Konut Satışı Niçin Rekor Kırıyor?

Türkiye’de konut satışları rekor üstüne rekor kırıyor. Bunu aşağıdaki grafikten görmek mümkün (Kaynak: TÜİK, Konut Satış İstatistikleri Aralık 2021.)

Satışlardaki bu yüksek gidiş konut fiyatlarındaki yükselişe karşın ortaya çıkıyor. Konut satış fiyatlarını da aşağıdaki grafik ortaya koyuyor (Kaynak: TCMB, Konut Fiyat Endeksi, Ekim 2021.) 


Görüleceği gibi konut fiyatlarında özellikle 2020’den itibaren hızlı bir artış var. Ekonominin belki de en geçerli yasalarından birisi olan talep yasasına göre fiyatı artan mala yönelik talebin düşmesi gerekir. Oysa burada tam tersi oluyor: Konut fiyatları hızla arttığı halde konut satışları da hız kesmeden devam ediyor.

Çelişkili gibi görünen bu durumu açıklayacak değişkenler enflasyon ve faizdir. Türk Lirasının yabancı paralara karşı hızla değer kaybetmesi ithal girdilerinin, üretim maliyetlerinin artmasına o da fiyatların yükselmesine yol açıyor. Ortaya çıkan enflasyon resmi verilere göre yüzde 36,08. Buna karşılık bankaların mevduata verdiği faiz yüzde 20 dolayında. TCMB’nin piyasa katılımcıları anketinde 2022 sonu için beklenen enflasyon oranı yüzde 29,75. Bunu eğer genel beklenti olarak kabul edersek reel faiz [(1 + Nominal Faiz) / (1 + Beklenen Enflasyon) -1 =] yüzde eksi 7,5 çıkıyor. Bu durumda insanlar mevduat yaparak ya da paralarını devlet tahviline yatırarak zarara uğramaktansa fiyatı sürekli artan konutlara yönelmeyi tercih ediyorlar. Elinde parası olanlara ek olarak parası olmayanlar da yine aynı şekilde artan fiyatlardan ileride yarar elde etmeyi hedefleyerek kredi kullanıp konut almayı seçiyorlar.

Benzer bir durum otomotivde de görülüyor.

Hükümet, faizleri düşürerek konut satışlarını ve dolayısıyla da yeni konut yapımını özendiriyor. Çünkü ekonomiyi büyütmenin en kolay yolu konut yapıp satmaktan geçiyor. Çevrenin bozulması çok önemli görülmüyorsa bundan kolay ve iyi bir yol yok. Merkez Bankası’nın faizi düşürmesi, rezervlerini bozdurup kuru tutmaya çalışması, bankalara mevduat için yüksek faiz verdirmeme baskısı vb nin altında yatan tek neden bu. 

Yorumlar

  1. Ama hocam MB faizleri düşürmesine rağmen kredi (konut, taşıt vb.) faizleri şu anda çok yüksek değil mi?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Değil çünkü reel faiz asıl önemli olan. Enflasyon %50+ iken kredi faizi %30 bile olsa yine karlı oluyor. Yani faizler çok düşük aslında. Faizle aldığın konut veya dolara endeksli varlıklar yıllık %80 prim yaparken %30 faiz az kalıyor.

      Sil
    2. Evet ama insanların zihnindeki enflasyon oranı da % 50 - 60 gibi olunca yine de düşük kalıyor.

      Sil
    3. Ama bunun sonunda kaybeden deet bankaları yani rezervlerimiz olmuyor mu? Mantıklı bir ulkede enflasyon altinda faizle kredi verilmez

      Sil
    4. Bu söyleyeceğim söz tüm dünyadaki ülkelere gelsin:

      "Dünya üzerinde herhangi bir ülkede onbinlerce profesor, yüzbinlerce üniversite mezunu ​eğitimli insan ve o ülkenin büyük üniversitelerine rağmen ülkenin iktidari, ikamet icin en iyi semtleri, lüks konut alanlari ve bankalardaķi sermayelerin büyük kısmı egitimsiz insanların ya da mafyatik insanlarin elinde bulunuyorsa verilmesi gereken evrensel hüküm şu olmalıdır:

      * O ülkelerdeki sözde eğitimli insanların diplomaları birer süsten ibarettir. Aslında kafaları çalısmamaktadır. Etkisiz elemanlardır.

      * En büyük üniversitelerinin kapılarina kilit vurulması o ülke için bir kayıp değil tam tersi gereksiz masraftan kurtuluş olacaktır.

      Sil
    5. adsız 0504 gibi insanlar yüzsüz, bu sistemin sahipleridir, yaşattıkları sistemi de beğenmezler.
      Üniversiteler, yıllar boyunca yürüdü, tüm profesörler yürüdü, millet yuhaladı, üniversiteleri yök ile merkeze bağlattılar. Kaç üniversite hocası akademiden atıldı, kaç tanesi öldürüldü.

      Öldürülen üniversite hocaları için ahali ne yaptı? o aydınlar için adsız 0504 ne yaptı? yazsın buraya.

      Sistemi besleyen ve yaratanları sileceğine onların siyasi hayatlarını bitireceğine, üniversitelerin kapatılması toplum faydasına imiş. İnsanların az da olsa bir şekilde bilgiye ulaşım yerlerinin kapatılıp tamamen kapatılması faydalıymış.

      Ben, türk insanının yarısı olan türk kadınının eğitimine hayatını adayan Türkan Saylan ı almasınlar diye eylem yaptım, içeri alındım. 2017 seçimlerinde sandıklara sahip çıktığım için de içeri alındım. Benim gibi 10 bin kişi çıksa toplum biraz toparlardı.

      Etrafımız 0504 gibi sorunu bütün toplum ve kendi sorumluluğu yerine toplumun dar bir kesimine atıp onların sorumluluk almasını isteyen, kendi laf yapan cahil ayrımcılar ile dolu olduğu için iktidar, güç ve geleceğimiz istenmeyen insanlara geçiyor.

      Sorun eğitimli insanlar değil, sorun yeterince hareket etmeyen benim, sorun yeterince destek vermeyen sensin.

      Sil
    6. Gayrımenkulde hesabını TL ile yapan sermayeyi eşeğe bindirir. Acaba yukarıdaki endeks TL enflasyonuna göre normalize edilmiş mi? Ben pek sanmıyorum çünkü tanıdığım bir çok kişi 10-15 sene önce konut aldığı fiyatı dolara çevirip şu anki fiyatlarla karşılaştırdığında zarar ettiğini söylüyor. Oysa Eurobond alanlar, TÜİK'in açıkladığı enflasyon ve kiracılarla uğraşmak zorunda değil, gayrımenkul sermaye irade vergisi ödemek zorunda değil, tıkır tıkır kuponlarını dolarla alıyor.

      Sil
    7. Selam Sn Sinan,

      25 yıldır gayrimenkul yatırımı yaparım, döviz bazlı kayıp kazançları muhasebe ederim.

      Eurobond güzel bir yatırımdır. Gayrimenkul de yatırım araçlarından bir tanesidir, portföyün belli bir oranı gayrimenkul olabilir, bir kısmı ticari işletme, bir kısmı borsa ve bahsettiğiniz Eurobondlar. Dönemsel olarak biri önde, diğeri arkada gidebiliyor, gayrimenkulun hepsini geçtiği dönemler olur, eğer faiz oranları da düşük ise, gayrimenkulu kardeş şirketinize kredili devredip, bankadan gelen TLyi shortlayarak nakde geçebilirsiniz de. Bunu yaparken yönetimi sizde olur, aylık düzenli kira alırsınız.

      Yeter ki profesyonel bir bakış ile yönetilsinler, hepsinin güzelliği ayrıdır.

      Türk finans piyasalarında yüzmeyi bilirseniz, bir başkadır benim memleketim şarkısını söylersiniz.

      Sil
    8. Slm Adsız 17:43

      Ben Adsiz 05:04.
      Izninizle cevabimi yazayim efendim.

      Su anda Dünya genelinde olan bir belirsizlik sözkonusu.

      Bu sadece Türkiye için olan bir durum değil.

      Hatta Turkiye su anda aralarinda en iyi olani diyebiliriz..Tum samimiyetimle soyluyorum.

      Tum dunyada dev bir tsunami dalgasi olusmus durumda.
      Ister istemez Turkiyede nasibini aliyor..

      Dunyanin geneli icin dusunmek lazim.

      Geneli dusunmez isen buyuk resmi kacirirsin.

      Aydin olmak bunu gerektirir.

      Ben su anda evliligim dolayisiyla Rusyada yasamaktayim.

      Su anda Konut fiyatlari Rusyada milyon dolarlara ulasti.


      Ayakta duramayan sehrin disindaki evin kirasi bile 1000 dolar....
      Kazandigim para neredeyse ev kirasina gidiyor...

      Burada da vaziyet parlak degil.
      Her aksam duzenli ictigim votkanin porsiyonunu bile azalttim.

      Dunyanin geneli icin dusunmez isen sorunun ana kaynagina varamazsin.

      Peki bu niye oluyor?

      Cunku parayi serbest biraktilar.

      Tum dunyada para ipinden kopmus bir at gibi deli gibi kosuyor...

      Cunku merkez bankasi kavramini yani para kavramini kaldirmak istiyorlar...


