11 Ağustos 2013 Pazar

Ekonomide Balon Nedir?

Sanal değerle reel değer arasındaki farkın sanal olanı lehine giderek büyümesine balon ya da köpük deniyor. Balonların en eski ve en tuhaf örneği 1636 ile 1637 yıllarında Hollanda’da yaşanan “Lale Çılgınlığı”dır. Lale soğanı ilk kez Kanuni Sultan Süleyman zamanında Hollanda büyükelçisi tarafından İstanbul’dan alınıp Hollanda’ya getirilmiş ve tanıtılmıştı. O Zaman içinde lale, bir lüks ve statü sembolü haline geldi. 1630’lu yıllarda Hollanda’da savaşların geride kalmasının da yarattığı olumlu hava ile spekülatif faaliyetler büyük artış göstermiş, hisse senetlerinin değeri artmış, konut fiyatları yükselmiş, insanlar bu tür değerleri ve malları spekülatif amaçlarla alıp satmaya başlamışlardı. Bu dönemde benzer bir spekülatif talep artışı lale soğanları için de oluştu. Bu talep artışı lale soğanı fiyatlarının artmasına ve giderek özel lale piyasaları oluşmasına yol açtı. Hollanda’da o tarihte ortalama yıllık ücret 200 ile 400 gulden arasında değişiyordu. Lale soğanlarının fiyatı ise 200 – 250 gulden aralığına kadar fırlamış, yani bir çalışanın yıllık ücretine eşit hale gelmişti. İlgi o kadar yükselmişti ki 1636 yılında lale, Hollanda’nın birçok kasabasında borsalarda satılır olmuştu. Fiyatlar yükseldikçe yükselmiş, geleceğe dönük sözleşmeler yapılmıştı. Fiyatların yükselmesinin temel nedeni bu tür sözleşmelerle lale soğanı alanların bunları daha pahalıya satarak para kazanacakları inancında olmalarıydı. Günün birinde her şey tersine dönüverdi. Lale sözleşmelerinin alıcısı kalmadığı anlaşılınca sözleşme sahipleri lale yetiştiricilerine sözleşme borçlarını ödeyemediler. Lale yetiştiricileri, laleleri almayan sözleşme sahiplerini dava ettiler. Davalar aylarca sürdü, ama paraların ödenmesi hiçbir zaman tam olarak gerçekleşmedi. Lale piyasası böylece çöktü ve fiyatlar hızla düştü. Balon patlamış, lale yetiştiricileri de spekülatör sözleşme sahipleri de büyük zararlarla karşılaşmışlardı.

Ekonomisi iyi durumda olan ya da faizi baskılayan bir ülkede reel faiz oranları oldukça düşüktür. Böyle bir durumda eğer bu ülkede mali kesime ilişkin kurallar yeterince sağlam belirlenmemişse ortaya çıkan kişi veya kurumlar, piyasa faizlerinin ya da yasal olarak belirlenen faizlerin üzerinde faiz önererek kaynakları çekebilirler. Bu yolla her seferinde sisteme yeni girenden alınan paranın eski girenlerin faizinin ödenmesinde kullanılan bir saadet zinciri yaratabilirler. 1920 yılında ABD’de, posta kuponlarını kullanarak bu saadet zincirini bir sistem haline getiren Charles Ponzi, milyonlarca dolar kazanmış ancak sonu olmayan bu sistem çöküp de para yatıranlara paralarını ödeyemez hale gelince dolandırıcılıktan tutuklanarak hapse mahkum olmuştur. Bu sisteme Charles Ponzi’nin adından hareketle Ponzi Oyunu adı veriliyor.   

1980’li yılların başında görünümü farklı ama sonucu benzer bir gelişme Türkiye’de yaşandı. Önceleri vatandaşların elindeki tasarruf bonolarını toplamaya başlayan ve kendilerine banker adını veren kişiler sonradan vatandaşın parasını alıp onlara yüksek faizler vermeye başladılar. O zaman bankaların mevduata verdiği reel faizler enflasyonun altındaydı. O nedenle vatandaşların bir bölümü paralarını yüksek faiz veren bu bankerlere yatırmaya yöneldi. Bu bankerlerin aldıkları paraları daha yüksek getiri sağlayacak alanlara yatırmaları mümkün değildi. Çünkü böyle alanlar yoktu. Sistem son gelenin parasını ilk gelene faiz olarak ödemek üzerine kurulmuş bir saadet zincirinden ibaretti. Ve işlemesi için mutlaka sisteme her seferinde daha çok kişinin girmesi gerekiyordu. Kimse bankerlerin aldığı paraları nasıl değerlendireceğini sormuyor, sadece yüksek faiz elde etmek için parasını yatırıyordu. Günün birinde Maliye Bakanı bankerlerin devlet garantisi altında olmadığını söyledi. Aslında böyle bir garantinin olmadığı biliniyordu ama yine de bu açıklama bir şok etkisi yaptı ve sisteme yeni müşteri girmez oldu. Yeni giriş olmayınca eskilerin de paraları ödenemez hale geldi. Bir anda sistem çöktü. Aslında burada bir balon bile yoktu. Çünkü balon olması için sanal değerin dayandığı bir reel varlık olması gerekiyor.     

Küresel kriz, ABD ve İngiltere başta olmak üzere gayrimenkul fiyatlarının şişirilmesinden kaynaklanan balonlar nedeniyle ortaya çıktı. Emlak fiyatları artıyor, emlak sahipleri kendilerini daha zenginleşmiş hissedip borçlanarak harcamalarını artırıyorlar, bu yaklaşım ekonomiye canlılık getiriyor ve emlak fiyatları daha da artıyordu. Herkes yatırım amacıyla ikinci, üçüncü gayrimenkulünü alıyordu. Büyüme hızı arttığı için herkes mutlu görünüyor, denetim görevleri ihmal ediliyordu. Bu gayrimenkullerin günün birinde daha yüksek bedelle satılabileceği varsayımının gerçekleşmeyeceği anlaşılınca fiyatlar düşmeye ve balon sönmeye yöneldi.

