Konut Fiyatları Niçin Eskisi Kadar Artmıyor?

Mevcut yüksek enflasyona karşın son dönemde konut fiyatları eskisi kadar artmaz oldu. Bunun nedeni nedir? Son günlerde çok sorulan sorulardan birisi de bu.

Konut fiyatlarında yaşanan çılgın artışın son dönemde yavaşlamasının birkaç nedeni var. Bunlardan ilki enflasyonun baz etkisiyle de olsa hız kesmiş olması. İkinci ve asıl önemli neden satışların düşmüş olması. Konut talebi, son birkaç ayda eski canlılığını yitirdi. Konut satışlarındaki gelişmeyi aşağıdaki grafikten izleyebiliriz (grafik, TUİK, Konut Satış İstatistikleri Haber Bülteni, Şubat 2023’deki veriler kullanılarak tarafımdan hazırlanmıştır.)  

Genellikle yılın son ayında satışlar artar o nedenle Aralık ayında bir sıçrama söz konusu olsa da izleyen iki ayda satışlardaki düşüş görülebiliyor. Eğilim çizgisi de düşüşü işaret ediyor. Normal koşullarda enflasyon yükselirse konut talebi düşer, fiyatlar da talep düşüklüğü nedeniyle enflasyon kadar hızlı yükselmez. Bizde normal koşullar geçerli değil. Faiz enflasyonun 30 puan altında olunca insanlar birikimlerini koruyabilmek için bankaya veya tahvile yatırmak yerine konuta yatırıyor. Bu tercih, konuta talebi ve dolayısıyla konut fiyatlarını artırıyor. Son dönemde mevduat faizlerinde yavaş yavaş artış başladı. Bu gelişme, konuta talebi azalttı ve fiyatlar da eskisi kadar artmaz oldu. Bu gelişmeyi aşağıdaki grafikten izleyebiliriz (kaynak: TCMB, Konut Fiyat Endeksi, Ocak 2023.)

Grafik, konut fiyatlarındaki asıl sıçramanın 2021’in ikinci yarısında başladığını gösteriyor. O zamana kadar TCMB’nin politika faizi enflasyonla aynı orandaydı (yüzde 19.) TCMB, o dönemde faiz indirimlerine başladı ve devam ederek politika faizini yüzde 8,5’e kadar indirdi. Bankalar da ister istemez bu indirime uydu ve tasarrufu olanlar için paradan kaçış başladı. Döviz alımı zorlaştırılınca geriye seçenek olarak borsa ve konut kaldı. Yüksek tasarrufu olanlar konut almaya ve paralarının satın alma gücünü o yolla korumaya yöneldi. Düşük tasarrufu olanlar da bankalardan konut kredisi alarak konut talebinde bulundu. Talep bu kadar artınca konut fiyatları da fırladı gitti. Geçtiğimiz birkaç ayda bankalar, mevduat müşterilerini kaybetmemek için yavaş yavaş faizleri artırmaya başladılar. Bu, yaklaşım değişikliği konut satışlarının düşmeye başlamasında önemli bir etki yarattı.  

Mart sonu itibarıyla kur korumalı mevduatta faiz tavanı kaldırılınca mevduat faizlerinde ve tahvil faizlerinde de yükselme biraz daha hızlandı. Yukarıdaki grafikler henüz bu son değişimlerin yaşandığı ayları kapsamadığı için gelişimi tam olarak göstermiyor. Önümüzdeki aylarda faizlerin enflasyona yaklaşmaya devam ettiği her adımda hem konut satışlarındaki düşüşü hem de fiyat artışlarındaki gerilemeyi çok daha açık biçimde göreceğiz.

Türkiye, 2021 yılının ikinci yarısında büyüme modeli olarak faizi, enflasyonun çok altına düşürüp tüketimi körükleme yöntemini seçti. Bu model, yüksek enflasyon yaratarak bir yandan paradan kaçmaya yol açan öne çekilmiş talep, bir yandan da insanların ellerindeki varlıkların değerlerinin arttığını düşünmesine yol açan servet etkisiyle tüketimlerini artırmalarını ve bu yolla büyümenin yüksek kalmasını sağladı. Bu yaklaşım insanların zihninde bir yanılsama yarattı ve davranışlarını ona göre belirlemelerine yol açtı.