      Tum dunyayi tek cati altindan yonetmeye calisiyorlar. Halen anlamadiniz mi?


      Muhtemelen bunu basarmak icin 3.dunya savasi cikarmak istiyorlar.

      Bakin bir ornek daha vereyim: Rusyanin teknolojisi gelismis diyorlar..
      Oysa ki 1950 lilerde ne yapilmissa halen onun ekmegini yiyorlar.

      Teknolojileri eskimis...

      Artik dunyada Einstein gibi Tesla gibi bilim adamlari artik cikmiyor.

      Bunu kabul etmek lazim.

      Lutfen kabul edin.
      Bir Einstein cikmiyor.

      Covid virusunu kim cikardi?
      Laboratuarda olusturulmadi mi?
      Laboratuvarda bunu olusturan da bir bilim adamiydi...

      Iyi niyetli olan yuzbinlerce bilim adami var tabi ki..

      Iyi niyetli olanlarin hepsine sonsuz hurmet duyarim.

      Ama iclerinde kotulerde var.
      Tipki her meslekde isini kotu yapanlar oldugu gibi...

      Atom bombasini yapanlar gibi, covid virusunu cikaranlar gibi kotu niyetli olanlarda var.

      Simdi dunyadaki tum aydinlarin, egitimlilerin bu surece dur diyebilmesi icin bir araya gelip yeni bir para anlayisi olusturmasi lazim.

      Gelmekte olan 3.dunya savasinin ancak bu sekilde engellenebilecegini dusunmekteyim.

      Aksi takdirde gorevlerini yerine getirmemis olurlar

      Selametle, Iyi geceler













      Sil
  2. Bu sürdürülebilir mi Hocam?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Şimdiye kadar hiçbir yerde sürdürülemedi.

      Sil
    2. Sayın hocam sürdürülemez demişsiniz ama maliyetler o kadar yüksek ki yeni inşaata hiçbir müteahhit girmiyor arzin da kısıtlı olduğu bu ortamda balon olduğunu söylemek fazla iyimserlik olmaz mi

      Sil
  3. Hocam ev alan kişilerin ilk evleri mi yoksa ikinci üçüncü evlerini mi alıyorlar ? Yani oturma amacıyla mı yatırım amacıyla mı ? Buna dair herhangi bir veri bulabilir miyiz?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Tam sormak istediğim soruyu sormussunuz. Önemli bir veri olabilir.

      Sil
    2. İlk el mi ikinci el mi yanıtı raporda var ama kaçıncı evleri olduğu ya da oturmak amacıyla alıp almadıklarına ilişkin veri yok

      Sil
    3. Hocam faizler 0.60 a düştüğünde kiracı oranı yüzde 40 dan 45 e çıktı yani evleri 2.3.4. diye alan daha fazla bu kiracı oranı Avrupa ülkelerinin çok ustesinde rezil bı oran maalesef

      Sil
    4. 3.evimi bu hafta kredi çekerek yatırım için aldım, enflasyonun 36 olduğu yerde bana senelik 16 maliyet ile para verdiler,yani neredeyse eksi faizle kredi çekmiş oldum

      Sil
    5. Serkan Seyit , güzel bir hatırlatma yaptı.

      Konut, yurtdışında yaşayan benim gibi insanlar için TL shortlama aracı. Diyelim ki 250 bin Euro ile konut almak istiyorum, 50 bin Euro ile iki dairenin peşinatını verip kredi çekiyorum, 200 bin Euro nakit tutup, evleri alıyorum, 8 yıl sonra neredeyse bedavaya iki evim oluyor.

      2013, 2016 ve 2020 yıllarında sırayla 2, 4 ve 5 toplam 11 daire aldım.

      Türkiyede hükümet tek istikamet konut diyor.Yine 2016, maaşımın yarısından fazlası kadar parayı TR a gönderirdim, şimdi 5te birinin altında

      Sil
    6. sizin bu acgozlulugunuz yoksulun ev almasini imkansizlastirdi. bir de ovunuyor.

      Sil
    7. Türk toplumunun ahlak seviyesi.

      Sil
    8. Ya süper millet aç aç

      Sil
    9. Üstad serbest piyasa
      fakirde yöneticisini doğru seçsin.Ben işverenim sosyal demokrat yada sosyalistleri tercih ediyorum.Fakir liberal yada muhafazakarları tercih ediyor.
      Bizde cennetten yer alamıyoruz.😂

      Sil
    10. Ev almaya doymayanlar yuzunden ev fiyatlari korkunc seviyelere yukseldi.

      Fiyatlari yukselten bu ac gozlu guruh yuzunden saglam eve cikamayip curuk evlerinde yasamak zorunda kalan yuzbinlerce insan var.

      Eger depremde bu insanlara birsey olursa bunlarin gunahlari sizin boynunuzdadir.

      Sil
    11. Turkiye neden fakir ve bundan nasil kurtulabiliriz diye dusunebilirsiniz. Sonucta ulkenin somurulmesini tesvik eden bir iktidar var, bu arkadaslar almasa baskasi alacak. Biraz durum nedenlerini sorgulayin. Vebal konusuna gelince, kimse kimseyi bir sey almaya zorlamiyor. Asgari ucret nasil 4250TL ise, ev fiyatlari da boyle, keske ucretler icin aynisini ulkeyi yonetenlere soyleyebilseniz. Hatta, gereksiz havaalanlarina, saraylara harcanan paralardaki veballeri dillendirseniz..

      Sil
    12. Adsız16 Ocak 2022 05:56,
      Gariban edebiyatının dibine vurmuşsunuz, 11 daire aldım, hepsini de yurtdışında maaşımla aldığım riskle aldım, buradan da alırım, benim için farketmez.

      Hükümet seçilmiş, tercihini inşaatçıya düşük faizden kullanmış, beni ilgilendirmez.
      Ona buna çamur atmak da yeni çıktı. Git sarayın önünde ağla, sanki ben seçtim adamı.

      Sil
  4. Yazı için teşekkürler sayın hocam. Konut satışındaki artış mantıklı gözüküyor ancak geçen seneki şok faiz indirim zamanı rakamlarına erişmesi biraz garip geliyor.
    2020 Haziran ayında başlatılan konut kredisi indirimi ile Cumhuriyet tarihinin konut satış rekoru kırıldı şeklinde haberler yapılmıştı. Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı hizmeti sunan arkadaşım firma olarak 1 ay içinde 1 yıl içinde yaptıkları ciroyu geçtiklerini söylemişti. 200bin civarı bekleyen konut stoğunun bir anda eridiği belirtilmişti. Bu sebep ile TUİK'in rakamları biraz şüpheli geliyor bana. Ne 2020 Haziran öncesi gibi konut stoğu, ne uygun fiyatlar, nede o denli düşük faiz var. Ancak rakamlar o zamana erişmiş gözüküyor.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Eriyen bir stok olduğunu sanmıyorum. Herkes 3 e alıp 5 e satmaya 5 e alanlar da 7 ye satmaya calışıyor kac aydır sahibinden de ev takip ediyorum aynı ev ler el değiştirip duruyor. Bir yandan fiyat yükseliyor tabi.. Şuan 7 ye satmaya calışsnların elinde kaldı mal. Panik azaldı satışlar yavaşladı sanırım biraz geri cekikir diye umuyorum.

      Sil
    2. Çok yerinde bir tespit. 4yıl önce 695bin olan ev 3,5milyona satılıyor. Dolar bazında 2,5milyon olması gerekirdi. Alayım satayım yattığım yerden kazanayım.

      Sil
  5. Teşekkürler üstadım.
    Malesef ülkemizde TL'ye güven kalmadığı için, insanlar konut alımını, dolar/euro gibi yatırım olarak görüyorlar. Kısa vadede aldığı konutun değer kazanacağını bildiği için kredi çekerek borca giriyorlar. Kısa ve orta vadede bu "beklenti" bir çok alanda olumsuzlukları da beraberinde getirecektir. Ülkemizde, aldığım yatırım araçlarının kısa vadede "değeri artıyor" beklentisi piyasayı alt üst oluyor. Bu da talebi artırdığı için fiyatları artırıyor. Bu "değeri artıyor" girdabından nasıl kurtuluruz hocam? Hürmetler.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Maalesef bu gibi dengesizlikler ağır düzeltmelerle sonuçlanıyor.

      Sil
  6. Selam hocam,

    türkiye'de batı ülkelerinden farklı olarak insanların tasarruflarını koyacakları bir yer yok. Yani, ne borsaya güven var, ne hazine tahviline.

    Benden daha iyi biliyorsunuz, nakit kalmak isteyenler döviz ve altın, yatırım isteyenler konut alımına yöneliyor.

    Aynı siteden iki kiralık dairem var, birini 3 yıl önce iyi bir aile 4 yıllığına tuttu, çocuklarının okuluna yakın diye. Onlar ile anlaşmam senelik tüik kira endeksi üzerinden, 4800TL kira veriyorlar.
    Bu Ağustos da başka bir aileye bire bir aynı diğer daireyi 7bin TL bir yıllık sözleşmeli kiraya verdim. Aralıkta siteye girenler 8 ile 9 bin TL arasında kira ödüyorlar. İlk daireyi aile çıkınca seneye büyük ihtimalle 10bin TL üzerine kiraya vereceğim.