Bir Çin atasözü diyor ki:  “Kumarda tanrılar bile kazançlı çıkmaz.”

Not 1: Bu yazı, 07.11.2008 günü Radikal Gazetesi’nde yayınlanmış olan “Balonlar Lale Çılgınlığıyla Başladı” başlıklı yazımın gözden geçirilmiş halidir.

Not 2: Lale, Osmanlı’da bir dönem moda olduğu biçimde kadınların başlarına bağladığı tülbentlerin üzerine takıldığı için tülbent lalesi diye adlandırılıyordu. Batı dillerinde laleye tulip denmesinin tülbent sözcüğünden türediği sanılmaktadır. 

84 yorum:

  1. Hocam merak ettiğim bir konuydu, çok güzel yazmışsınız elinize sağlık. Peki Türkiye'nin şu anki durumu buna benziyor mu? Konut fiyatları eskisine göre gereksiz pahalılaşmış vaziyette. Benzer bir kriz Türkiye'de de yaşanır mı?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Teşekkürler.
      Türkiye'de bir konut balonu var gibi görünüyor. Bununla birlikte deprem beklentisi nedeniyle kentsel dönüşüm projelerinin varlığı o balonu biraz indiriyor. Bizdeki sıkıntı daha çok aşırı borçlanmaya dayalı olarak talebin şişirilmesi.
      2001 krizini hatırlarsanız konut fiyatları hızla düşmüştü.

      Sil
    2. cevabınız için teşekkür ederim hocam.

      Sil
    3. Hocam bu Konuda bir katkıda bulunmak ve soru sormak istiyorum,
      Üniversitede inşaat sektörünün lokomotif sektör olduğu ve bu sayede diğer sektörlerin de büyüyeceği öğretilmişti,şu anki hükümetin de bu yaklaşımla ekonomiyi yönettiğini düşünüyorum,peki talep artışının üzerinde bu konut arzı da balon etkisi göstermeyecek mi?
      Teşekkür ederim hocam

      Sil
    4. Hocam bu Konuda bir katkıda bulunmak ve soru sormak istiyorum,
      Üniversitede inşaat sektörünün lokomotif sektör olduğu ve bu sayede diğer sektörlerin de büyüyeceği öğretilmişti,şu anki hükümetin de bu yaklaşımla ekonomiyi yönettiğini düşünüyorum,peki talep artışının üzerinde bu konut arzı da balon etkisi göstermeyecek mi?
      Teşekkür ederim hocam

      Sil
  2. Hocam Merhaba, iyi bir konuya değinmissiniz ve çok güzel bir yazı olmuş. Ellerinize sağlık, ama benim aklıma takılan bir konu var belki uzmanlık alanınız olmayabilir ama ben yine de fikrinizi duymak isterim. Tamam kentsel dönüşüm bir nebze olsun Türkiye'deki emlak balonunu söndürüyor-ben de olduğuna inananlardanım- kentsel dönüşümün olmadığı yerlerdeki bu aşırı emlak talebi ve buna bağlı olarak emlak fiyatlarının aşırı seviye de seyretmesi bu balonu patlatabilir mi sizce?
    Not: Araştırmalarımda 3. dereden deprem bölgesi olan Gaziantep, Şanlıurfa, Konya, Ankara, Antalya gibi yerlerde son iki üç yıldır emlak fiyatlarının müthiş yükselmiş olduğunu saptadım.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Evet haklısınız bunu ben de görüyorum. Ama ekonominin aslı ağırlığı hala İstanbul'da dönüyor ve asıl tehlikeli emlak balonu orada oluşuyor. Bunu da kentsel dönüşüm bir miktar absorbe ediyor. Yine de balon balondur ve her çeşidi tehlikelidir. Faizlerde son dönemde ortaya çıkan artışların bu talebi biraz frenleyeceğini ve balonu biraz söndüreceğini düşünüyorum.

      Sil
  3. Diğer yazılarınız gibi buda cok iyi, bu bilgiler icin cok teşekkür ederim, istifade etmeye calisiyorum

    YanıtlaSil
  4. Degerli hocam, TR nin gelecek yil cari islemler acigi ve kisa vadeli dis borclarinin finansmani ile bu finansmanin kaynagi konusunda da guncel bir yazi yazmaniz mumkun mu? Tehlikenin resmini daha iyi gorebiliriz. Sizin yazilarinizda sanallik degil bir gercellik var ama ekonomi su an gorulmek istenenin uzerinde gibi...

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Mayıs 2013'den itibaren (TCMB'nin yayınladığı son veriler oradan başlıyor) bir yıllık süre içinde Türkiye'nin vadesi gelecek dış borç ödemesi 160 milyar dolar. Tahmin edilen cari açığı ise 60 - 65 milyar dolar. Demek ki bir yıl içinde gerekli dış finansman 220 - 225 milyar dolar.
      Bu tür finansmanın tek kaynağı ülkenin riskinin iyi yönetilmesidir. Eğer reel faizi artıda tutarak riski artırmamayı başarırsak bu finansmanı buluruz. Eğer riskler artarsa o zaman daha yüksek reel faiz önermek zorunda kalırız. Eğer riskler çok artarsa finansman ihtiyacımızı faizi çok fazla artırsak bir karşılayamayabiliriz.

      Sil
    2. Cok tesekkurler hocam. Resmi cok guzel ve sade bir dil ile aktariyorsunuz. Zihninize saglik. 2014 yilindaki secimleri ve fed SIkIladtirmasi sonucu risk primi daha cok olacagi asikar. Sicak parayi urkutmeden bu sarmaldanda cikmak, sorunun tespiti ve acil tespitleri gerektirir. 220 milyar dolar in MB gercek doviz rezervlerinin 5 ila 6 kati oldugu dusunulurse; dovizi enflasyon kaygisi ile doviz satarak karsilmayacak, bu durumda makul faiz artisinin yani sira TL nin deger yitirmesi, yeni tesviklerle rekabetci uretim saglanmasi gerekmekte. Hukumet bir sekilde bunlari yerine getirme cabasinda olsa da bir seyler eksik gorunmekte:((

      Sil
    3. Evet doğru söylüyorsunuz.

