18 Temmuz 2019 Perşembe

Konutta Durum

Birçok kişi TL ile aldıkları konutun fiyatının yükseldiğini görünce kazançlı olduğunu düşünüyor. Oysa aynı tarihte o parayla konut yerine başka bir alanda yatırım yapsaydı sonuç ne olurdu sorusuna göre hesap yapılması gerekir. Biz buna ekonomide “alternatif maliyet” diyoruz.

Bir örnekle açıklayayım. 18 Temmuz 2018’de iki kişiden birisi 500.000 TL’ye bir daire satın alıp aynı gün aylık 1.500 TL’ye kiraya vermiş olsun. Diğer kişi de 500.000 TL’yi o tarihteki USD/TL kuru olan 4,80 ile dolara çevirip aynı gün yüzde 3 brüt (yüzde 2,4 net) faizle bankaya yatırmış olsun. Bu iki kişinin bir yıl sonra 18 Temmuz 2019’daki gelir – gider – servet durumu şöyle olur:

USD/TL Kuru
Konut Alan (TL)
Dolar Hesabı Açan (USD)
18 Temmuz 2018
4,80
500.000
104.167
Kira
Aylık 1.500 TL
18.000
Faiz
%2,4 Net
2.500
Vergi ve masraflar (2 aylık kira)
3.000
Net Getiri
15.000
2.500
Anapara + Kira (Faiz)

515.000
106.667
18 Temmuz 2019
5,69
TL Karşılığı
515.000
604.090
Fark
(606.935 – 515.000 =) 91.935


500.000 TL’siyle ev alan kişinin aynı miktarla dolar alıp bankaya yatıran kişiden daha kazançlı olabilmesi için aldığı evin değerinin bu bir yıl içinde 91.935 TL’den fazla değer kazanmış olması gerekir. Bu değer kazanımı 2 – 3 yıl öncesine kadar mümkündü ve o nedenle de konut talebi de yüksekti. 

Konut fiyatlarının yükselişi 2001 krizinden sonra uygulanan yeni ekonomi programıyla başladı. Enflasyon ve dolayısıyla faizler düşmeye başladı. Döviz kurları sabit kaldı yani TL değer kazanmaya başladı. Türkiye Avrupa Birliğiyle tam üyelik müzakerelerine girdi, yabancılar Türkiye’den konut almaya yöneldiler. Depremin en çok tehdit ettiği İstanbul başta olmak üzere kentsel dönüşüm hamlesi başladı. Öte yandan faizlerdeki düşüş, kurun sabitleşmesi, altın fiyatlarının düşüklüğü insanları gayrimenkule yatırım yapmaya yöneltti. Bütün bunların sonucu olarak konut fiyatları hızlı bir yükseliş içinde girdi. GSYH ve kişi başına gelir de yükseldiği sürece bu gidiş sorun yaratmıyor yeni evlere talep oluyor, kiralar da yüksek düzeylere çıkıyordu. Kurun fazla oynamaması, enflasyonun kontrol altında kalmasına, faizlerin çok yükselmemesine ve dolayısıyla bankaya para yatırmak yerine konut satın alınmasını kazançlı kılıyordu. Talep arttıkça satın alınan evlerin değeri hızla artıyor, bu artış talebin daha da artmasına yol açıyordu. Buna karşılık yukarıda yaptığımız hesapla gerçekçi biçimde yapılan kira çarpanı hesapları bize İstanbul’da konut kira çarpanının ortalama olarak 30 yılın üzerinde oluşmaya başladığını gösteriyordu. 10 yıl önce 20 yıl olan kira çarpanının bu kadar kısa sürede 30 yılın üzerine çıkması kira ile satış bedeli arasında bir tutarsızlık oluşmaya başladığını gösteriyordu.

Derken önce kiralar, yasal gereklere karşın, eski hızıyla güncellenemez oldu, ardından konut değerleri düşüşe geçti. Son olarak da satışlar durma noktasına geldi. Eskiden, aldığı konutu dolar cinsinden aldığı fiyatın üzerinde satanlar şimdilerde yine dolar fiyatıyla aldıkları bedelin üçte ikisine çoktan razı görünüyorlar.

Aşağıdaki grafik bunu gösteriyor (Kaynak: TCMB, Konut Fiyat Endeksi)


Merkez Bankası’nın her ay çıkardığı konut fiyat endeksi 2017 yılının ortasından itibaren reel olarak eksiye geçmiş bulunuyor. Nominal endeks de eksiye çok yakın bir düzeyde bulunuyor.

Bu grafik bize konuttaki muhteşem rüyanın önce tatsızlaştığını sonra da karabasana döndüğünü gösteriyor.

Bugünlerde İstanbul’da konutlar için ortalama kira çarpanı 30 - 35 yıl dolayında görünüyor.[i] Son üç yılda TL’nin Dolara karşı ortalama yüzde 25 değer kaybetmesi, enflasyonun ve dolayısıyla faizlerin yükselmesi, alternatif yatırım aracı olarak görülen konuta para yatıranlar için ciddi sorunlar yarattı. Bugün pek çok kişi yatırım amacıyla aldığı konutu aldığı TL bedelin üzerinde bedelle satıyor. Bu satıştan kazançlı çıktığını sanan kaç kişi var bilmiyorum ama hesabı yukarıda anlattığım alternatif maliyet hesabıyla yapanlar zararda olduklarını görüyorlar.