    Fransa, İngiltere ve Singapur da da kiralık yerlerim var. Türk konutları üzerinde ciddi bir vergi yok. 4-5 yılda bir kere af çıkar, o zaman peşinen tüm vergilerini öderim. Özellikle batı ülkelerinde kira getirisinin yüzde 50sine varan vergi ödemeleri var. Bazı ülkeler ev bölgesindeki devlet okullarını emlak vergisinden finanse ettiği için böyle. Aynısı Türkiyede olsa, ben istanbuldaki iki daire için toplam yıllık 90bin TL üzerinde vergi verecektim. Şimdi bilmiyorum ama 8-9 bin TL gibi bir şey. Türkiyede 4-5 yılda bir emlak vergisi borcuna bakarken, Fransa ve İngiltere de çeyrek yıllık dönemlerde ödüyorum.

    Verginin yok gibi olmasının da Türk emlak fiyatları üzerinde ciddi etkisi var.

    Emlak, siyasetin en büyük finansman araçlarındandır Türkiyede. Bilirsiniz ki, köyden kente göçlerde gecekonduların oy deposu haline gelmesini sağlardı.

    Gecekonduların bittiği günümüzde ise, kentli insanların sözde kentsel dönüşüm ile siyaseti finanse etmesinin yoludur.

    CHP li tam bir muhalif arkadaşım var, partisinin üyesi olduğu için parti ismini andım. Onun ve ailesinin de Üsküdar da daireleri kentsel dönüşüme gitti. Ona şunu sormuştum, niye muhalefet partisindesin diye. O da sebeplerini sıraladı, ben de demiştim, iyi ama kendin ve ailen hayatınız boyunca kazandığınız servet kadar kentsel dönüşüm ile sözde rakip gördüğünüz siyasi partiyi inşaatçıları aracılığı ile siyasette finanse ediyorsunuz. Ağzın farklı eliniz farklı işliyor, deyince diyecek laf bulamamıştı.

    Maksadım sözü siyaset arenasına çekmek değil, ama konutun her türlü şekilde siyasi rant aracı olduğunu vurgulamak. İş konuta geldiğinde, tüm türkler konut fiyatlarının artması, sosyal servetin konut sahibinin lehine akması için ortak çalışır.

    Kıymetli yazınız için çok teşekkür ederim.

    Mustafa U.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. 9000 tl kira verdikletine gore ayda en az 30-40 bin tl arasi gelirleri var demek ki.

      Vay be Istanbulda yasayanlarin yillik milli gelirileri Amerikadaki New Yorklular gibi yuzlerce bin dolar olmusta haberimiz yok.

      Istanbulda bu gelirler hangi firmalardan elde ediliyor boyle?
      Hayret...

      Sil
    2. Adsiz 07:43, ben de asgari ucrete hayret ediyorum, cok fazla. Bu kadar cok parayla napiyorlar, nasil luks icinde yasiyorlar kimbilir. Matematik basittir, 1000 dolar 14bin tl yapar, yuz bin dolar kazan biri 1.4 Milyon kazanir, 9000lik evle is olmaz, ilkokulda sinif tekrari bitince, herkes sallama sayilar ile konusmaya basladi..

      Sil
    3. Yüzlerce bin dolar mı!? Ayda 40 bin tl, yıllık 35 bin dolar civarı bir fiyata karşılık geliyor. Yüzlerce bin dolar kazanmak demek, birden fazla 100 bin dolar kazanmak demek. Yani en az iki tane 100 bin dolar: 200 bin dolar. Onun için de şu anki kur ile ayda en az 230 bin tl ya da 17 bin dolar civarı bir geliriniz olmalı.

      Sil
    4. Adsiz 18:53
      "en az" 45 bin tl aliyorlardir dedim.
      Yani 200 binde ayda kazaniyor olabilir 300 binde..

      Yani matematikdeki sembolu > seklinde oluyor.

      Sayin 18:53 emlakci arkadasim umarim hayalleriniz gercek olur.

      Gunun birinde ayakta duramayan bir bodrum kati bile Apple in fiyatina satabilirsiniz.
      Apple 3 trilyon dolar mi ediyor neydi...Sanirim oyle birsey...

      Merak etmeyin bizde o bodrum katina 3 trilyon dolarda veren de olur.

      Bizim muhtesem yatirimcilarimiz 300 milyon isik yili suresiyle her ay ufak ufak odeyerek bankadan kredi cekerler.

      Kredi cok ucuz abi...Alsaniza...

      Yine alirlar...

      Ha gayret...olacak..

      Yapabilirsiniz...

      Sil
    5. İstanbul Ataşehir'de 8 bine aylık güvenlikli bakımlı daire bulmak neredeyse imkansız. İyi sitelerde 12-15 bin TL aylık bedel ile kiralar var.

      Ataşehirde kiraya çıkan bir kaç tanıdığım var, biri karı koca iyi işleri olan insanlar, ayda 50bin tl rahat kazanıyorlar. Diğeri küçük bir işyeri sahibi tanıdığım, başka bir muhitte dairesi var onu kiraya veriyor, kendi kirada oturuyor, bir diğeri orta ölçekli bir firma sahibi.

      O bölgelerdeki inşatları yapan firmaların hepsi bir şekilde üst seviye siyasiler ile ilişkili kişiler. Bir binanın gizli ortağının eski cumhurbaşkanlarından tekinin oğlunun avukatı old. söylenir sürekli. Yüzlerce dairelik siteler onlar. Mütahit adamları aleyhlerine açılan hiç bir davayı kaybetmemişler. Siyasetin her büyük partisinde yer alan yöneticileri de daire sahibi yapmışlar. İki muhalif parti liderinin çocuğu aynı sitede daire sahibi, biri o sitede oturuyor.

      Sil
  7. Merhabalar Hocam,
    Konut fiyatları bir balondur ve eninde sonunda enflasyon ve döviz düştüğünde düzeltme yaparak düşecektir diyebilir miyiz, yoksa özellikle İstanbul’a olan yabancı akını (sebebi büyük ölçüde döviz cinsinden konut fiyatlarının yabancılar için ucuzlaması olsa da diğer ülkelere göre göç etmenin oturma izni ve vatandaşlık almanın kolaylığı nedeni ile) devam ettiği sürece yüksek talep nedeni ile fiyatların düşmeyeceği söylenebilir mi

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bir ara türkiyeden ev alanlara vatandaşlık satılıyordu, o ne durumda? iranlı bir aile ile lübnanlı bir aile tanıyorum iki sene önce ev aldılar benim siteden, vatandaş olmak için. ilerde oturmasalar bile kiraya verir, parasını geri kazanırız diyorlardı.

      Sil
  8. Hocam iki yıldır ev almak istiyorum cebimde nakit param var fakat konut fiyatları yüksek olduğundan dolayı alamıyorum çevremde üç beş parası olan insanlar kredi çekip aldı ben cebimde para varken kredi çekmeyi doğru bulmuyorum ama bu sarmal öyle kötü ki parayı mütahit kazanıyor biz alıcılar krediyle satın alsak dahi kazançlı değiliz ben de parayı dövize bağladım bekliyorum bu kötü gidişatın sorumlusu biz değiliz mütahit ler kazansın diye konut kredisi faizlerini düşürenlerde

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Eflasyonun yuksek oldugu bir ulkede, konut kredisi ile ev almak daha mantikli. Eflasyon oldugu icin hem evinizin degeri artiyor, hemde odeyeceginiz sabir kredi miktarlari 5-6 seneden sonra eflasyona gore epeyce dusuyor. Tabiki evi nicin aldiginiz da onemli, yatirim yada kendi kullanim amacli olarak. kazanmak isiyorsaniz, kira carpanina dikkat etmenizi oneririm. bulabilirseniz 200 kira carpani genellikle iyidir. bol sanslar...

      Sil
  9. İçinde kiracı olduğum ev satışa çıkınca biraz da şartlar uygun düşünce Kasım ayında aynı trene ben de bindim, yarısı nakit yarısı devlet bankasından %1.20 aylık faiz oranı ile evi satın aldım. Yılda %14.4 bankaya vereceğim ama enflasyon eğer 2 yıl %30 üstü olsa bile taksitler kira rakamına yaklaşacak durumda. Tabii ki yarısını ve taksitleri ödeyecek durumum olmasa girmezdim. inşaat maliyetleri de düşmez ise fiyatların uzun vadede de anlamlı şekilde düşeceğini düşünmüyorum, en az 1-2 sene yüksek gidecek gibi. Mahfi hoca haklı reel olarak negatif faizle imkanı olan herkes borçlanmayı tercih edecektir.

    YanıtlaSil
  10. Sizden bir ricam var. Her Ay tablo düzenliyorsunuz. Gösterge tablosu onu biraz daha açıklayıcı yapar mısınız?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. O tabloyu açıklamak aşağı yukarı makroekonomi dersi vermek gibi bir şey. Yani ne yazık ki yer yetmez.

      Sil
  11. Şu devirde alın teriyle büyük şehirde ev almak hayal bile değil. Hele ki ücretli çalışanlar için.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bazen Alcaponun sözü aklıma gelir...
      "Çocukken her akşam yatmadan önce Tanrı'ya bana bir bisiklet vermesi için dua ederdim. Bir gün Tanrı'nın çalışma tarzının bu olmadığını anladım. Ertesi gün gittim ve bir bisiklet çaldım sonra her akşam yatmadan önce Tanrı'ya günahlarımı affetmesi için dua ettim."