      Sil
  5. hocam bir abi bana demisti. universitede okurken bolumunle ilgili her hafta en az bir makale oku demisti. gercekten de oyleymis. sizi hrp takip ederek artik ekonomiyle ilgili yorumlar yapabiliyorum. saolun.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Teşekkürler. Ama farklı yazarların makalelerini de okuyun. Sadece benim makalelerimle yetinirseniz analiz yeteneğiniz bana paralel hal alır. Oysa sizin farklı düşüncelerden yararlanarak kendi özgün analiz yeteneğine ulaşmanız gerekir.

      Sil
  6. Türkiye'de konut piyasası özellikle İstanbul, dünyadaki kara paranın aklandığı en önemli alanlardan biridir.Çünkü; 2008 krizi sonrasında dünyada bu alanları daraltacak ve ortadan kaldıracak tedbirler alındı. Kara para aklayacak alanlar azaldı. Biz ise son sürat devam ettik. Türkiye'ye özellikle mevcut siyasi iktidara bu konuda göz yumuldu. Fakat özellikle son iki senedir rüzgar bence ters yönde esmeye başladı.

    Balonun patlaması Türkiye'de siyasi değişikliklere sebep olabilir.

    YanıtlaSil
  7. Hocam 1980'li yıllarda Bankerlerin topladıkları paraları nereye harcadıkları hakkında bilgi vermemişsiniz. Maliye Bakanlığının açıklamasından sonra insanların bankerlere olan güveninin eksilmesiyle birlikte bankerlerin eski alacaklılara paralarını ödeyemedi demişsiniz. Bankerler toplamış oldukları paraları günümüzdeki bankalardan biraz farklı olarak (tefecilik) kullanmıyorlar mıydı? Bankalar bugün bilindiği üzere topladıkları mevduatları kredi olarak vermekteler, bankerler ne yapıyorlardı? Ayrıca aslına bakarsak ne yaptıklarının krize girmekte pekte bir etkisi yok sanırım. Çoğu finans krizlerinde olduğu gibi bankalara güven azalınca mevduat sahiplerinin banka önlerine toplanıp mevduatlarını istemeleri durumunda banka ödeyemediği için krize giriyor, bu durumda bankalar ancak devlet yardımıyla kurtarma yapılabiliniyor, yanlış veya eksik bilmiyorum sanırım hocam? Şimdi buradan hareketle bankerlere devlette kurtarma yapmayacağına göre, bankerler topladıkları paraları öncelikle nerelere harcamışlardır, nerelere harcamışlardır ki o paraları mevduat sahipleri istediklerinde geri verememişlerdir? O paralarla tefecilik denilen faaliyetinde bulunmuşlar ise verdikleri paraları zorla da olsa geri alamamışlar mıdır? Çok teşekkürler yazılarınızı zevkle okuyorum.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Paraları geri alacak tefeci kalmamıştı. Hepsi battı, hapse girdi.
      Bankerlerin bir bölümü topladıkları paralarla müthiş bir yaşam sürdüler. Geri dönüşü olmayan yerlere paraları harcadılar. Bir bölümü emlak işine ya da yatırıma girişti ama bunlar o kadar yüksek faizle finanse edilebilecek işler değildi.

      Sil
  8. Saadet zinciri kısmı hoşuma gitti lale kadar çılgın bir girişim :D

    YanıtlaSil
  9. Hocam bu konuyu daha bugün Kolay Ekonomi adlı kitabınızda okudum bir daha okumak iyi geldi elinize sağlık. Hocam sizden bir isteğim olacaktı. Sizin kitaplarınızı okumaya başladım ilk olarak Kolay Ekonomi ve o bitince de Küresel Finans Krizi adlı kitabınıza başlayacağım. İsteğim şu ki ekonomi bilgimi ilerletmek ve daha fazla yorum yapma yeteneği kazanmam için sizin yazdıklarınızın dışında (sizin kitaplarınızı zaten alıyorum ve almaya devam edeceğim) ve sizinkiler gibi objektif olan daha başka ne önerebilirsiniz? Teşekkür ederim.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Herkese önerdiğim bir kitap var: Gülten Kazgan'ın İktisadi Düşünce kitabı. Ekonomiyi ve gelişim çizgisini izleyebilmek için çok yararlı bir kitap.

      Sil
    2. Ağır bir kitap değil dimi hocam... Ben de almayı düşünüyorum...

      Lakin bazı iktisat kitapları var ki, insanı o kadar teorilere ve teorik bilgilere boğuyor ki insan iktisattan soğuyor...

      Sil
  10. Ayrıca Bankerlerin halkı kandırarak faiz ödüyormuş gibi yaptığı ve literatürde Ponzi Finansman olarak geçen konuya değindiğiniz içinde teşekkürler hocam.

    YanıtlaSil
  11. Hocam yine çok önemli bir yazı teşekkürler. Hocam aynen dediğiniz gibi ben de farklı finans uzmanlarının kitaplarını okumaya çalışıyorum. İzin verirseniz size bir sorum olacak. Bir kitapta ABD'nin hazinenin bütçe açıklarına sahip oldugu ve iflas etmemek için bono sattığı bir sisteme sahip oldugundan bahsediliyor. Fed bu bonoları satın almak için para basıyor ve satın aldığı için zarar ediyor. Tabiki Hazine de FED'i zarar etmekten kurtarmak için Fed'den borç senetleri satın alıyor(James Rickards - Kur savaşları) Benim merak ettiğim nokta bu da bir balon gibi patlayacak mıdır? Çünkü Rickards her şeyin kağıt üzerinde kurtarıldığını ancak reel anlamda büyük sıkıntılar olduğunu söyluyor. Sizin bu konuda görüşünüz nedir?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Aynı kanıdayım. Fed, ekonomide oluşan balonları indirebilmek için başka bir balonu şişiriyor. Bunun ötekilerden tek farkı Fed'in denetimi altında olması. Bu da bir avantaj mıdır göreceğiz.