Bugünkü fiyatlar, oturmak amacıyla konut alımı için doğru fiyat düzeyine oldukça yaklaşıldığını gösteriyor. Nüfus artışı,  büyük şehirlere göç ve deprem riski devam ettiğine göre ekonomide biraz toparlanma olduğunda konut talebinin ve dolayısıyla fiyatlarının da yavaş yavaş toparlanmaya başlaması normaldir. Ne var ki bugünkü göstergeler konut piyasasının 2005 – 2015 arasındaki çekici düzeyine kolay kolay dönemeyeceğini gösteriyor. 





[i] Piyasa karşılaştırmalarında Kira Çarpanı = Konut Değeri / Yıllık Brüt Kira Geliri olarak alınıyor. Bu hesabın brüt olarak değil net olarak yapılması gerektiği kanısındayım. Doğru hesap, kira gelirinin büyüklüğüne göre 2 – 3 aylık kira bedelinin toplam yıllık kira tutarından düşülerek net gelirin bulunup onun hesaba alınmasıyla yapılabilir. Madem faizde net getiriyi alıyoruz kirada da aynı şeyi yapmamız gerekir. Doğrusu da budur çünkü ev sahibinin eline geçen brüt gelirden vergi ödemesi gerekiyor. Dolayısıyla kira çarpanı formülü Kira Çarpanı = Konut Değeri / Yıllık Net Kira Geliri olmalıdır. 

62 yorum:

  1. ITU ekonomi bolumu hakkindaki diger universitelere kiyasla dusunceleriniz neler?

    YanıtlaSil
  2. Teşekkürler Sayın Hocam,

    Peki FED'in faiz indirmeleri ve parasal genişlemeye dönüş sinyalleri bizdeki faizlerin düşmesini ve konut piyasasının tekrar canlanmasını sağlar mı?

    YanıtlaSil
  3. Hocam benim anlamadığım bir husus var. Şöyle geçtiğimiz bir kaç ayda yaşanan gelişmeleri incelersek;
    - ABD ile yaşanan krizler (Rahip, S-400, S-400'den önce bir ara twitter üzerinden Trump sürekli fırçalıyordu bizi, şimdi Trump seviyor, Pentagon dövüyor.)
    - Kıbrıs doğal gaz sorunu (AB'nin sürekli yaptırım tehdidi)
    - Kredi derecelendirme kuruluşlarının sürekli not kırması
    - İstanbul seçimlerinin tekrarı ve dramatik bir sonuç alınması (İmamoğlu dahil kimse beklemiyordu bu farkı)
    - Enflasyon, işsizlik, bütçe açığı gibi makro değişkenlerin hep olumsuz olması)
    - İflaslar, konkordato ilan edenler, intihar edenler
    .
    .
    Aklıma gelenler şimdilik bunlar, çoğaltılabilir. Şimdi normal şartlar altında böyle bir ekonominin ayakta kalması mümkün değilken, siz dünyayla dalga geçer gibi bağımsız bir kurum olan MB'nin başkanını görevden alıyorsunuz. Açık açık da bize uymuyordu diye beyanat veriyorsunuz. Sadece şu son bahsettiğim olay bile normalde yabancı sermayenin arkasına bile bakmadan gitmesine sebep olacakken, döviz kurlarının fırlamasına neden olacakken, yerinde sayması hatta bazen düşmesi bana bir soruyu sorduyor. Acaba dipte miyiz? En kötü senaryo bu mu? Dış güçler!, ölüyü mü dövüyorlar da bişey olmuyor?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Çok güzel soru olmuş gerçekten. Hocamız cevap verse de aydınlansak herkesin merak ettiği soru bu.

      Sil
    2. Dış güçler,Türkiye'de doların yükselmesiyle tl'nin değer kaybetmesini yani kendi paralarının değerlenmesini istemiyorlar.

      Çünkü böyle olursa bize İphone,Mercedes,Bmw,Audi, Mitsubishi Toshiba satamayacaklar ve işsizlikleri artacak . Bu sebeple rahip brunson tarzı bir devalüasyona izin vermiyorlar . Çünkü şuanda resesyon riski, 2018 den çok daha fazla. Bunu faiz indirmelerinden ve ons altın fiyatından anlıyoruz.

      Öte yandan iktidarın cari dengeyi yakalaması için doların 6.00 üstüne çıkması şart. Bu sebeple merkez bankası, beklenenden daha yüksek bir indirime gidebilir.

      Sil
    3. https://www.sozcu.com.tr/2019/yazarlar/murat-muratoglu/abdnin-yaptirimi-neden-etkilemedi-dolari-5237758/
      Sanki bu soruya cevap verilmiş gibi bir yazı.