      Sil
  12. Biz büyürken derlerdi ki, kazancının en fazla 1/5ini barınmaya harcamalısın, daha fazla harcanmaz, yoksa yaşanmaz. mülk alırken en fazla 8 yılda (tarımda 4 yılda) kendisini amorti eden bir yeri almalısın, daha kötü ratio'lar spekülatiftir, mutlaka geri gelir. Bu ratioların üstündeki herşey finansializasyon yüzünden pahalanmış varlık değerleridir. insanlık, varsıllara köle yapılmıştır. 1950lerde bir baba, tek gelir ile, 3 çocuk büyütüp, okutup, ev araba değiştirip üstüne yazlık sahibi oluyordu. şimdi 2 gelir giren yeni evlinin, ev taksidini ödeyecek gücü yok. yanlış var!.. ekonomistler kasten çözmüyor.. alacaklılara kurban ediyorlar nesilleri.. bolluk, abundance devrinde yapay kıtlık.. ilk defa konut alan/konutsuz diye istatistik var mı? kiracılarından geçinen rantiye sınıfın ortalama kaç mülkü var?. gecekondusuna kaçak kat yapıp, altına kiracı alan kendisini feodal lord sanıyor.. . fransa boş tutulan, mahalleyi pahalandıran, normal gelirlilerin erişimine yasaklayan mülklerden vergi almaya başladı. spekülatif amaçlı boş tutulan mülklere vergi koyulacak mı?( bu devirde aklı olan airbnb.de yaşar aidat ödemez, elektrik abonesi olmaz.. uberle işine gider.. sadece varlıklarının değil, bedeninin de web 3.0 geçişini çalışır.. ) milli esaretler yenecek gibi değil artık.. bankaya konut değerini bşr raporla "varlık" yazma hakkı tanıdığında.. konut fiyatı spekülasyonu durmaz.. (siyaset, kendi finansmanına ortak katmış yerel lisanslıları) ataşehirde sokak ortasında bıçaklıyrak gezilen muhitte fiyat neden yükselir? mahallelerin suç istatistiği neden yayınlanmaz? bütün pecerelerdeki demirler ne? emekli polislerce korunan yüksek duvarlı siteler ne? distopyayı yaşamak için mi doğdu yeni nesil?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Vedat bey, yukarıdaki onca tuzu kuru yorumdan sonra genel olarak güzel bir yorum olmuş, teşekkürler.

      Sil
  13. Türkiye'de rant ekonomisi herşeyin başı ve sonu oldu maalesef. Yaşadığım ilde üzerine toprak serilmeden,kuyu açılmadan sebze meyve yetiştirme imkanı olmayan alanlar yazlık bahçeli evlerle dolarken,verimli tarım alanları imara açıldı.Üstüne 5 ve 10 kat olan imar izni hiçbir altyapı hazırlanmadan bir anda 10 ve 15 kata çıkarıldı.Ortaya devlete neredeyse hiç yansımayan korkunç bir rant artışı çıktı.İnsaat maaliyeti deniyor ama şehrin kuzeyi ile güneyi arasında daire fiyatlarında 3-4 kat fark oluştu(kuzeyde 250-300 bin, güneyde 600-1.200 bin).150 bin nüfuslu denizi ve ormanı olmayan çorak bir ildeyiz.Tarım alanları binayla dolduğu için artık yerli sebze üretimi kalmadı.Sonucta ortaya ciddi bir trafik ve hava kirliliği sorunu yaşayan bir kent çıktı.Sonuc olarak oluşan büyük rantı paylaşanlar da,bu rantın yaratılmasını sağlayan yurttaşlar da aynı kent sorunlarıyla boğuşuyor ve tabii biz de ..

    YanıtlaSil
  14. Bir ara hocam yerli ürünlerin üretime katkılarını ve ilerideki oluşacak olasılı durumlarını anlatan bir yazım da yayınlamanızı isterim. Teşekkürler.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bu konuda elde yeterli var mı bir araştırayım

      Sil
  15. Şu aralar Türkiye'de gayrimenkulde arz artmazken finansal okur-yazarlığı olmayan ama bolca parası olan hacıağalar nedeni ile talep, haliyle de fiyatlar artıyor. Bunlar esasen bu iktidar sayesinde bir yerlerden parayı kapmış ama iktidara zerre güvenmeyen, bu nedenle de KKM gibi Zihni Sinir projelerine yönelmeyen uyanıklar. İpotekli satışlarda belirgin bir artış yokken peşin satışlar bir ayda 40.000'den fazla artmış, yani ihtiyacı olan değil bir yerlerden çarptığı parayı korumak isteyen ama bunu nasıl yapacağını bilmeyen nispeten küçük çaplı vurguncular mal almış.

    Nasıl çıktıysa öyle düşer, fazla kafaya takmaya gerek yok...

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bizim burda bir komsu var. Iki yıl oncesine kadar 100 bin tl borc icin calmadik kapi birakmamisti.

      Sonra birden galeri isine girdi.
      O gun bugundur her ay duzenli olarak bir luks daire aliyor.

      Isin ilginc yani galerisi Istanbulda oldugu halde surekli Kıbrısa gidiyor.

      Sanırım canı cok sıkılıyor.

      Kıbrısa yüzmeye gittiğini düsünüyorum....
      Yoksa işi Istanbulda olan bir insan neden Kıbrısa gitsin.))

      Sağolsunlar böyle para dehaları sayesinde konutlara olan arz cok fazla.

      Konut fiyatları hep yüksek.

      Allah devletimize zeval vermesin..

      Sil
    2. Ev olayı global ölçekte önümüzdeki senelerde sönecek gibi gözüküyor. Tabi sonra belki 2030'larda yeniden yükselir. Ama kimsenin alacak gücü yok gibi. Ayrıca kapitalism farklı bir yere evriliyor. Artık eski sanayi devrimi zamanındaki gibi büyük aileler (büyük dediğimde çekirdek aile 1 2 çocuk) ve büyük evler pek makul görünmğyor, gereksiz görünüyor. Ne kadar yanlız o kadar iyi mottosu gelişmiş. Özellikle genç kuşak tarafından da destekleniyor bu akım. Çoğu kişi minimal takılıyor. Ev almak yerine kiralıyor. Aile kurmak yerine evlenmiyor ya da evlenemiyor. Bu daha da artacak gibi gözüküyor. Kapitalin büyük ev ve aileye ihtiyacı azalıyor ve buna paralel olarak da insanlarında imkanı azalıyor. Ya da şehir içinde ev imkanı ve modası geçiyor gibi gözüküyor.

      Sil
  16. Hocam şu anki konut fiyatlarına balon diyemeyiz malesef. Çünkü hem arz yok hemde maliyetler kısa sürede çok yükseldi. Fiyatlarda sert düzeltme beklemiyorum, çünkü 4 adet konut sahibi olarak evlerimi satma zorunluluğu hissetmiyorum. Kira gelirlerim ile 5. evi almayı düşünüyorum. Dolayısı ile klasik arz-talep dengesi pek fazla işlemiyor konutta. Kimse evimi almadı diye yarı fiyatına da kimseye vermem dolayısı ile. Kira artışlarından da bunu gördük daha önce. Ev sahibi istediği kiraya evini kiralayabiliyor 1 ay içinde. Konut arzı ivmelenerek artmazsa ve maliyetlerde döviz kuru düşüp azalmaz ise ciddi bir barınma sorunumuz olacak gelecekte.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Arz yok diyorsunuz ama talep de tamamen yapay. Eğer faizler reel olarak pozitif olsa konuta bu kadar talep olmaz.

      Sil
    2. Uzun yıllar önce okuduğum Mahfi Bey' in bir yazısını hatırlıyorum. Şimdi gıdayi bol ve ucuz bulan şehirler işi rant ekonomisine çevirdi. Gıdada bir tehdit olmadığı sürece bu devran sürer. Ancak bir diğer olasılık ülkeyi asya-afrikalı göçmenlere terk etmeyecek isek bugünkü doğurganlık seviyesi ile 30-40 yıl sonra nüfus yasli ve düşüşe geçmiş olacak. O zaman herşey değişir.
      Diğer taraftan bir insaatta arsa payını, inşaattaki demir çimento vs. mallardaki aşırı kar marjlarıni görmeden herkes maliyet hesabı yapıyor. İnşaatta fiyatlar ne kadar şiskin ise inşaat malzemeleri satanların çoğu kartel veya benzer yapılar, onların fiyatları da şişkin.

      Sil
    3. Okuduğum yazıda tarımda yaşanan üretim artışı, nufusun %70 ini meşgul eden gıda üretimi, toplumun çoğunun kırsalda yaşamak yerine kent yaşamını nasıl beslediğini anlatıyordu.

      Sil
    4. Hem 5.daireyi almayi düşünüyorum diyor hem de ciddi bir barınma sorunumuz olacak diyor...

      Problem siyasi yöneticilerde degil. Halkin zihniyetinde...

      Durum tahmin edilenden daha vahim.