      Sil
    2. Hocam,reel ekonomiye verilmek istenen her turlu destegin Sanal ekonomi (vadeli islemler, opsiyonlar ve forex) ye gitmesi ve bu ekonomi, riskleri ustlenmeden ulke ekonomilerinin ustune yikmasi (EU ve ABD gibi) nin bir nebze dizginlenmesi buralarda ki islemlerin ve gelirlerin vergilendirmesi gerekmez mi? Verilen her tesvik, onlarin arzusu veya aclik dereceleri oraninda reel ekonomiye yansitor. Merkel in bu yonde olan benzer telkinleri G7 de kabul goremiyor?

      Sil
    3. Vergilendirme var zaten. Mesele bunun boyutunun ne olacağı.

      Sil
  12. Bu konuda da George Soros un süper balon tanımı var. Başlığınızı görür görmez uzun zamandır da olsa ara ara değindiğiniz emlak piyasasına konuyu çekeceğinizi tahmin etmiştim :)

    Yaklaşık 1 yıl önce Apple senet fiyatları 700 dolarları aştığında lale Borsasından bahsettim bana inanmamışlardı. Şimdi durum ortada. Yanılmıyorsam 300-400 dolar seviyelerinde.

    Apple çökmedi ama köpük alındı. Elinize sağlık hocam.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Neticede her (kalp) kriz, ölümle sonuçlanmıyor.

      Sil
    2. Teşekkürler.
      Bu tür köpük almalar balonun patlamasını engelliyor ya da erteliyor. Bazen hiç müdahale olmadan balon şişiyor şi,şiyor ve patladığında büyük çöküş oluşuyor.

      Sil
  13. e peki burada maliye bakanını spekülatif hareket etmekten suçlayamaz mıyız, ya da öylebir suçlama oldu mu ?

    YanıtlaSil
  14. hocam hükümet mali displine önem veriyor , faiz dışı fazla veriyor ekonominin büyümesi içinde bazı balonların oluşmasına gözmü yumuyor. sizce ekonominin daha iyiye gitmesi için kısa vadede ne yapılmalı.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Emlak sektöründe ve borsada balon oluşmasına en azından pek aldırılmadı diyebiliriz.
      Mali disiplini sağlayan daha çok özelleştirme, varlık barışı gibi geçici önlemler. Bu işi kalıcı hale getirecek bir adım henüz atılmış değil.

      Sil
    2. söylediklerinize katılıyorum. türkiye nin daha büyük bir ekonomiye kavuşması için yapısal bir değişiklik lazım .bundan kastım da ürettiklerimiz yapısı değişmesi başkasının üretmediklerini üretmemiz gerekli ama bunu yapmanın çok zor olduğunu düşünüyorum eğitim sistemimizi düzeltip kaliteli üretim yapacak bir halka dönüşmemiz gerekli. uzun vadede bunu yapıyor gibi görünmüyoruz. ama eleştirince cevap da verilmeli diye düşünüyorum sizce kısa vadede ne yapılmalı cevabını vermeliyiz

      Sil
  15. Hocam fiyatlardaki yükselme görülünce oturmanın ötesinde yatırım için alınan evler bir gün gerçek değerini bulduğunda balon patladı diyoruz bunun yayılması söyle gerçekleşti desem yanılırmıyım fiyatların yükseldiğini gören halk daha fazla para kazanmanın derdine düşerek belirli faiz bedeline katlanarak ilerideki refahından bir nebze de olsun feragat ederek spekülatif ataklar için yeni evler aldı eblerin gerçek değerini bulmasıyla alınan borçlar ödenemedi insanların bankalara olan yükümlülüklerini yetine getiremediler ve kriz reel sektörden finans kesimine aktarılmış oldu desem yanılırmıyım?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bu tanımladığınız durum ABD için böyle oldu. Türkiye'de henüz burada değiliz ama gidiş o yoldadır.

      Sil
  16. Hocam Türkiye'nin 2001 yılında ki yaşadığı bankacılık krizi sayesinde şimdi diğer ülkeler en ufak hasarda zede alırken Türkiye yaşadığı ve tecrübe edindiği 2001 krizi sayesinde eski hatalarını tekrarlamıyor ve bankacılık sistemi çok güçlendi ve o yıllarda reform yapıldı deniyor benim sorum güçlendi dediğimiz bankalarımıza ne gibi önlemler getirildi ?burada gerçekten bir Kemal derviş faktörü varmıydı ?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bankalara sermaye konulması sağlandı, bazı bankalar sistemden çıkarıldı, denetim en üst düzeye çıkarıldı (BDDK ile)bankalar yasası değiştirildi. Birçok benzeri düzenleme yapıldı. Bankaların sağlığını ölçmekte kullanılan en önemli ölçü sermaye yeterlilik oranıdır. Bu oran % 8 ve üzeri ise sağlıklı bankacılıktan söz edilir. Bizde bugün bu oran % 16 dolayında.
      Kemal Derviş bu düzenlemelerin yapılmasında etkili oldu. Ama işi asıl formüle eden IMF idi.

      Sil
  17. Yeni bir konuda yeniden saygılar hocam; şimdi bir örnek vermek istiyorum 100 bin liralık evim var fakat ev fiyatların spekülasyon fiyatlar dönüyor ve ev sahipleri aşırı talebi görünce 300 binlerden ve 400 binlerden bahsediyorlar, fakat evler satışa sunulduğunda bir kaç alıcı dışında talep görmüyor.. Bu örnek de emlak balonun patlaması olarak nitelendirdiğimiz kısım hangisidir? Ev sahiplerinin 300 binden evlerine alıcı bulamaması mıdır? Bu örnek de evlerin bir kaç alıcı bulması bu fiyatların devam edeceği anlamına gelmez mi peki? Aslında kafamda ışık aradığım kısım ev sahipleri fiyatları kendileri belirledikleri için neden balon patlasın fiyatlar düşsün??