      Sil

    4. “ABD Başkanı'nın itidalli mesajlarından sonra piyasaların tekrar sakinleştiğini görüyoruz. Katıldığım toplantılarda "tam da döviz alma fırsatı" diye konuşanlar oluyor. Ancak, hemen ardından kendilerinde TL Likiditesi olmadığını söyleyip ellerini iki yana açıyorlar.
      Bu demektir ki, şu an piyasada likidite olsaydı döviz kurları tekrar yükselecekti. Bunun için yeterince sebep var.”
      Emre Alkin’in bugünkü yazısından.

      Sil
    5. tam aklımdan geçen sorular bunlardı.konu ile bilgi alabilsek ıyi olurdu hani🤔

      Sil
    6. milyon dolarlık soru......... mafih hoca altınbaş üniversitesinde yapılan ekonomik söyleşilerde son yazılarına göre daha karamsar bir yaklaşım sergiliyordu bu sorunun cevabı gerçekten beklentilerimi şekillendirecek nitelikte teşkürler birde cevap gelirse tereyağlı baklava

      Sil
    7. Amerikan filmlerini gözünüzün önüne getirirseniz iyi polis kötü polis oyununu hatırlarsınız. Bu oyun Amerikan dış politikasının da temelinde yer alır. Trump iyi polisi, ABD Senatosu kötü polisi oynuyor. Sonunda bizden neler gidiyor bilmiyoruz.

      Sil
  4. Yabancilara konut/arsa satisi 2010 yilindan sonra artmistir.

    Yerlilere konut satislarinin artmasinda faizlerin dusmesinden ziyade konut kredi vadelerinin artmasi rol oynamistir.

    Kira carpani, firsat maliyeti gibi hesaplar bireyler icin fikir vermez/veremez/vermemelidir. Her birey, her tasinmazi kendine has ozellik ve ihtiyaclarina gore degerlendirmelidir, aksi hesaplar BANKACI hesabidir, faizle borc veren olusumlarin karsiliginda alacagi teminati (collateral) cesitlendirebilmek icin kullanilir. Tefeci hesabini ekonomi diye sunamazsiniz. Su an icinde bulundugunuz borc, faiz belasi bu ogretinin sonucudur.

    YanıtlaSil
  5. Hocam merhaba:

    Elindeki parayı dolara yatıran bireyin bireysel olarak daha fazla kâr ettiğinden bahsetmişsiniz ama TÜRMOB’un “DolarizasyonRaporu”na göre, dolar kurundaki her 1 kuruşluk artış, Türkiye’nin toplam dış borcunun TL karşılığının 4.2 milyar lira artmasına neden olduğu görüldüğü gibi dolar alanlar doların düşmemesine sebep olduklarından kendi küçük kasasını düşündüklerinden büyük kasa yani devletin kasasını zarara uğrattıkları çok açıktır. ev alanlar ise ev alarak ekonomiye can suyu olduklarınıda düşünmek gerekir. ödenemeyen işçi maaşları vb. Ev alan birey ise yüksek faizin devlete zararını düşünmekle birlikte Allahın haram kıldığı fiilden uzak duraraktan uzun dönemde bunun mesuliyetini çekmemektedirler. herşey salt istatistik değildir. bakış açılarına göre değişen yaklaşımlar olmaktadır. saygılar. sürçü lisan ettiysek affola.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Genel olarak dusunceniz dogru olmakla birlikte soyle bir sorun var. Insanlar ev alirken kredi kullaniyorlar. Kullandiklari krediyi finanse etmek icin bankalar yurt disindan borclaniyor. Yani kredi ile ev alan birisi aslinda 'ithal urun' kullanmis oluyor.

      Ikinci bir nokta ise 'devlet' dediginiz seyi fazla kutsamayin. Ne demis Seyh Edebali insani yasat ki devlet yasasin. Insanlar baslarinin caresine bakarsa 'devlet' de bakar.

      Sil
    2. dediğiniz gibi ev alan kişiler kredi çekebilmektedir. ancak hocanın yazdığı makalede cebinde 500.000 tl olan iki bireyin iktisadi yaklaşımını ele aldı. konuyu bu minvalde değerlendirmek lazım

      ikinci bir nokta: büyük islam alimlerinden şeyh edebali güzel demiş ancak yine makamları karıştırmamak lazım zira kendisi osmanlı devletinin fikir babalarından sayılır konuyu Peygamber efendimizin hadisi ile bitirmek isterim. Vatan sevgisi imandandır.

      Sil
    3. Peygamberin zamanindaki Vatan kavraminin bugun ki vatan algisi ile alakasi yok. Vatan, yurt demektir. Insanin yasadigi yer demektir. 600'lerde vatandaslik gibi bir aidiet duygusu yoktu. Bu kavram 1800'lerden sonra onem kazanmistir, yani ulus devletciligin ayyuka ciktigi donemde. Allahin topragina sinirlarin cizildigi ve insanlarin o sinirlara tapindigi donem ile peygamber donemi farkli.

      Peygamber efendimiz neresi olursa olsun yasadiginiz yeri sevin, koruyun demek istemistir. Yani peygambere gore yasadiginiz yere 'devlet' zarar veriyorsa devlete karsi gelmek bile imandandir, bunu boyle yorumlayabilirsiniz.