      Sil
    5. Devlet illaki bu dört beş dairesi olanların kapısını çalacak, bu bütçe açıkları efendim ne söylim toplumun ekonomik olarak asgari ücretliler ve diğerleri olarak iki sınıfa indirgenmesi er nihayetinde bu arkadaşlar biraz mahsun olacaklardır diye düşünüyorum.

      Sil
    6. sayın 01:29 Sizin ki aç tavuk rüyası. Devlet kontrollü faiz-kredi oyunları ile bu 4-5 evi, arabası olanlara yıllardır servet transferi (açıkça hırsızlık) yapıyor. Bu transfer sırasında daha fazla vergi oluştuğu için gayet memnun. Orta sınıf çok küçük bir azınlık dışında yok olmak üzere. 2013 de dolar tutanın eli yanar deniyordu. Dolar tutmayan kolları koptu, ellerindeki tl çakallara yem oldu. Bu oyunun tek suçsuz kazananı bu çok yüksek reel getiri ile kredi kullananlar ile aynı istikamette yatırım yapanlar.
      Orta kesim hem çok zayıfladığı, hem de yılların tecrübesi ile tl nin arkasından çekilmek üzere. İşte o zaman bu toplum yaptığı ahlaksızlığın karşılığını görecek.
      Fatih ile beraber osmanlı parada defalarca, toplamda değeri %30 lara inen tağşiş yaparak içindeki altın/gümüşü düşürmüş, İstanbul'u aldığında kapalı çarşıyı inşa edip, ticareti çoğunluğu ispanyadan getirdiği yahudi asıllı tüccarlara vermiş. Türkler kısa sürede ticaretten koparılmış, piyasayı tamamıyle kontrol eden gayri müslüm tüccarların elinde boğaz tokluğuna mal üretmişler. Osmanlıyı oralara taşıyan türkler bu topraklarda Mustafa Kemal'e kadar köle olmuş. Malesef kısa süre sonra halk için devlet anlayışı sonlanmış. Özellikle bu iktidarın halk ve halkın çocukları umrunda değil, ülkenin sahibi kim olursa olsun, devletin başındaki sefa devam etsin! 650 yıllık yada 2500 yıllık gelenek bu topraklarda bu.

      Sil
  17. 2017 yılında da bu blog vasıtasıyla yazmıştım. Sistem aynı işliyor yalan ile dünya ekonomisi çevrilmeye devam ediyor.

    IMF Türkiye için verileri açıklandığında çok abartılı ve iyimser olduğunu söylediğimde beni hükümet karşıtı diye itham ederlerdi ve bunları sizide tenkit ederek defalarca yazdım.

    Tüik verileri doğru değil diye yazdım. Siz resmi kurumlara güveniyorum yazmıştınız. Ben ise enflasyon, işsizlik, büyüme rakamları gerçekçi değil diye defalarca yazdım.

    Dünya bankası IMF dahil kredi derecelendirme kuruluşları Türkiye için tahminleri hep iyimser olurdu aldıkları raporlama parasına göre konuşan kurumlar hariç IMF ve Dünya bankası kendi yalan dünyalarını saklamak için bu verileri yayınlarlar.

    Pandemi süreci ve devamında ki olanlarda sahte bu larda yıllar sonra ortaya çıkacak. Pandemi çoktan endemi oldu bünyesi zayıf olan ağır hasta oluyor.

    Asıl sorun dünya sistemi sorunlu uzun zamandır dünya para basarak büyüdü bu mutlaka enflasyona sebep olacaktı ve sadece rezerv para talep görüyor diye açıklamak mantıklı değildi. Yüksek karlı sektörler dünyadaki borsalarda buluşup yüksek kar açıklıyor sürekli büyüyor diğerleride kredi ile dönen aslında vampir işletmelerdi.

    Kurtuluş ve geçiş için bir süreç yaşanması gerekiyordu ancak 1929 buranı gibi olmayan bir süreç. Pandemi çok mantıklı çünkü tüm dünyayı etkileyen ve herkes gücü nispetinde zarar edecek. Bizde enflasyon yüzde 80 abd de yüzde 8 bile değil.

    Çok kısa zamanda en fazla 4 yıl içinde kademeli yeni sisteme geçiş olacak kripto paralar kabul edilecek bunları merkez bankalarında yapsa yada piyasada oluşan kriptolarda olsa sistem tamamen kağıt paradan dijital paraya geçiş ile yeni tam kontrol edilebilir anlık ve tüm verileri kayıtlı büyük bir merkez kontrol düzeni ile ekonomi modeline geçilecek.

    Dolar 3 TL olacak dediğimde insanlar saçmalama diyordu daha sonra dolar 13 TL oldu herkes nor al karşılıyor şimdi. Alıştırıyorlar zamanla ve daha fazla fiyat gösterip geri çekerek. Ülke ekonomisi borsa gibi çok maniioülatif oldu. Masa sahibi ve yakınları kazanıyor sürekli ve kendi çıkarları bozulmasın diye masa hep onlarda kalması için savaşıyorlar.

    YanıtlaSil
  18. Hocam ilerleyen günlerde seçim olurda hükümet değişirse sizce hangi yatırım aracında kalmalıyız?Konut,araba,tl yada döviz?Siz olsanız hangisini tercih ederdiniz?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Ben bu konularda görüş vermiyorum.

      Sil
    2. Mülayim Sert16 Ocak 2022 08:08

      Ben olsam arabaya yatirim yaparim. Çünkü giderek azalan bir degeri var.
      Yani değeri sürekli geriye gidiyor.
      Mantık işleyişimiz olarak uygun.

      Sil
  19. Sevgili üstat,
    Sanırım sizde bugünlerde TL’nin diğer para birimleri karşısındaki görece stabil durumunu Türkiye cumhuriyeti Merkez Bankası’nın kamu bankaları aracılığıyla piyasaya döviz enjekte etmesi ile ilişkilendiriyorsunuz. Berat Albayrak’ın bakanlığı döneminde de aynı politika izlemiştir. O zaman Türkiye cumhuriyeti Merkez Bankası’nın kendi rezervleri kullanmıştı. Bugünkü durumda ise borç alınan paralar kullanılıyor. Durum böyleyse sizce bu ne kadar sürdürülebilir bir politika?

    Teşekkür ediyor sağlıklı günler diliyorum.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Anladığım kadarıyla hükümet birkaç ay içinde kur dalgalanmalarının durulmasını bekliyor. Çünkü bu şekilde döviz satarak kuru stabil tutmak uzun süre sürdürülebilir bir durum değil. ABD'de enflasyon yükselmeye devam ederse USD değer kaybı yaşar ve o zaman TL değer kazanır diye bekliyorlar sanırım. Çünkü içeride TL'ye değer kazandıracak bir adım atıldığını veya böyle bir hazırlık yapıldığını görmüyorum. Ne var ki bu beklenti Fed'in Mart'ta faiz artırımı yapması olasılığıyla tersine dönebilir.

      Sil
  20. ev fiyatları geriler mi acaba, tr.de artan bir fiyat bir daha düşmüyor ama ist.da ortalama bir semtte ev fiyatının 2m tl olması ne kadar mantıklı?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Sonsuza kadar böyle devam edemez.

      Sil
    2. Istanbulda en düsük maaş 20 bin dolar.
      Bu kadar yüksek maaşların verildiği bir şehirde ev fiyatlarinin 2 milyondan başlaması, kiralarin 5 bin tl den başlaması, sadece aidatlarin bile1500 tl olmasi gayet normal.

      Sırf asgari ucretliler ayda 20 bin tl aliyor.

      Ustelik Lokasyonnnn muhtesem...Cok nezih bir ortam var...
      Mesela bizim yuzlerce Suriyeli, afgan, fasli, libyali komsularimiz var...

      Hep beraber yeni motor teknolojileri gelistiriyoruz.
      .
      Almanya bizi kiskaniyor.

      Kesinlikle verdiğim paraya değdi...

      Sil
    3. neredeyse cevap yazacaktım hangi maaşlar 20K USD diye! :D

      Sil
  21. Ev arzı olan bir şey olduğu için arza göre ileride fiyatlarda çakılabilir. Fakat tarla arzı olmayan bir şey ve ev gibi yıpranma-eskime dezavantajı yok. Uzun vadede servet korumak için 'ev'e göre 'tarla'nın daha avantajlı olduğunu düşünüyorum. Mahfi hocam sizin de görüşlerinizi merak ediyorum.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Mülayim Sert16 Ocak 2022 08:24

      Kulağa mantıklı geliyor.
      Ben Konyada tarla yatırımı yapmayı düşünüyorum. (Yarırım tavsiyesi değildir.)

      Sil
  22. Merhabalar hocam banka kredilerinin neden yüksek olduğu hakkında şu çıkarımı yaptım doğrumudur.
    Banka 100 lirası olduğunu düşünelim zorunlu karşılık oranı yüzde 25 yani 400 lira borç verebilir yüzde 14 bankadan borç aldı 400 TL ye 52 lira faiz öder 100 lira içinde rezervdeki para için yüzde 8 kazanır 400 lirayı yüzde 35 den satsa 140 lira faiz geliri elde eder 148 kazandı 52 ödedi kaldı sana 96 daha personel kira gideri olmadan dolar 1 senede 2 ye katladı 100 liradan 100 liranın üzerinde kazanması lazım ki kara geçsin demek ki faizleri artırsa idik kredi faizleri daha düşük olacak idi çünkü dolar kuru bu kadar yukarı fırlamayacakdı

    YanıtlaSil
  23. Hocam inşaat sektörüne ait batık kredi büyüklüğü 30 milyar küsür tl ulaşmış durumda. Sanırım bu enflasyon ortamında daha da katlanacağa benziyor. Bunun yaratacağı sorun elbetteki büyük olur. Sizin görüşleriniz nedir hocam?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Katılırım. Henüz tam boyutları bilinmiyor. Bunlar bugünkü görünüme göre ortaya çıkan durum.