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bir gayrimenkulün satış fiyatı ile kira getirisi arasında bir ilişki vardır. Bu ilişki semte, kaliteye vb göre değişmekle birlikte Türkiye için 15 ile 20 yıl arasında değişen bir süre normal kabul ediliyor. Yani bir evin 15 - 20 yıllık kira getirisi o evin satış fiyatına eşitse bu ilişki normal kabul ediliyor. 20 ile 25 yıl arasına çıkmışsa o zaman balon olduğu, 25 yılda yukarı çıkmışsa balonun aşırı şiştiği kabul ediliyor.
      Bu gibi durumlarda genellikle balon patlıyor ya da sönüyor ve ev sahipleri ne fiyatları ne de kiraları belirleyemez duruma geliyorlar. 2001 krizinde pek çok ev sahibi evi boş kalmasın diye aidat parasına kiraya vermişti evini.

      Sil
    2. Hocam merhaba
      Yazılarınızı ilgiyle takip ediyorum. İstanbul'un gözde semtlerinde yatırımın geri dönüş süresi ortalama 21-22 yıl civarında görünüyor. Lakin bu, konutun öz sermaye ile alınması durumunda geçerli. Eğer yatırımcı kredi kullanarak konut alıyorsa bu, kredi vadesine bağlı olarak ortalama 25 ila 28 yıl düzeyine çıkıyor. Normal kabul ettiğiniz geri dönüş süresine bakıldığında konut piyasasında şişmeye devam eden bir balon olduğu görülüyor. Bir yandan da halkın borç yükü ciddi bir biçimde artıyor. 2 yıl önce aldığım 3 dairem var, iki yıl içinde aldığım fiyatın üstüne gerçekçi bir fiyatla satışa koymam halinde %14'lük fiyat artışı gerçekleşmiş durumda. Lakin 2 yıl önceki kiralar ile bu yılki kiralar aynı ölçüde artmadı. Konut piyasasında bu kadar arz varken fiyatların bu kadar hızlı artması hiç makul görünmüyor. Cari açık finansmanının da giderek daha riskli bir hal almasını göz önünde bulundurduğumuzda orta vadede ekonomide resesyon ön görüyorum. Buna katılır mısınız? Ayrıca resesyon dönemlerinde ülkemizdeki en karlı yatırım aracı nedir?
      Teşekkürler.

      Sil
  18. Hocam köpük alındı dediğiniz de ben şunu anlıyorum yanlışım varsa düzeltin lütfen Türkiye'de konut sektöründe bir balon var ve fiyatlar normal enflasyon değerinin ötesinde şişmiş yükselen bu fiyatları köpüğü almak adına konut arzını artırmamız dahilinde bir nebzede olsun köpük alınmış mı olacaktır ? Yani buradan bunu mu anlamalıyım köpüğü almak için arzı artır ?
    Bir de yukarıda ki yorumlarda kentsel dönüşümün emlak balonunun daha fazla şişmesini engellediğinden bahsedilmi yine bu arz artırıldığından mı kaynaklanıyor ?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Kentsel dönüşümün varlığı, bir süre sonra bu evlerin yıkılacak olması balonu bir nebze indiriyor. Ama bu olay da fazla abartılmamalı çünkü semtlere göre farklı durumlar olabilir.

      Sil
  19. Günaydınlar hocam

    Benim konu dışı bir sorun olacaktı. Şimdi ülkelerin dış borcu GSYH oranı malum fazla. Şimdi düşünüyorum Amerika'da veya Çin'de etkisi tüm dünyaya hissettirebilecek güçte kriz meydana geldiğini düşünürsek bu ülkelerin borçları ne olcak alacaklılar kapıya dayanmayacaklar mı? Yani bir titanik müziği mi çalacak?

    Teşekkürler

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. ABD ile Çin'in durumu biraz farklı. Sonuçta ABD'nin iç ve dış borcu hepsi USD üzerinden. En sıkıştığı yerde enflasyonu göze alır basar parayı öder borcunu. Çin'in ise dış borcu % 7 dolayında yani yok gibi bir şey.

      Sil
  20. Elinize sağlık hocam. Harika bir yazı olmuş. Hocam Amerikalı bir ekonomistin şöyle bir görüşu var diyor ki "balonlar patlamaz sadece söner daha sonra tekrar şişerler " siz bu konu da ne düşünürsünüz hocam. İlginiz için çok teşekkür ederim. Iyi günler.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Teşekkürler.
      Doğru demiş. Yoksa bunca yıldır sürekli şişer miydi balonlar?

      Sil
  21. Günaydın hocam:) yazılarınızı beğeniyle takip ediyorum ve çok öğretici buluyorum. Özellikle de değerli bilgilerinizi bizle paylaştığınız için müteşekkirim. Light Günlük ve Anitta'nın Laneti adlı kitaplarınızı da çok beğenmiştim. Ben de naçizane bir blog yazıyorum ve bundan 2-3 ay önce emlak balonu ile ilgili blogumda bir yazımı yayınladım. Değerli vaktiniz arasında okuma fırsatı bulabilir ve bana değerli görüşlerinizi iletebilirseniz çok memnun olurum. Saygılarımla. www.tolgasdailylife.blogspot.com. Şimdiden çok teşekkürler. Tolga Aykut

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Çok teşekkür ederim.
      Yazınızı okudum çok beğendim. Ayrıca blogunuzu da çok beğendim. Özellikle tarih ve sanatla ilgili yorumlarınız çok güzel. İzleyeceğim. Elinize sağlık.

      Sil
    2. Hocam beğendiğinize çok sevindim, beni çok mutlu ettiniz. Çok teşekkür ederim, sizin de ellerinize ve gözlerinize sağlık. Saygılarımla.

      Sil
  22. Bu yorum yazar tarafından silindi.