      Sil
    4. tüm dönemleri yaşamış gibi hüküm veriyorsun. devlete karşı gelmek te ne demek bir oyun var git kullan yoksa fetö gibi vatan haini ilan edilirsin.
      konu ile ilgili: https://sorularlaislamiyet.com/zalim-yonetime-isyan-caiz-mi linkindeki hadislere de göz atabilirsin. herşeyi iyi biliyonuz maaşallah siz isyan edin ben sizin yolunuzda değilim samimiyseniz ayete hadise göre yaşarsınız...

      Sil
    5. Adsiz 00:05, beyninizi kullanmazsaniz ayeti, hadisi de anlayamazsiniz. Haliyle Allah'in dedigini degil, sizi somurenlerin size dediklerini yaparsiniz. Inandiginiz seyi din sanarsiniz. Islam her turlu irkciligi (asabiyeti) lanetlemistir. Bununla celisen tum 'hadis'ler, ve 'ayet tefsirler'i yanlistir.

      Islam/inanc ile devleti karistirmayin. O baska bu baska.

      Eger sizden oncekilerin hepsi sizin gibi sorgusuz sualsiz her denileni kabul etse idi, bugun nefes alacak sansi dahi bulamiyor olurdunuz.

      Sil
    6. Bu tartışmalardan benim anladığım, ümmetin kafası epey karışık.

      Sil
    7. Adsiz 15:28, tabi ki kafasi karisik. Dusunen insanin kafasi karisik olur.

      Sil
    8. adsiz 13:59 beyinli arkadaş herhangi bir ayet hadis paylaşmadan anlayamadığımızı iddia ediyorsun. islam devleti ayrı mı tuttu ki karıştıracğız kendi küçüçük beyinciğinizle islam hakkında milllete akıl vermeye çalışmayın. ne güzel sorgulayarak bu günlere getirmişsiniz milleti sınavlarda 0 çeken bir millet yetiştirmişsin. yazdıklarım zoruna gitmişki bu kadar çığırtkanlık yapıyorsun. samimiysen islamı yaşarsın yoksa sefihliğin ile boğul ne diyim senin gibi ahmaklara. makaledeki iki kişiyi kıyaslarken sorduğum soru hocadan çok sizden ses getirmiş. fetö ağzıyla konuşanlar piyasada çoğaldı. soru çalarak bir yerlere gelememekten dolayı devlete saldırın. doları 10 tl yapmanızı bekliyorum. çığırtkanlığa devam.

      Sil
  6. Mahfi hocam siz konutta yapılan satışa göre hesap yapmışsınız bir de mutehitlere yüzbinlerce lira para ödeyip eline birşey geçmeyen mahkemelerde sürünen için de bir değerleme yapılacak olursa vatandaş konutu şu anda öcü olarak görüyor bırakın konuta yatırım yapmayı dertlerine çare bulmayan devlet yetkililerinden dolayı devleti 5kuruşa satacak durumda.

    YanıtlaSil
  7. Hocam 500.000 tl lik konut 1500tlye kiraya verilmez.Keşke analizin öncedinde bir emlak sitesine rakamlar için baksaydınız.250.000 tl lik bir konut 1500tl kira getirir.
    Türkiyede konut kira gelir amortisman hesabı 1500tl kira x 12 ay x 13 yıl derseniz 234.000 tl yapar bu rakam satın alım için dogrudur

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Biz 480.000 konutu 1500 tlye kiraya vermiştik 2018 Mayıs'ta.

      Sil
    2. İnşaat Müh. Hüsnü18 Temmuz 2019 18:20

      Benim evin değeri 500.000 TL. Kirası 1450 TL

      Sil
    3. 230 binlik evde hicbir keriz 1500 tl kira vermez

      Sil
    4. Karsilastirmada kullanilan tarih araligi uygun olmamış malesef. Çünkü ağustosta rahip olayı yassnmis ve TL önemli ölçüde değer kaybetmişti.

      Sil
    5. Rahip olayı filan bahane uyanın artık.

      Sil
    6. 13 yıl amortisman mı? Sen şaşırmışsın. İstanbul'da amortismanlar 40 yılı aştı.

      Sil
    7. Kardeş amortisman 13 yıl demişsin. Ben kastamonuda yaşıyorum evim net 135 metrekare 3. Kat kiram ise 700 TL yani satış rakamı 700x12x13=109.200 TL oluyor. Sen bu rakama burada böyle ev bul ben söz 3 tane alacağım. Ev sahibinin oturduğum evi satış rakamı 300.000 tl idi.

      Sil

    8. Mimar Hasan Beyin yorumuna sektorde calisan bir insaat muhendisi olarak katilmiyorum, 250.000 TL degerindeki bir konutun aylik kirasi lokasyonuna gore genellikle 600-900 TL arasinda degisir ayrica amortisman hesabinda daha gercekci gozlemlemek gerekir; periyodik araliklarla boya-tesisat-cephe-cati-asansor gibi bolumlerde tadilat gereksinimlerinden oturu ev sahibine masrafi olacaktir. 13 sene boyunca araliksiz olarak hic kiracisiz kalmayacak bir konut kiralanmasi fazla iyimser bir tahmindir mutlaka kiraci degisimden bosta kaldigi zamanlar olacaktir, kiracilarin evden ayrilirken vermis olacaklari muhtemel hasarda eklenmelidir. Izmirde 600.000 TL civaridaki konutlarin aylik kirasi 1.500 ile 2.000 TL arasinda degismektedir.