      Sil
    2. Bi laf vardır ibadeti oruç olan milleti açlıkla korkutamazsınız diye. Bizim millet aç kalır, geleceğini verir, bir nesil daha verir, öder bu parayı.

      Ne demiş Neyzen Tevfik üstad:
      'İnsanoğlu tuhaftır her lafı kaldırmaz. .bne dersin kızar da, s.kersin aldırmaz.'

      Kıssadan hissesi şu; bizim millete fakirsin deme, çok kızarlar, bak herşeyimiz var diye telefon gösterirler. Bak reis ne yapıo? Ne yapıorsa milletimizi çok mutlu ediyor, 30 milyar bişi değil, hazineden milletimiz öder.

      Sil
  24. Kaynaklar konuta gidiyor. Enflasyon dusuk olsa enflasyonun uzerinde faiz olsa nufus artis hizi goce dayali olmasa ranta ozellikle ikinci ucuncu ev sahiphiligine varlik vergisi olsa kaynaklar konuta gitkmez gitmedigi gibi ihtiyaci olan kisilerin ev sahibi olma imkani artar.

    YanıtlaSil
  25. Hocam öncelikle emeğinize sağlık..

    küreselden farklı olarak Türkiye’de emlak balonu 2015 yılından beri döviz bazında kan kaybediyor.. ancak insanlar o kadar fakileşti ki, halen emlak ve hatta otomobili primli yatırım araçları olarak görüyorlar.. ancak birkaç yıla kalmaz dolar bazlı ciddi bir düzeltme emlakçı tayfasını vuracak.. otomobilcileri ise zaten şimdiden vurmaya başladı bile...

    Xyz

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Teşekkür ederim.
      Evet, dediğiniz yolda gelişiyor olaylar.

      Sil
  26. Mahfi Hocam, yine çok güzel bu yazınız için teşekkürler. Ben de ev almak istiyorum ancak ev fiyatları o kadar arttı ki, şu aşamada almam neredeyse imkansız hale geldi. Bir balon olduğu kesin ancak yukarıda da bazı arkadaşlar yazmışlar, İran, Irak, Suriye gibi ülkelerden yoğun bir talep var, bu balonun sönmesi, patlaması için daha çok uzun bir süre geçmesi gerekir diye düşünüyorum. Diğer yandan çalışarak, kredi ile ev almak hakikaten bu ülkede imkansız hale geldi, TUIK rakamlarında hala bu tür konut satışlarının, bu kadar yüksek olmasını anlayamıyorum, nasıl kredi ile ev alabiliyorlar, hadi zenginler 2-3 tane alsa bile bir doygunluk olması gerekmiyor mu?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Muvazaalı satış diyorlar, evi alıyorsun, kredi ucuzlayınca kayınçona kredili satıyorsun. Ev yine senin ama satış miktarı yükseliyor, nakdi alıp, kredi riskini bankaya yüklüyorsun. Tayyip amcada bankanın riskini hazineden temizliyor.

      Sil
  27. Reel sektörün dış borç çevirme oranı %108 olmuş. Ekim ayında %134 olmuştu. Kur şoku dış borç çevirme oranını düşürdü. Yanlış para politikası bizi mahvetti.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bi şi olmaz bizim millete, onlar her gün ağlar, ben bildim bileli ağlar, yıllardır ağlar, bişi de olmaz. sokağın esnafı 40 yıl önce ağlardı, hala ağlarlar, her gün batacaklar, her gün son ticari hayat günleri, her yıl onların gördüğü en felaket yıl.

      Bizim milletin kanında vardır, ağlamayana meme vermezler de derler, ağlar, hepsi ağlar,çiftçisi ağlar, memuru ağlar, işçisi ağlar, işsizi ağlar, emeklisi ağlar, hocası ağlar, öğrencisi ağlar, vekili ağlar, esnafı ağlar, tüsiadı ağlar, müsiadı ağlar, tobb cusu ağlar, popcusu ağlar, ağlar da ağlarlar.

      Ağlıyorlarsa, sorun yok demektir, her şey yolundadır.

      Sil
  28. Sizce niçin arttı faiz oranları düşecek düştü derken
    kazanan art niyet oldu
    Belirsiz bir ortam bir piyasa oluştu.orta gelirli bir aile colok çocuğuna bir ev alma hayleri suya düştü
    stoklama arttı
    Fiyatlar çok aşırı uçuk rakamlara ulaştı
    Ne ekonomiye bir faydası oldu ne ihtiyaç sahiplerine

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Çünkü yaşamın akışına ters kararlar önünde sonunda zarar verir.

      Sil
  29. Sayın Hocam merhaba, yine herkes için hayati önemde olan bir konuda bence atladığımız bir nokta var:
    konut fiyatlarını bir yatırım aracı olarak görüyoruz, faiz oranları ile ilişkilendiriyoruz ve fiyatlarda balon oluştuğu varsayımı yapıyoruz.

    Ancak atladığımız nokta, konut fiyatlarındaki artışın temel nedenin uygulanan hatalı politikalar ile bu sektörün de diğer bazı sektörler gibi kartelleşmesinden kaynaklı olabileceğini göz ardı ediyoruz..

    Bu ne demek? Güncel döviz kuru ile birim inşaat maliyetlerine bakarsak 1.sınıf 150m2 daire maliyeti kabaca 250.000 tl yi geçmiyor (arsa payını ve üretici karını dikkate alamadan). Peki bu fiyatlar 2-3 milyon TL'ye nasıl ulaşıyor?

    Cevap: eğer yeterli konut alanı yaratmaz iseniz ve var olan önemli alanlar da güçlü kartellerde toplanırsa, sektördeki rekabet kaybolur ( maalesef diğer sektörler gibi), üretici belirlediği fiyata ürünü satar ve satış rekorları kırılır.

    Bizim semtte yeni yapılan süper lüks (!) dairelerin 3 milyon TL ye satıldığını duyan komşu herkes ( daire sahibi, müteahhit, vs) aynı semtte olduğu için kendi dairelerinin de değerlendiğini iddia edip genel fiyat seviyelerini yine yükselttiler:) Nasıl olsa bir alıcı çıkacak (= enflasyon).






    YanıtlaSil
  30. Mahfi Bey bir sorum olacak. Bu durum ilelebet böyle gidemez gibi gözüküyor. Halkın büyük kısmının gelirleri eridiği için daha küçük bir kesim satın alma yapıyor diye düşünüyorum. Aynı şekilde, kiralama ve uzun vadede satış konusunda da halkın alım gücü yetmeyecektir. Bu durumda, yatırımın geri dönüşü de sıkıntıya düşmez mi? Sonunda bir konut balonu olur mu? Bu işin muhtemel gideceği senaryoları da analiz edebilir misiniz?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Evet bu sürdürülebilir bir durum değil. Önünde sonunda bu balon patlar.

      Sil
  31. Hocam taban kayıyor mu?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Tabanların gelirleri azaldıkça muhafazarlaşırlar, en uçtaki partilere oy verirler.
      Türk tabanı da farklı değil, özellikle Türk tabanının tepkisi hep en uçlara gitmek yönünde.

      2002 seçimlerinde gördük, insanların en olmaz dediği 20 yıl boyunca oldu.

      Şimdi de tabanın gideceği en uçlara baktığımızda adresleri belli. Şimdi hızlı düşen gelirlerinin getirdiği kızgınlık, hüzün ve eleştirileri yanlış yorumlamamak lazım. Bu insanlar orta gelirin altınadüştüler. Hal böyle olunca, şimdi sanki Merkez partilere gidiyormuş gibi yapıyorlar, ya da merkez sağ partilere, ama doğaları gereği merkez değiller, uçtalar. Seçime doğru yerlerini bulurlar.

      Seçim sonrası derler "Napacadıh, gılışdara mı vereydik!"

      Bu tabanların bir kaç tane bam teli olur, Almanya da yaşıyorum, oradan çok iyi biliyorum. Seçimlerden iki ay önce bam teline dokunan bir olay olur, bir anda tabanın yönü değişir. Bu tabanlar seçimlerdeki son 2-5 ay arasını iyi hatırlar, gerisini unutur.

      Bu arada Almanya'daki türkler arasında Reisçi oranı daha da artıyor. Almanya da çalışanlar, bu yaz köylerine gittiklerinde kendilerini aşırı zenginleşmiş hissettiler. Burda bir hafta düşük gelir ile çalışıp alabildikleri telefonun ordaki fiyatı, türk akranlarının 1 yıllık gelirine eşit. Türk muhaliflerine sokakta telefon soran telefoncu dayılar, bu akrabalarının telefonlarını görünce helal osssun yiğğenimee diye sırıta sırıta sevinç gösterisi yapıyorlar. Yüzsüz bir destek, hepsi de biliyor, orada artan fakirliğin bunlara zengin hissi vermesi çok hoşlarına gidiyor. Bunun için ceplerindeki son kuruşa kadar Reisin politikasına destek verirler.

      türk insanının düşük gelire doğru yuvarlanması, sadece türkiyede yaşayan insanları üzer, diğerlerinin hazinesi gibidir, ucuz iş, ucuz ev, ucuz mal.