    YanıtlaSil
  23. Serdar Kelleci,
    2011 II. çeyreğinde %13,1 büyüyen inşaat sektörü,
    2012 II. çeyreğinde % 0,4 büyüme hızı göstermişti. İnşaat sektöründeki bu yavaşlama da Türkiye'nin büyüme rakamlarını aşağıya çekmişti. Bu rakamları yanlış hatırlamıyorsam sizin sayenizde edinmiştim.
    2013 I. çeyreğinde ise %30 büyümenin üzerinde bir büyümeden bahsediliyor. Kentsel dönüşümün desteklendiği bir ortamda insanların şehir dışındaki projelere m2 birim fiyatlarına 3000 tl ödeyerek gayrimenkul sahip olmalarını şaşkınlıkla izliyorum. Bu gayrimenkul fiyatının daha ne kadar artmasını bekliyor olabilirler diye düşünmekteyim. Bu düşünce de beraberinde lale soğanı krizi ve mortgage krizini hatırlatıyor insana.
    Yapılan inşaatlara bakıyorum, inşaat tamamlanma oranı %90 seviyelerinde, %20 satış yapılmış. Oturum ise %10 seviyelerinde. Ancak tüm bu arz fazlasına rağmen inşaat sektöründeki kar marjının imalat ve hizmet sanayine göre çok yüksek oranlarda seyretmesi her geçen gün imalat ve hizmet sanayindeki müteşebbislerin inşaat sektörüne kaymalarına neden olmakta. Kar marjlarının daraldığı bir konjonktürde inşaat sektörü karlılık oranları çok çekici pek tabi.
    Bu kayma alt kırımları farklı olan daha büyük sorunlara yol açmakta.
    Yine yapılan 25-30 katlı imar planlarına aykırı projeler hukuksal problemleri de beraberinde getirmekte. Hepimizin bildiği malum projelere ilgi buna rağmen azalmamakta.
    Tüm bu saydıklarımız arz fazlasını beraberinde getiriyor. Bir başka tehlike de Türkiye'de kişi başı mortgage sahiplik oranı halen A.B.D. ve Avrupa ülkelerinin çok altında. Bu da bankaların mortgage ürününde pazar payı kapma adına daha agresif davranmasına yol açıyor.
    Türkiye'de mortgage kredisine sahip olmayan, 1. kredibil nitelikte müşteri hemen hemen kalmadı gibi. Dolayısıyla şu an II. kredibil müşteriler mortgage havuzunu oluşturmakta (daha çok beyaz yakalılar). Bu müşterilerin kredi/kredi geri ödeme penetrasyonu oldukça yüksek seviyelerde dolayısıyla bankacılık açısından bir tehlike görünmüyor. Ne zaman III. kredibil müşteriler yüksek dilim oluşturmaya başlar işte o zaman tehlike çanları çalmaya başlar bizim için. Çünkü dilimin hacmi de çok genişlemiş olacak. Tabi burada mortgage kredilerinin banka aktiflerinin % kaçını oluşturduğunu da bilmek gerekiyor.
    İnşaat sektöründe bulunan kişiler bu arz fazlasına rağmen yaklaşık 10 yıldır fiyatların yükseleceğine dair açıklamalar yapmakta. Keza bugüne kadar haklı da çıktılar. Burada bugün ya da yarın bir balonun oluştuğunu anlayabilmek için bakmamız gereken esas kriter nedir? Hane halkına düşen konut sayısı mı? kredilerin geri dönüş oranı mı? denetimin azalması mı? inanın ben 3-4 senedir bulamadım arz fazlası olduğunu söylüyor ve sürekli yanılıyorum:))

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. merhaba
      Ben ve eşim beyaz yakalı tabir edilen kesimde çalışıyoruz. çocuğumuz da yok. aylık 6000 lira net gelirimiz olmasına rağmen bu fiyatlara istediğimiz yerden ev alabilmemiz mümkün değil. 250-300 bin TL'ye evler satılıyor. o nedenle yıllardır fiyatların düşmesini bekliyorum ama düşeceği filanda yok gibi. aylık 600 lira kiraya kalabiliyorken açıkçası yüksek meblağlar ödeyerek ev sahibi olmak hiç mantıklı değil gibi. 30 -40 yılda ödeyeceğim kirayı bir anda ödeyip sıkıntıya düşeceğime kirada kalmayı tercih ediyorum. asıl anlamadığım konu ise bu kadar değerli konutların kiralarının neden çok düşük olduğu??

      Sil
    2. Emlak işinde balon için ölçü satış değeri kira getirisi oranıdır. Her ülke için ölçü farklı olabilir. Türkiye için genel kabul bir evin satış değeri yıllık kirasının 15 katına kadar ise balon yok demektir. 15 ile 20 kat arasındaysa şişkinlik var demektir. 20 - 25 kat arasındaysa balon oldukça şişmiş demektir. 25 - 30 kat arasındaysa balon patlayabilir demektir.
      Ama bu ölçüler ortalama ölçülerdir. Yani semtten semte evin deniz görüp görmediğine vb göre değişir. Biz kent ortalamasından söz ediyoruz.

      Sil
    3. Hocam Merhaba, şu günlerde tam da merak ettiğim bir konuya değinmişsiniz teşekkür ederim ancak yukarıdaki açıklamanızı dikkate alacak olursak 2 Ad. sorum olacak 1- Dükkanların da raiç bedeli bu şekildemi hesaplanmaktadır. 2- Kirayı hesaplarken bu gün verdiğimiz kirayımı hesaplıyoruz yoksa üzerine tahmini bir enflasyon rakkamı ekliyormuyuz?

      Yazınız için teşekkür ederim.
      (Bu arada blogu takip etmeyi özlemişim)

      Sil
    4. 1. Dükkanların daha hızlı bir dönüşüm içinde olması gerekir. 2 - 3 yıl düşebilirsiniz. 2. Bugünkü satış değerini aldığımız için hesaplamayı da bugünkü kira ile yapıyoruz. Yalnız burada brüt kirayı alıyoruz yani vergiyi düşmüyoruz bu da bize kabaca enflasyonun getirisini eklemiş oluyor.