      Sil
  8. Hocam yorumları onayınız olmadan kimse yayınlayamıyorsa bu nekadar demokratik eğer aşırılık argo veya küfüre varacak yazılar yoksa yayınlamanızı öneririm

    YanıtlaSil
  9. Merhaba hocam eskiden hangi ürün ne kadar kazandırmış diye güzel çalışmalar paylaşırdınız. 2019 yılı içinde bu tür paylaşım düşünüyormusunuz?

    YanıtlaSil
  10. Teşekkürler hocam değerli bilgileriniz için. Sizce konutta eski piyasayı ne zaman yakalayabileceğiz demeyeceğim. Ama toparlanma ne zaman olur merak ediyorum. Bunun yapısal reformlara bağlı olduğunu biliyorum. Ama tabiri caizse falcı gibi bir tahmin yapmak gerekirse öngörünüz nedir.

    İkinci sorum de birinci soru ile bağlantılı olarak konut fiyatları TL bazında sabit seyretmekte değerlenmemekte buda her yıl enflasyona göre yüzde 20-25 değer kaybediyor anlamına gelmekte. Bu fiyatlar hiç artmayacakmı. Artacaksa mevcut konut stoklarının bitmesi ardından yeni konutların yeni inşaat maliyetleri ile yapılmasıylamı olacak.

    Saygılarımla

    YanıtlaSil
  11. Mahfi hocam iyi günler.
    Konut hesabı yaparken evin 1 yıl içindeki değer kaybı veya kazancını da hesaba katmamız gerekmez mi ?
    Tam 150 bin tl ye 1+1 ev alıp 1000 TL’ye kiraya vermek mi ? Yoksa dolar mevduatına yatırmak mı ? diye düşünüyordum. Evin değer kazancı veya kaybını nasıl hesaba katmak lazım acaba diye düşünüyordum. Yazınız denk geldi. Sorumu cevaplarsanız çok sevinirim.

    YanıtlaSil
  12. Mahfi Hocam, şu günlerde "bu zamanda konut alınır mı" diye çok soru soruyorlar. Sizin yaptığınız hesapları biz de onlara anlatıyoruz. Görünen, herkes hem fikir ki özellikle kredi ile konut satışları oldukça düştü. Gayrimenkul sektör profesyoneli olarak gözlemim, sadece ihtiyacı olanın işlem yaptığı bir süreçteyiz. "Bu zamanda gayrimenkul alınır mı" üzerinde geçen ay yazdığım yazımı da sizinle paylaşmak isterim: http://celalerdogdu.com/yazi/barinma-ihtiyacina-bakis-karincalar-ve-konutlar

    YanıtlaSil
  13. Hocam ben 55 yaşında 50 senesini istanbul da yaşamış bir çalışanım. Yazılarınızla hepimizin ortak sıkıntılarına dokunuyor bilgilendiriyosunuz.

    2016 yılında babadan kalan dairemizi kentsel dönüşüm kapsamında yenilemeye kalkıştık. Ben de yeni yapılacak binanın çatı katı olan dairesini müteaahhide fark vererek almak istedim.
    İşin başında anlaştığımız rakam 320.000 tl idi ve belirli taksitler ile daire teslimine kadar 24 ayda ödedim. Ödemelerimi döviz birikimlerimi bozdurarak yaptım. Toplamda bu çatı daire için bozdurduğum döviz 90.000 usd. Bu dövizin bugün karşılığı 90.000 x 5.7 = 513.000 tl. Bugün aynı daireyi nakit almaya kalksam 250.000 tl ye rahat alırım. 45.000 usd eder. Ve yıllardır biriktirdiğim dövizimin yarısı da elimde kalırdı. GAYRİMENKUL ALAN BEN KAZANÇLI DEĞİLİM.
    Ben daireme oturdum. Ama müteahhitin işi bozuldu. Kendi hesabına göre satmayı planladığı daireleri elden çıkardı ama hesap ettiğini kazanamadığı gibi 2016 da işe koyduğu 1 milyon usd nin yarısını kaybettiğini, zarar ettiğini izledik. İNŞAAT YAPAN MÜTEAHHİT DE KAZANÇLI DEĞİL.
    Eminim çok kişinin canı bu işlerden sıkkındır.

    YanıtlaSil
  14. Dolar düştükçe düşüyor. An itibari ile 5.64 lerde...Madem ekonomi çok kötü niye düşüyor halen? Doları düşüren nedir? Bir Allah ın kulu da çıkıp açıklamıyor...Hep s400, yaptırımlar konuşuluyor ki onlarda da anlaşmaya varıldı sorun çözüldü gibi bişe..arif olan anlamıştır zaten.. Ee geriye ne kaldı elde? ekonomi...S&P, moondys gibi kuruluşlar notumuzu çöpe doğru ay ce ay düşürüyor, ekonomi kötü deniliyor...yok mu şu anki ekonomik durumun fiyatlaması? Kıbrısta doğalgaz bulundu bu mu sebep yoksa ekonomi denilen kadar kötü değil mi yani? Yok mu bir Allah ın kulu adam akıllı açıklasın da dinleyelim...

