet arsa aldım. Toplam 220.000 TL ödedim. Bunlara ödediğim paranın dolar karşılığı ise o tarihlerdeki 2.85 kurdan yaklaşık 80.000 dolardı.

    Şimdi bugüne dönelim. Varyap Meridian sitesindeki evin bedeli bugün yaklaşık 900.000 TL. Bugünkü 6.85 kurdan karşılığı yaklaşık 130.000 Euro. 4.5 yıllık kirayı aylık ortalama 500 dolardan 25.0000 dolar ilave edersek bugünkü toplam gelir yaklaşı155.000 Euro.

    İzmir Mavişehirde 2015 Aralıkta 134.000 dolar karşılığı aldığım evin bugün bedeli yaklaşık 850.000 TL ve dolar olarak 124.000 Dolar. 4.5 yılda yaklaşık 16.000 dolar da kira geliri elde ettiğimi ilave edersem bu durumda toplam kazancım 140.000 dolar.

    İzmir Foçaköy'de 2016 yılında 80.000 dolar karşılığı aldığım iki arsanın bugün toplam değeri ise yaklaşık 900.000 TL ve 6.85 dolar kurdan yaklaşık 130.000 dolar.

    4.5 yıl sonucunda bu yatırımları karşılaştırdığımızda İstanbul Ataşehir'deki ev dolar bazında kiralar dahil yüzde 30 değer kaybetmiş. İzmir Mavişehir'deki ev dolar bazında kiralar dahil yaklaşık yüzde 5 değer kazanmış. İzmir Foçaköydeki arsalar ise dolar bazında yüzde 50 kazanç sağlamış. Sonuç olarak diyebilirim ki. İnişteki ekonomide yanlış yerdeki ev kesinlikle değer kaybeder, doğru yerdeki ev mevcut durumu korur. Arsa ise yanlış fiyattan alınmadı ise hemen hemen her durumda döviz bazında kazanç sağlar. Yükselen ekonomide bu kazançların daha da artacağını düşünüyorum.

    Selamlar, saygılar hocam.

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. İşte ilüzyon tam da bu. Cebinize girmemiş parayı, yani evin piyasa değeri ile hesaplamalar yaparak kardayım demek ve zenginleştim sanmak. ABD de deki mortgage krizi öncesi de durum böyleydi. Gayrimenkullerin sanal değeri ile herkeste bir zenginleştim algısı ile kredi kullanımı ve tüketimin artmasını getirdi ancak sonra balon patlayınca o evler sanılan değerinin belki de çok çok altında satıldı, haczedildi.

      Sil
  78. Hocam borsa 2001 li yıllarda 13 bin civarı idi. Aslında son 15-20 kapsamında en çok borsa yükselmiş görünüyor. Aslında illüzyon dediğiniz geçici bir kavram; uzun vadede yok olmaya mahkum, değil mi?

    YanıtlayınSil
  79. Elinize sağlık hocam. Çok güzel anlamışsınız. Peki hocam şuanki düşük konut kredisi ve araç kredisi faizleri ile boçlanıp mal edinmek akıllı bir tercih mi? Şu anda herkes kredi çekip ev ve araba alıyor. İlerleyen günlerde bu faiz oranlarında azalma veya artma olur mu? Sizin bu konuyla ilgili fikrinizi çok merak ediyorum

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. akıllıca değil çünkü
      1.faizler düşük ancak bu sefer meblağ gereksiz yere artırıyorlar birşey değişmiyor
      2.globalde faizler uzun süre artmayacak yani biraz sabredersen talep düşünce fiyatları daha düşükken üstelik yine düşük faizlerle alabilirsin
      3.bu krizin ne kadar süreceği bilinmiyor, borçlanmak yerine cash de kalmalısın, sabredip değerinin çok altında bir fırsat bulursan almalısın diğer türlü bence bir mantığı yok.
      Eğer nakitin varsa eurobond, piyasa fonu ve altın karışımı bir portföy değerlendirebilirsin.

      Sil
  80. Yaşasin işsizlik % 12.8 oldu sağol tüik baba sende olmasan bu işsizler nerden iş bulacak.tüike güven % 0 bir anket yapilsin ve bu kurum kendi güvenin ölçsün buna yakin bir oran çikar ayip ya bu kadarda olmaz yani

    YanıtlayınSil
  81. Yatırımdan söz ediyorsak evin 10 yıllık kirası ve doları 10 yıllık faizini de hesaba katmalıyız, o zaman fark tamamen kapanmıyor ama %70 lere geliyor

    Bu farkın sebebi ise inşaat sektörünün ithalata bağımlı olmaması. İthalata bağımlı otomobil fiyatları ile kıyaslarsanız fark olmadığı görülür

    Kamudaki ilizyonlar, ekonomideki ilizyonlar bence abartı. Sahtekarligi yapan da sahtekarlik yaptigini biliyor buna inanan da .. herkes "mış gibi" yapıp cukkasını doldurma peşinde, kimse saf degil

    YanıtlayınSil
  82. Kapitalist sistem enflasyon ve balonlar olmadan yaşayamaz. Sağlıklı bir ekonomi için enflasyonun % 1-2 civarında olması istenir ama ekonominin sağlığı bozuldukça yani reel ekonomide rekabet koşulları zorlaşıp karlılık azaldıkça öncelikle rant ve finans alanlarında balonlar ve ilüzyonlar yaratılmakta. Bu balonların halk tarafından farkedilmemesi için de devletler para basarak pansuman yapmaktalar. Ama er veya geç bugüne kadar Dünya’da yaşanan ekonomik krizler veya daha ileri bozulmalarda buhranlar yaşanarak ekonomik sistem rayına oturmuştur. Bugün hem Dünya hem de Türkiye’yi bekleyenin kriz değil, büyük bir buhran, yıkım ve nihayetinde savaş olduğunu düşünüyorum..

    YanıtlayınSil
  83. Hocam merhaba, yazınızda sermayesi hazır olan ve ev mi alsam USD mi alsam diye düşünen bir yatırımcının durumunu analiz etmişsiniz yanlış anlamadıysam. İllüzyon yaşama durumu Sizce düşük peşinatı ile uygun kredi imkanlarından yararlanıp 2. Evini alan kişi için de geçerli midir? Syg.

    YanıtlayınSil
  84. Sayın hocam,konut-usd hesabı, mantık olarak, gün gelir karıncalar balıkları, gün gelir balıklar karıncaları yer deyimine benzemiş. Bu hesabı, 2010 dan bugüne değil de, ara bir döneme yapsaydınız tersi çıkabilirdi. Önemli olan hangi zaman diliminde neyi yaptığınızdır... Bugün, USD nın konutu yeme günü... Dün belki tersi... Yarın meçhul... Ne mutlu, yenilme sırası gelmeden oyundan çıkabilene...

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Ancak Bu kadar güzel anlatılabilirdi tebrikler

      Sil
  85. İlüzyon değil kendimizi kandırma

    YanıtlayınSil

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...