      Sil
    5. Hocam supersiniz tesekkur.

      Sil
  24. Hocam iyi günler
    Farklı bir konuyu sormak istiyorum. Bireysel Emeklilik konusu malum bu günlerde oldukça gündemde. 80'lerde Bankerler 2000'lerde bankalar vatandaşın birikimlerini çarçur etmişti. acaba bu bireysel emeklilik 2010'ların tasarrufları eritme sistemi olabilir mi? bu sorunun kafamda canlanması sürekli olarak reklamlarda insanların yüzde 25 devlet katkısı sözüyle sisteme çekilmeye çalışmaları nedeniyle ortaya çıktı. sistemi ayrıntıları ile inceledim bana para biriktirmekten farklı birşey gibi gelmedi. ayrıca bütün birikimler TL üzerinden olduğu için olası bir devalüasyon durumunda bütün yatırımların yok olması tehlikesi de cabası. siz bu konuda ne düşünüyorsunuz??

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Serdar Kelleci;
      Faizlerin %9-10 seviyelerinde seyrettiği bir ekonomide %25 devlet katkısı gerçekten çok iyi bir oran. Üstelik 100 tl birikimle sisteme dahil olabiliyorsunuz. Bugün 100 tl ile bankada vadeli bir hesap açamazsınız. Ancak fona yatırırsınız. Türkiye'de fon kesintilerinin de çok yüksek olması maalesef bir başka paragraf.
      BES sisteminin bence en büyük handikabı 10 yıldan önce sitemden ayrılmanız. Bundan önceki düzenlemede 10 yıldan önce sistemden ayrılırsanız %15, 56 yaşını doldurmadan 10 yıl sonunda ayrılırsanız %10 ANAPARA VE GETİRİ üzerinden kesinti uygulanıyordu.
      Yeni sistemde ise devlet katkısı şu şekilde işliyor. 3 yıldan önce sistemden çıkarsanız &25 devlet katkısının %15 'ini, 3-6 yıl arasında çıkarsanız %25 devlet katkısının %35 'ini 6-10 yıl arasında çıkarsanız ise %25 devlet katkısının %60 ını almaya hak kazanırsınız. minimum 10 yıl ödeme yapıp 56 yaşında sistemden emekli olursanız da %25 devlet katkısının %100 ünü almaya hak kazanırsınız.
      Yeni sistemin en iyi uygulamalarından biri de, eski sistemde 10 yıldan önce sistemden ayrıldığınızda anapara ve getiri üzerinden %15 kesinti yapılıyorken, mevcut durumda sistemden ayrılırsanız sadece getiriniz üzerinden %15 kesinti yapılmakta. Bu çok ciddi bir düzenleme. Çünkü bes getirisi yaklaşık 5 yıldır %10-15 seviyelerinde seyretmekte. Dolayısıyla 10.000 tl anapara yatırdığınızı varsayarsak eski sistemde %15 getiriyle 11.500 tl paranızdan 1.725 tl kesilirken yeni sitemde 11.500 tl paranızdan 150 tl kesilmekte.
      Sistemin tamamnını matematiğe vurursak.
      aylık 100 tl ödüyorum yılda 1.200 tl anapara. 10 yılda 12.000 tl anapara+%25devlet katkısı da 3.000 tl=15.000 tl . bir de bunun üstüne ortalama %15seviyelerinde getirisini de eklerseniz bugün banka faizlerinden bu parayı kazanmanız oldukça zor gözükmekte.
      Sistem tamamıyla sizi uzun vade yatırıma teşvik etmekte.Oldukça kısa ve net özetlemeye çalıştım umarım olmuştur.

      Sil
    2. Valla ben yanıt yorumları beğendim ve üzerine ekleme yapmama gerek kalmadığını düşünüyorum.

      Sil
  25. Hocam bir miktar balon iyi değil midir rekabet için.Eğer güçlü bir denetim mekanizmanız varsa çokta telaşa gerek yok diye düşünüyorum.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Balonun ne kadarının iyi olduğunu bilmiyorum. Bildiğim tek şey balonların büyümeye destek olması ve büyümenin büyüsünün denetim mekanizmasını arkaya ittiği ve sonunda krizlere neden olduğudur.

      Sil
  26. Hocam, "Bu yılın 6 ayında Türk bankacılık sektörünün ulaştığı toplam aktif büyüklük 157 ülkenin ekonomik büyüklüğünü geride bıraktı." böyle bir haber okudum. Bu da bir çeşit balon mudur? Kendimce yorumum TL'nin düşük değerinden kaynaklanan yüksek rakamların buna neden olduğu. Ancak bu doğru bir yorum mu bilmiyorum tabii. Bu işin aslı nedir hocam? Gerçekten durum bu mu yoksa sadece goruntude mi boyle? Ya da bankacılık sektorlerinin ülkelerin ekonomik büyüklüğünü geride bırakması mı normal bir durum da biz de boyle haber yapılıyor?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bu haber daha çok ekonomi magazini denilen türden bir haber. Doğru karşılaştırma yapmak için Türkiye'nin bankacılık sektörünün aktif büyüklüğünü başka ülkelerin GSYH'larıyla değil bizim rakiplerimizin bankacılık sektörünün aktif büyüklükleriyle karşılaştırmak gerekir.