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Dolar düşüyor da nereden düşüyor,o mesele.

      Sil
    2. Akdeniz de doğalgaz bulduk heralde başka açıklaması yok millet iyi dayanıyor vesselam

      Sil
  15. Secilen tarih aralığı çokta isabetli olmamış hocam. Biliyorsunuz ağustosta papaz olayı patladı ve TL çok değer kaybetti.

    YanıtlaSil
  16. Hocam bu net kira geliri ile hesaplama işi bence bizim gibi ülkelere göre değil.(Bu arada henüz evim yok ve lojmanda oturuyorum.) Çünkü net kira gelirini hesaplamak için her yıl kira geliri vergisi vermek gerekir. İşte bu vergiyi ev sahipleri ödemiyor.Yani vergiden bir şekilde kaçış yolunu ev sahipleri buluyor. Örneğin bir arkadaşım daha geçen hafta bir daire kiraladı. Ev sahibinin kiralarken söylediği şey insanımızın vergiden kaçmak için müthiş buluşlarını ortaya seriyor. Şöyle ki;elektrik ve suyu üzerine almana gerek yok (sözde kıyak geçiyor) fakat doğalgazı üzerine alacaksın.(doğalgazı takarsın diye) ha bu arada bi kira depozit alıyor. Sonra da kirayı bankaya yatırırken kira olarak değil de diğer olarak yatır diyor. Anlayacağınız vergi kaçış için şeytanın aklına gelmeyecek çözümler. Hocam bundan dolayı söylediğiniz bizim ülke için geçerli değil.

    YanıtlaSil
  17. Sayin hocam, oturum amacli alindiginda konut kredisi daha avantajli degil mi? 10 yil sonra ev sahibi sana anahtari vermiyor ama banka ev senindir diyor.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Basit bir matematik ile... 10 sene icin en az iki kati para odenecek... kira olsan elindeki para 22 oran ile aldigin faizin 1/5 ile kral evde kirada olursun kalan kardir... digerinde faiz odeyeceksun... hele kuru hesaolarsak... icler acisu..

      Sil
  18. Hükümet inşaat sektörü uzerinden büyümenin yanlış olduğunu geç de olsa anladı. Ekrem Imamoğlu anlattı. Bu aşamadan sonra hükümet inşaat sektörünün önünü kolay kolay açmaz. Nitelikli tam mamul üretmek için çalışırlar. Ekonomik anlamda ülke tam bir enkaz yığını haline geldi. inşaat sektorunu bunun ana sebebi olarak goruyorlar.Parayı betona gomersen, boğazına kadar borca gomulursun.

    YanıtlaSil
  19. Peki hocam 500.000 tl ye ev alan kişinin evi 1 sene sonra 650-700.000 tl oluyor (Örnek vermek gerekirse 155.000 aldığım ev 250.000 tl şuanda.)Ev alan kişinin mülk değer artıyor.Doların ve faizin düşme olasılığına karşı 1 sene sonunda Bireysel vatandaş olarak düşünürsek ev daha karlı.Yatırımcı olarak düşünürsek hem kazanç düşük hemde taş yığını olarak gözükebilir .Evin mülk olarak değer kazanması sizce daha avantajlı değil mi?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. 4 seneyi geçti sanırım, dolar 2.95 ken Ziverbey/Kadıköy`de 2+1 yeni yapılmış eve 850 bin tl istiyordu. 800`e vermedi. Dolar bozup alacaktım. Şimdi o evin olduğu binada satılık daire (yapıldığından beri oturulmamış) 3+1 880 bin diyor. Verilmiş sadakamız varmış. Ben bir değerlenme göremiyorum ama size denk gelmişse güzel.

      Sil
    2. Adsiz 00:50
      Dairenizi su an satiliga cikarmaniz durumunda hayal kirikligina ugrayacaginiza eminim. Bu zamanda bu kadar pirim yapabilecek daire Turkiye'de yoktur. Bununla birlikte, bu donemde konuta yatirim yapanlarin yani fiyati ucuzlamisken konut alanlarin uzun vadede karli cikacagindan da eminim.

      Sil
  20. Konut balonu ekonomiyi patlacak diye defalarca söyledim. Değerinin çok üzerinde olan inşaat sektöründen ciddi paralar kazandılar düşük satış değeri gösterip daha az vergi ödediler ve daha az KDV ödendi.

    Fahiş fiyatlı inşaat sektörü esnafı batırdı herkes kiraya çalışmaya başladı maliyetler çok arttı fiyatlara yansıdı fiyatlarda oluşan artış konuta gitti yani kiraya. Aslında üfe fiyatları artışı yani üreticiye bu artan fiyatlar verilmedi hatta aksine daha ucuzu var yurt dışında diye dışardan ürün alınıp satılır oldu.

    Üretici bitirildi. Üretici ürettiği fiyatın bile çoğu zaman altında ürn sattı genelde de kar edemez oldu tarım hayvancılık hepsi iş paydos etti şehirlerde iş aramaya başladı. Vasıfsız olan inşaatçı oldu.