      Sil
    2. Mülayim Sert20 Ocak 2022 05:17

      Hem de ne kayiyor..Hacı Şakir Sabunu gibi.

      Sil
    3. Aksine taban şişiyor.

      Sil
    4. Taban şişiyor, ilerde daha ters yöne patlama yapacak, reisi şimdilerde merkez olarak gören bir anlayış var, reisi yeterince islamcı bulmuyorlar, daha da islamcı bir yönetim istiyorlar. Reis de onlar için bir basamak taşı, nasıl laikler reis için basamak taşı olduysa öyle.

      Eski fetöcülerin çocukları, açıkta kaldı, babaları hapislerde, onlar daha da dinci gruplara gizli gizli gidiyorlar. İçlerinde büyüttükleri büyük bir nefret var. Onları aç açıkta bıraktığınız için sizden nefret ediyorlar, ailelerini dağıttığı için hükümetten nefret ediyorlar, sizlere ait ne varsa kin güdüyorlar. Yüzbinlerce insan, başedemeyeceğiniz kadar çoklar.

      Emniyet uyuyor. Halk geçim derdinde burnunun dibinde olanları göremiyor. Enteller kendi 3-5 kuruşluk bilgilerini nakde tahvil etme derdiyle kitle oluşturup satma derdinde, gelecek olanı görmüyorlar.

      Hepinizin geleceği yazılıyor. Anadolu'da. Gizli tarikat evlerinde. Şimdinin görünen tarikatları bi zamanların gizli tarikatlarıydı. Bunlardan da beteri geliyor, daha da dip geliyor.

      Reisin kitle işte buraya kayıyor. Kime nereye oy verirler bilemiyorum.

      Sil
  32. Hocam Turkiye icin degil; Dunya geneli ulkeler baglaminda soruyorum.

    Bir ulkede, Ev sahipligi oranin yuksek Kiraci oranin dusuk olmasi sizce o ulke ekonomisi icin iyi bir gosterge midir? Hem genel ekonomik aktivite hem gelismislik seviyesi hem refah hem stabil krizlerden daha az etkilenme buyume baglaminda hem isci ucretleri hem bireysel ekonomi baglaminda
    Ev sahipligi oranin yuksek kiracilik oranin dusuk olmasi bir ulkede siz gibi Makro Ekonomist acisindan ne tur bir degerlendirme konusudur

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bunun tek önemi kira artışından daha az kişinin etkilenmesini sağlamasıdır.

      Sil
  33. Mahfi hocam, inşaat firmaları arasındaki hülle mülk alım-satımlarına ne diyebiliriz?

    Kayseri'de eşeği bağlasan durmaz, bedava versen kimse almaz bölgeye, boğaziçi inşaatı bitiren kuzenim 6 katlı bina yaptı. Okuldan arkadaşı da yakınına 6 katlı başka bir bina yaptı. Arsa derseniz resmen bedava, yedirdiler tarlaya imar aldılar.

    Sonra tuttular, iki sene önceki yıllık yüzde 6 faizli imkandan faydalanıp, binaları birbirlerine sattılar. Afedersiniz binaların yarıdan fazlası boş duruyor, zorda kalmayınca kimse tutmuyor.

    Kuzenim diyor ki, döviz uçtu gitti, şimdi kredi borcunu ödesem, geriye o binadan 2 tane daha yapacak param oldu. Nasıl iş bu?

    YanıtlaSil
  34. Hocam kitabınızı geçen hafta okudum. martha ve Murat aracılığıyla toplumsal eleştirilerinizi çok beğendim. Ayrıca Murat karakterinin orta yaşlarında bile ezbere yaşamdan sıyrılarak meslek değiştirmesi araştırmanın ve çalışmanın okulla sınırlı olmadığını göstermeniz analizin önemini okuyucuya sürekli yinelemeniz birçok yerde toplumsal ders veriyormussunuz gibi hissettim. Kitabı okurken polisiye okumanın yanında bir aydının gözünden Türkiye'nin betimlenişini okumak çok keyifliydi. Teşekkürler

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Çok teşekkür ederim, ders vermek elbette haddime değil ama tam da aktarmak istediklerimi hissetmişsiniz, çok sevindim.

      Sil
  35. Hocam, hükümetin 2021 ortasına kadar yaptığı faiz artırmama şımarıklığına karşın, son 7 aydır faizleri artırmasının önünce dünya ülkelerini de düşündüren ciddi enflasyonist engeller olduğunu düşünüyorum.

    Çin, üretim konusunda ciddi sorunlar yaşıyor, bu ister istemez dünyaya enflasyon olarak dönüyor. Mesela, kapanan bir Çin eyaleti üretimi oraya mal sağlayan 2-3 eyaleti de etkiliyor, sonra Çin tarafında ciddi fiyat artışları AB ve ABD ye yansıyor.

    Sanki Çin enflasyon maliyetini Avrupa ve ABD ye ödetmek istiyor gibi duruyor. Bir de mecbur kaldığı için faizleri düşük tutmak istiyor. Hatta, yabancı basında Çin başkanı Xi'nin Fed'in faizleri artırmaması gerektiğine dair sözleri dolaşmaya başladı.

    Siz ne düşünüyorsunuz? Sanki Türk siyaseti de bazı dünya siyaseti gibi ekonomi etkisinden bunalmaya başladı da, aşırı stresi ekonomilerin kaldıramayacağı beklentisi ile faizlere dokunamıyor, enflasyonun ucunu bırakıyor havası var. Avrupa ve ABD de maliyet enflasyonunun etkisinde, Türkiye gibi ciddi fiyat artışları yaşıyorlar.

    Sizce dünya siyaseti faizlerin düşmesi konusunda merkez bankalarına baskı yapar mı?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bence yaparlarsa enflasyonu tutamazlar ama çok artırırlarsa bu kez büyüme gider. Geldik kırk katır mı kırk satır mı kısmına.

      Sil
    2. hocam, yukardaki yorumcuya ek olarak şunu diyebilirim, 2008 krizinde dünyayı Fed kurtarmış gibi görünse de, esasen Çin merkez bankasının politikaları ülkeleri toparlamıştı, Çin üretim gücünü kaldıraç gibi kullanıp, Fed in bastığı dolarların sistemde steril olarak kalmasını piyasalara girmemesini sağlamıştı, karşılığında da daha çok üretim yapmıştı.

      Çin Başkanının demecini okudum, Fed'i sorumlu olmaya davet ediyor gibi geldi. Fed faizleri düşük tutsun, Çin daha çok üretim yapsın, Avrupa ve ABD üretim piyasalarını Çin ele geçirirken, eline geçen dövizler ile Batı ülkelerinin tahvillerini alıp, batılıların da daha çok borçlanmalarına izin verelim gibi bir düşüncesi var. Böylece para da piyasalara girmesi gerektiği kadar girsin istiyor.

      Sanki bizim Türk hükümetine akıl verenler, böyle bir ihtimal üzerine oynatıyorlar ülke ekonomisini. Bizim MB üst yönetimi her ne kadar saçma siyasi söylemlere girse de sanki MB bürokrasisinden birileri bizim ekonomi yönetimini de ikna etmiş ki, siyasi söylemler ile ahaliyi hazırlıyorlar.

      Çin'in üretim konusunda bir alternatifi olsa derim ki, üretim oralara kayar, maliyeti enflasyon olarak yansır, zamanla etkisi kaybolur. Batı dünyasında çin in alternatifi yok, batı destekçisi ülkeler de de alternatif üretim gücü yok.

      Bu durumda Çin başkanının istediği gibi üretim sıkıntılarını bertaraf edecek bir şekilde Fed faizleri düşük tutmak zorunda kalacak gibi geliyor.

      Faiz artırmanın bir başka sıkıntısı da var. Burada konut konuşuldu. Batı dünyasında konut, aşırı finansallaşmış bir enstrüman. Her ne kadar finansı sağlam kişilere 2008 benzerini yaşamamak için evler satılsa da, o sağlam kişiler insan, yaş alıyorlar, evi aldıkları anki gelirleri ile günümüz gelirleri hepsinin aynı değil. Üstüne evlerinin bir kısmını paraya çevirmişler. Artan faiz, İngiltere, Almanya ve ABD de emlak fiyatlarına talebi düşürüp, bir de fiyatları düşürme yönünde giderse, çoğu evin üzerindeki borç , evin gerçek değerini geçmeye başlayacak.

      Çok arkadaşım var, evleri yüzde 80-90 oranında borç içinde. Evi alırken yüzdte 50 peşinatla almışlar, faizler düşünce geri kalanı 30 yılla borçlanmışlar. İki arkadaşıma banka mektup göndermiş, ev borcu üzerinde aylık ödenen sigorta primini borç miktarı düşse bile kaldırmayız, evi yeniden değerlendirmeye alıp öyle kaldırırız diye. Fed in faiz artırması, AB nin takip etmesi, Batılı borçla ev sahibi olan tüketicileri vurmaya başlar. Onları vuran, Çini vurur.