      Sil

  27. Hocam, İstanbul'da uygun fiyata konut bulabilmek için kentin 40-50 km dışına çıkmak gerekiyor. merkezi yerlerde yeni yapılan konutlar lüks ve pahalı. Kentin her geçen gün trafik sorununun daha da ağırlaşması ve toplu taşıma olanaklarının zayıf kalması merkezi yerlerin arsa fiyatlarını epeyce artırdı.Buralarda kat karşılığı yapılan konutlarda arsa%60 ile alınabilmektedir. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yapılmaya başlanılan konutlarda da m2 birim fiyatları beş bin TL'nın üzerinde.İstanbul'da yıllık doğum sayısı 200-220 bin, ölüm sayısı ise 55-60 bin civarında.Ayrıca İstanbul'a konut talebinin yaklaşık %25'inin İstanbul dışından geldiği (cazibe merkezi olması nedeniyle) kalitesiz konutlar da hesaba katıldığında kentin yaklaşık 300 bin adet yıllık konut ihtiyacı olduğu belirtilmektedir. Sizce İstanbul'un nüfusu bu şekilde artmaya ve insanlar için iş kapısı olmaya devam ettikçe konut ihtiyacı ve buna bağlı konut fiyatları( ekonomik krizler hariç artmaya) devam etmez mi?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Şimdilik doğru gibi görünen bu trendin bu şekilde sonsuza kadar devam etmesi mümkün değil. Sonuçta bu kentin kaldırabileceği nüfusun sınırlarına geldik bile.

      Sil
  28. hocam 2012nin GSYH hesaplamasındaki dolar verisi 1,78 diyor bu son günün değil mi yoksa tüm senenin ortalaması mıdır? mesela 2011de 1,90 diyor. GSYH hesaplamasında son gün dolar kuruyla mı hesaplama olur hocam. böyle bir şey varsa yanlış olmaz mı

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. GSYH hesaplamalarında enflasyon olarak yıllık ortalama enflasyon alınır ve deflatör olarak kullanılır. TL olarak hesaplanan GSYH dolara çevrilirken de yıllık ortalama dolar kuru alınır.

      Sil
  29. geçenlerde bir kamu kurumu olan "abd kongresi bütçe ofisi"'nin hazırladığı bir raporu okumuştum. sosyal güvenlik sisteminin bu haliyle sürdürülemez olduğu yazıyordu. sistemin fonlanmamış yükümlülüklerinin net bugünkü değeri 70 trilyon doların üzerindeymiş. hiçbir önlem alınmazsa 2023'te sosyal güvenlik açığı vergi gelirlerini aşacağından sistemin büyük bir çıkmaza girme ihtimali varmış. sadece finansal varlıklar veya gayrimenkuller değil galiba birçok gelişmiş ülkede sosyal güvenlik sistemleri de balon olup epeyce şişmiş gibi görünüyorlar.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Batı ülkelerinin çoğunda emekli sayılarının artmasına paralel olarak sosyal güvenlik sistemi çökmenin eşiğine geldi. Önceki yıllarda yapılan reformlar bugün yetersiz kalıyor.

      Sil
  30. Hocam merhaba,

    Bu lale sözleşmeleri de o tarihte piyasada alınıp satıldığına göre bu sözleşmelerin tarihteki ilk türev ürün olduğunu söyleyebilir miyiz? Ayrıca lale alımı yapılacakken lale satıcısına opsiyon primi de ödeneceğinden sözleşmelerin değer kazanacağı varsayılıp sözleşmeler daha yüksek fiyattan el değiştiriyor muydu?

    Teşekkürler..

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Muhtemelen tanımladığınız gibi işliyordu sistem.

      Sil
  31. Hocam, ben iktisat fakultesinde ogrenciyim ve makro ekonomiye yoğunlaşmak istiyorum. Her gun ekonomik verileri takip ediyorum yazılar okuyorum ve karşıma sürekli tahviller çıkıyor. Faizlerdeki ufak oynamalar bile konuşuluyor. Acaba tahvillerle alakalı bir yazınız var mı ya da yazmayı düşünür müsünüz? Aslında benim merak ettiğim bu tahvillerin sürekli alımının nedeni nedir? Amerikadan bahsetmiyorum onun nedenini anlıyorum. Örneğin bizim tahviller. Benim anladığım şirketler, kişiler, devletler, sürekli tahvil alımı yapıyor ve bu mantıkla örneğin 1990da tahvil alımına başlamış bir şirket 1999a kadar sürekli 10 yıllık tahvil almışsa 2000e geldiğinde artık olay bir döngüye dönüyor şuanki mantık bu mudur? Çünkü 10 yıl normal şartlarda çok uzun bir vade değil mi paranızı yatırmak için? Şimdiden teşekkürler hocam.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. sadece 10 yıllıklar olmadığını biliyorum ancak genelde onların konusu geçtiği için 10 yıllıkları örnek vermek istedim ABD'de 30 yıllıkların olduğu düşünülürse süreler genelde uzun görünüyor.

      Sil
    2. Tahvilleri bankalar alıyor ve ikinci elden satıyorlar. Şu anda örneğin % 9,5'a yakın faiz veriyor. Oysa mevduat % 8,5'da dolayısıyla birçok kişi için çekici geliyor. Ayrıca bankalar bunları portföylerinde tutmak istiyor. Çünkü riski hiç yok.

      Sil
  32. Mahfi Bey,Konut fiyatlarinin dusme olasiligi nedir ? Boyle bir olasilik ne kadar yakin ? Ben elimdeki para ile bir sedan almayi planliyordum acaba beklesem daha avantajli bir fiyatla ev sahibi olabilirmiyim ? (sedan parasi yetmeyecek,banka ve baba kredisini de ekleyerek)Bir yazinizda gecis donemlerinde nakit kraldir demistiniz,nakitdemi kalsam ne dersiniz ?
    F.O

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Şu aralar nakitte kalmak sanki daha akıllıca gibi görünüyor.

      Sil
  33. sevgili hocam bir de derivatives (ikili opsiyon) konusu hakkında kaleminizden lezzetli bir yazı yazmanınızı canı gönülden dilerim, teşekkürler

    YanıtlaSil
  34. Güzel bir yazı olmuş, teşekkürler...

    YanıtlaSil
  35. Bu yorum yazar tarafından silindi.

    YanıtlaSil
  36. Hocam iyi günler bu spekülatif davranışlar yani balon piyasada nasıl krize neden oluyor

    YanıtlaSil

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...