    Şimdi ortalama bir dükkan için 10 bin TL kira isteniyordu iş yapacak yerde fakat bu cadde yada çok daha iyi bir yer olursa 30 bin TL den başlayan fiyatları. Yani günlük 1000 TL kiraya gidiyor diğer maliyetler hariç. Böyle bir kazançlı iş olmadığına göre daha az eleman ve ucuz ürün bulup satmak zorunda kalıyorsun. Çünkü diğer giderlerinde ekleyince elektrik su doğalgaz vergi tabela vergisi stopaj falan işin içinden çıkılmaz oluyor. Sattığın üründen aylık 60 bin TL kazanırsan başa baş geliyor 60 bin TL sonrası kazanç oluyordu.

    Çoğu zaman sgk primlerini bile ödeyemeyen esnaf bu balon inşaat sektörüne köle gibi çalıştı riski alan esnaf ama parayı çuvallayan inşaatçı. İşçi ezildi esnaf ezildi. Müteahhit uçtu. İşte bu çok dengesiz piyasa ekonomisi sayesinde bankalara kredi ödeyen esnaf aynı zamanda krediden çok kira öder oldu.

    Şimdi inşaat sektörü kusura bakmasında bu sistemin yanlış olduğunu öğrensin ve zahmet olmaz ise batsınlar inşallah.

    Çok hayırlı bir iş olur. Enflasyonu patlattılar sayelerinde herkesin maliyetleri tavan yaptı, zaten bu düzende halk eziliyordu asgari ücret denilen kira parasına yıllarca çalıştılar. Ne zaman ki dolar fırladı vatandaşın imdadına yetişti. Çünkü döviz fırlamsaydı düzen aynı devam edecekti.

    YanıtlaSil
  21. zamanında bankalar peynir ekmek gibi kredi dağıtıyordu.muhalefette aşırı borçlanmayı eleştiriyordu.sayın erdoğanda muhalefete diyorduki devletin borcu yok borç özel sektörün borcu nasıl aldıysalar öyle öderler.şimdi bakıyorumda o peynir ekmek gibi şirketlere dağıttıkları kredileri (500 milyar tl) halkın sırtına yıkma çabası var. şirketleri kurtaralım diyolar.burdan sayın erdoğana sesleniyorum hani borç özel sektörün borcuydu nasıl aldıysalar öyle ödicektiler şimdi nolduda onları kurtarma derdine düştün.muhalefet eleştirisinde haklı değilmiymiş.hesapsız kitapsız bankalar kredi dağıtırken bu bankalar kime güvendide önüne gelene kredi verdi.bu ülkede hesap sorulacak birileri varsa önüne gelene peynir ekmek gibi kredi dağıtan banka yöneticilerine hesap sorulmalı.bu milleti şirketleri gırtlağına kadar borç batağına sürüklemek hangi derin aklın ürünüydü ve neyi amaçlıyordu.

    YanıtlaSil
  22. Eğer kur 7.00 seviyelerine çıkartılırsa konutta çok ilginç birşey olacak.

    Diyelimki batık Müteahhitin 500 milyon tl borcu var. Yaptığı daireleri 563.000 tlden(100.000 dolar) satarsa iflastan kurtulacak.

    Kur eğer 7.00 olursa, elindeki konutlar dolar bazında
    563.000/7=80.400 dolara iner bu şekilde yabancı konut yatırımcısı, "Arkadaş Türkiyede konut çok ucuzladı hadi ordan konut alalım" der.


    Aynı durum hisse senetleri için de geçerli olur. Dolar bazında hisse senetleri ucuzlar ve doğrudan yatırımcı çekeriz. Yine işçi maliyetleri de ucuzlar ve şirketler Fabrikaları Türkiye'ye kaydırır.

    Eğer faiz indirimi 100-200 baz puanda tutulursa, doların yükselişini sağlamak mümkün olmaz. Cari açık da kapanmaz mayısta cari fazla verdik ama Haziranda yine cari açık vereceğiz en az 1 milyar dolar cari açık olacak.1.5 milyar dolara da çıkabilir haziran açığı .

    Önümüz kış okullar açılacak ulaşım ve ısınma maliyeti de girince işin içine cari açık daha da açılacak.

    Bana göre en az 400 baz puanlık faiz indirimi olmalıki açıktan cari dengeye çıkalım. Yine de ana hedefimiz Merkez bankası rezervleri dolana kadar cari fazla vermek olmalı bu rezervler dolduktan sonra cari dengeye geçmeliyiz. Çünkü cari fazlayı devam ettirmenin de bir maliyeti var. Bunun için Japonya, Çin Almanya nın yaptığı gibi parayı Abd tahvillerine yatırmalısınız. Ancak abd de mutlaka birgün cari dengeyi hedeflemek için harekete geçecek ve usd ciddi değer kaybedecek o zaman cari fazla vermek için Abd dibslerine yatırım yapanlar zarar edecekler ve pişman olacaklar.

    Cari açıklar mutlaka birgün kapanır. Ne kadar erken kapanırsa o ülkeye maliyeti o kadar az olur. Erken teşhisle tedavinin daha kolay yapılması gibi.