      Bekliyoruz, Fed faiz artıracağım dedi, çoğu hisse yüzde 25-30 aşağı gitti. Bunlar emeklilik fonlarını da etkiliyor. Emeklileri de huzursuz edecek. Hani ben piyasacıyım, hisseler yukarda iken aldığım put opsiyonları kazançlarını verdikçe, iki yıllık call'lara doğru yatırımı çeviriyorum, zararım olmuyor, ama milyar euro bile olsa, her fon profesyonel yönetilmiyor, onlardan bi ikisi de patlarsa işler karışır.

      Sil
  36. Konut mevzuu derin mevzuu hocam,
    atasözü bile olmuş, "Ahrette iman, dünyada mekan" der başlanırsa,
    binlerce makale yazılsa yine yetmez. Kaleminize sağlık diyelim.

    YanıtlaSil
  37. hocam, birisinin kaprisi yüzünden eurovizyonada gidemiyoruz. Halbuki aman petrol canım petrol diye şarkı söylemenin zamanı gelmişti.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Birinin kaprisi yerine, bizim milletin miskinliği, adam sendeciliği ve boşvermişliği ülkenin başına birini getirdi. O biri de ister kapris yapar, ister kendi çapınca işler yapar. Ortak akıl, ortak üretim, ortak çözüm üretme yetenekleri devletin bitirildi. İtalya tatilinde zamanında bir arkadaşım Kaddafi nin yakın korumalarını görmüş. Diyor ki aralarında tek erkek yok, kadınları görsen Libya yerine sanki Norveç, İsveç, Finlandiya, Rusya süper ligi :))

      Sil
    2. Ulaş selametle.

      Sil
  38. Hocam katılırmısınız bilemiyorum ancak, benim Türk emlak piyasasında gördüğüm en büyük eksikliklerden biri yetenekli insanların büyük kurumlarda yer alamaması, ülkeden ayrılması.

    23 yıl önce, üniversite hayatımda iki arkadaşım, bir de kardeşim finans ve ekonomi alanında emlak piyasası üzerine yıllar boyu çalıştılar.

    Kardeşim, mimar ve şehir tasarımcısı olarak, finansçı ve ekonomistlerin girmediği, sosyal ve şehirsel etkilerin gayrimenkul gelişimleri üzerine üniversite, yüksek lisans ve doktorasında ciddi makaleler yazdı.

    Diğer arkadaşlarım, yine yüksek lisans ve doktora çalışmalarında, matematik modellerinden tutun, fiyat oluşumuna etki eden diğer faktörlerden tutun, uzun dönemli gayrimenkul yönetimlerine kadar çalışmalarda bulundular.

    3ü de üniversite mezuniyetlerinden itibaren sürekli iş başvurularında bulundular, bırakın bir iş bulabilmeyi çoğu kez başvurularından sonra aranmadılar bile. 2 arkadaşım yüksek lisans sonrası çok genç yaşta, kardeşim doktorasından iki yıl sonra yurt dışına çıktılar. 10 yıldan fazla süredir gittikleri yerlerde yine gayrimenkul üzerine çalışıyorlar. Beraber büyüdüğüm, içlerini çok iyi bildiğim insanlar.

    Gayrimenkul piyasası büyüklüğü kadar, fırsatlarını halkın farklı kesimlerine iletmekten çok uzak. Olumsuzluktan payını hem eğitimli ve bilgisi ile katkı sunabilecek insanlar, hem de düşük gelirli olup yaratılan katma değerden pay alması gereken insanlara kadar, geniş bir yelpazedeki insan grubu alıyor.

    Bunlar benim dar çevrem ile tanıdıklarım, sizler kimbilir neler biliyorsunuz. Yanlış da anlaşılmasın, yazdığım 3 kişi de yıllık gelirleri ile artık İstanbulun en lüks semtlerinden her yıl 3-4 daire alabilecek seviyedeler. Öyle de bulundukları piyasada yerleri var.

    Şimdi hatırladım, 4. bi arkadaş, inşaat yazılımları üzerine çalışıyordu, o da İstanbulda barınamadı, İngiltereye gitti. Ortadoğudaki çok inşaatı finanse eden şirketlerden birinde uzman. Bilişim sistemleri ile son 8 yılda, inşaat maliyetlerini yüzde 9 ile 12 arasında düşürmüşler. Der ki, on yıl kadar önce, Ataşehir, Fikirtepe ve Kadıköyde (dönemin parası) milyar TL lik projeler yapan 0 dan büyümüş patrondan 7-8 ay uğraşıp zor randevu aldık, rica minnet 20 dk toplantı yaptık, kendi mimar ve teknoloji ekipleri ile küçük bir projede başlayıp denemelerini istedim, bi küfür yemediğimiz kaldı, hayatının en büyük dersini almış, o toplantıda ülkeyi terketme kararımı verdim demişti.

    4ü de bilgileri ile çalışan olarak yurtdışında 3-4 milyon pound varlık yapabilmiş insanlar. Türk emlak piyasası böyle de garip bir piyasadır.

    YanıtlaSil
  39. Hocam bu fiyatlarla bu konut sektörü ayakta kalsa bile Çin'deki gibi hayalet şehirler ortaya çıkmaz mı?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Yok yok hayalet şehir filan olmaz, bizim millet ev diye ne yaparsan yap alıyor. Yetmiyor kendi de kaçak göçek yapıyor.

      Bizim köyün alamancıları var, her sene 1 ay kalır giderler, adamlar 1 ay kalmak için tarlalarına yeni ev yaptılar. 15-20 tane yan yanalar, hepsi de 11 ay boş. Hepsi kaçak, belediye başkanı her değiştiğinde, hükümet dara girdiğinde imar affı çıkar.

      Bi arsa bulup ev diksem, hemen gider.

      Adamların hayatı beton, ev.

      Bi de şu tiplerden var.

      Hacı amcanın teki köyde babasının tek katlı evinde doğmuş. O evde evlenmiş, evinde kalmış. Eline para geçince oğlan kardeşi ile evi yıkıp, yanyana iki ev yapmışlar. Onların da oğlanlar büyüyünce her evlenen oğlan için üstüne bi kat atmışlar, şimdi biri iki biri üç katlı iki apartmancık yanyana. Apartmanların girişinde ayakkabıyı çıkarıyorsun, tüm merdivenler halı, daire kapıları açık, ortak apartman. Her belediye başkanı kaçak kata izin vermiş, öyle gidiyor.

      Sil
  40. Hocam, reiz yine para bulmuş, bu sefer BAE den 4.5 milyar dolar swap 3 yıllık mis gibi.
    adam seçimleri almayı kafaya koymuş. Benim merak ettiğim Katar'a ne oldu? Adamların parası mı bitti? Katar swapları kurudu.

    YanıtlaSil
  41. İki 2 sene önce krediyle ev aldım, şimdi kredi taksitlerin ortalama kiradan daha düşük, Hocam. Bu gidişle konut fiyatları tavan yapar. Grafikler çok güzel olmuş, elinize sağlık

    YanıtlaSil
  42. servet belli zumreler arasinda surekli el degistirip duruyor, bu sistem de dar gelirli sadece kolelik sartlarinin bile altinda yasiyor, (koleci toplumlarda, kolenin barinma ve iasesi saglaniliyordu) kahrolsun koleci duzenler.

    YanıtlaSil
  43. Mahfi Hocam,

    Bu yapay arz artışında kur avantajını elinde bulunduran yabancının da etkisinin çok olduğunu düşünüyorum. Sizce satışların fazla olmasında bunun da sebebi var mı?

    YanıtlaSil
  44. Hocam, "Ekonominin belki de en geçerli yasalarından birisi olan talep yasasına göre fiyatı artan mala yönelik talebin düşmesi gerekir. Oysa burada tam tersi oluyor: Konut fiyatları hızla arttığı halde konut satışları da hız kesmeden devam ediyor." demişsiniz. İşte tam olarak konuta talep arttığı için fiyatlar yükseliyor; bu da talep yasası değil mi? (Elbette fiyat artışının tek kaynağı talep artışı değil ve talep artışının da muhtelif sebepleri var, yatırım alternatiflerinin kısırlaşması gibi, ama "fiyat arttığı halde talep de artıyor" ifadenizi bir nebze yadırgadım.

    YanıtlaSil
  45. Alinan konutlara yuksek kira getirisi olacak mi su anda almak ne kadar mantikli 30 yillara dayanmislen kiradan getiri? Borsa su an icin daha ucuz degil mi hocam?

    YanıtlaSil
  46. Yazilanlari okuyunca Konut fiyatlarinin dusecegi algisi olustu valla icim rahatladi bisi hep cikmaz yani su anda dusen ya da sabit kalan ne ise o bi zaman gelecek yukselise gececektir illaki

    YanıtlaSil

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

Yüksek Enflasyona Karşın Piyasa Nasıl Canlı Olabiliyor?

Lozan Antlaşması 2023'de Bitecek, Biz de Madenlerimizi Çıkarabileceğiz

Türkiye’nin Dış Finansman Sıkıntısının Nedenleri