    Cari açık, her türlü kötülüğün anasıdır.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Yabancilari dolarin 7'den 10'a cikmayacagina nasil ikna edebiliriz? Ayrica yabanci her zaman bir ulkeye ucuz diye yatirim yapmaz, mesela silikon vadisi uretim maliyetleri yuksek olsa bile yatirim cekebiliyor.

      Sil
  23. Konutun ekonomiye bi katkısı yoksa neden insan oturduğu evi almalı?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Konutun ekonomiye katkısı var ama abartılmamalı ve ekonomi konut inşaasından ibaret sanılmamalı. Mesele burada.

      Sil
  24. mahfi hocam tespitleriniz doğru fakat burada konut kredisi bileşeni de var.
    örneğin 50 bin lira nakit,180 binlik kredi kullanılan(0,89 aylık) ev için değer artışı %60 seviyesinde, 3 yılda fiyatlar bu seviyede artış gösterdi dolar 2 katına çıktı fakat borçla düşük faizden alınan finansman kaynağının getirisi daha yüksek.(tabi şuan kredi faizlerini baz almazsak)

    YanıtlaSil
  25. Bir de devam ettirilmeye çalışan şantiyeler var. Ama satışlar olmadıkça bu projelerin yapımına devam etmek de zor oluyor. Yapımı tamamlansa bile elde kalanlar var iken bunların satışı da zor. İnşaat sektörü sizlere ömür. Zaten istihdam kaybının yüksekliği de durumu doğruluyor.

    Kamu kesimi hariç bakıldığında kredilerde daralma devam ediyor. Geçen seneye göre Leasing sektöründe daralma % 75 ve Faktoring Sektöründe daralma % 36 olmuş. Kredi takibindeki vatandaş sayısı 500 bini aşmış. Artık doların düşmesiyle, yeniden büyüme rakamlarına ulaşmakla sorun çözülemez. Vatandaş ve şirketler borçlanma sınırına dayandı bir kere.

    Şimdi MB başkanı görevden almalar ile FSEN teorileri ile ekonomide iyileşme olması zor. Korkut Boratav hocanın geçen haftaki yazısında dediği gibi "Ekonomiye deli gömleği giydirdiniz bir kere" artık gerisi boş.

    YanıtlaSil
  26. Hocam tl nin arkasinda perde gerisinde ECB var gibi goruluyor siz ne diyorsunuz,,?

    YanıtlaSil
  27. Hocam hesaplamaya Türkiye'deki konut alımlarının çoğunun yaptığı şekilde konut bedelinin büyük kısmını kredi çekerek sağlayan kesimin faiz giderini de katmamız daha gerçekçi bir sonuca ulaşmamızı sağlar.

    YanıtlaSil
  28. Mahfi Bey, yazınızın büyük kısmına katılıyorum. Fakat 1 senelik usd vadeli yatırımı ile konut kıyası yapmak çok anlamlı olmaz. Kurun bu denli ciddi bir hareketini uzun yıllardır ilk defa gözlemledik. O sebeple ,kur şu ana kadarki kıyaslarda bir çok yatırım enstrümanından çok daha kazançlı. Fakat önümüzdeki günlerde faizlerin düşmesinin ardından kurda yukarı yönlü bir hareket olmaz ise, özellikle 2020 nin bu aylarında benzer kıyası tekrar yapmanızı rica edeceğim. O zamanda konuta yatırımın dolar yatırımına göre ne kadar daha kazançlı olduğunu göreceğiz. Türk insanı sosyokültürel yapısının da etkisi ile konutu bir süre daha yatırım aracı olarak görmeye devam edecektir. Konut sayısı ya da ihtiyacından bağımsız olarak faizlerin düşmesi ile yine herkes ev almaya başlayacaktır. Bence baz etkisi ile (özellikle bazı semtlerde) eskisinden çok daha ciddi yükselişlere tanık olabiliriz.

    YanıtlaSil
  29. Hocam bazı bankalar faiz indirdi su anda 0.99 dan kredi kullandırıyorlar oturmak için ev almak su anda mantıklı mı? Arabayı satıp üzerine kredi kullanıp ev almak ne kadar mantıklı? Tek maaş çalışan bir öğretmenim.

    YanıtlaSil
  30. Hocam ben bir şey öğrenmek istiyorum. Parasal değerleri bugünün para değerleriyle kıyaslayarsk soruyorum. Eşlerimiz ev alma olayına fazla değer veriyorlar biz erkekler bazı şeyleri açıklasak da tsmamlayamadığımız noktalar oluyor. Demek istediğim şu şimdi elimizde 150.000 lira var. Almak istediğimiz ev 300.000 lira, kira deperi ise yaklaşık 1.000 TL. Ev almak için elimizdekine ilave 150.000 lira 5 yıl vadeli kredi çekeceğiz. Bu 5 yıllık süreyi değerlendirecek olursak 5 yıl sonunda kredi faiziyle beraber ev sahibi olduğumuz evi liradan kurtularak stın almak mı daha mantıklı, yoksa krediye vereceğimiz parayı elimizdekine ekleyerek altın veya döviz almak mı 5 yıl sonunda daha karlı. Şimdiden teşekkürler

    YanıtlaSil

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...