Yorumlar

  1. Hocam, konut fiyatlarının dolar bazında hala çok yüksek olduğunu düşünüyorum. Türkiye reel ölçüde bu kadar değer üreten bir ülke değil. Kendi kendimize bir ilüzyon oluşturduk ve gerçeklerle bağımız koptu. Gerçeklere dönüşün çok acı sonuçları olacak.

    Teşekkürler

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. İnşaat maliyetleri de arttı. Daha da artması mümkün

      Sil
    2. Bu arada düşük kredili konut alıp; enflasyona yedirmek te çok karlı. Konut talebini arttırdı.

      Sil
    3. Bankalarda kredi kısıtladığı için durdu nakit de kimsede yok

      Sil
    4. Hocam otomobil içinde aynısı geçerli mi?

      Sil
    5. konut fiyatları düşecek. türkiyede adeta los angeles gibi belirli yerler çok pahalı diğer yerler ortalama olacak.tüm şehirler için geçerli olacak bu.. millet bireysel arsa almaya başladı..dikey mimari kimsenin umurunda değil..insanlar 10 katlı bir binanın enlkazında ölmenin yada yaralı kalmanın yada ailesinin saatlerce enkaz başında beklemsinin acısını çok iyi biliyor. bu duruma düşmememk için arsa satışları patlayacak. hem istediğiniz gibi bir ev yapacaksınız hemde ölüm rsikini şehir dışına taşıyarak hayatta kalma oranının maksimumda tutacaksınız. ankarada yuksek katlı projelerde ufak bir sarsıntı bu ıhtimallerin hepsini akla getiriyor. ben ankaradan örnek vereyim..çok fazla arsa satışı var..gölbaşı.akyurt ve çubuk..olmak üzere. konut satişi bireysel konut yapma imkanları çoğaldıkça düşecek..yani 5 yıl içinde şunu göreceği..
      nerde yaşıyorsunuz ?
      akyurtta.
      metro var. ulaşım var. avm var ve evim ıkı katlı..
      bunları ben yazdım sizde not edin.
      10.04.2023

      Sil
    6. Mimarın biri kendi fikri olarak diyor ki devlet herkese bedava arsa tahsis etsin ancak bunun ekonomik yansımalarını hesaplamıyor arsa müteahhit rantı bitsin diye ( güya ) sevgili mahfi hocam işin ekonomik finansal boyutu ile ilgili fikrini öğrenebilirmiyiz ben fikir sahibi mimara hocamızın affına sığınarak cevaben bu fikrin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu ifade ettim çünkü devletin de önemli vergigelirleri var ve bir çok iş kolunu kapsıyor emlak sektörü ilgili fiikir aşağıda ki yazıdır ———-Ulusal Konut Projesi, Türkiye Cumhuriyeti için 2. Yüzyıl'da nasıl bir şehirleşme ve yaşam konsepti üreteceğimizin hayalini içinde taşımaktadır.
      -Bu sebeple mevcut obez şehirlerimizi büyütmek ve yeni yerleri imara açmak için değil, 20 yeni şehir planlaması yapmak ve bu şehirlerin yükünü yeni şehirlere taşımak içindir.
      -Sosyal konut, özel konut kavramlarını hukuki olarak yeniden ve Avrupa ülkeleri örneklerindeki gibi tanımlamak içindir.
      -İmkanı olan vatandaşlar için ücretsiz arsa tahsisi ve tip hazır projeler ile kendi 1,5 katlı müstakil konutlarını yapmasının yolunu açmak içindir.
      -İmkanı olmayan ama zamanla ödeyebilecek vatandaşlara ucuz kredi ve arsa tahsisi yapılması içindir.
      -Bir kısım sosyal konutları devlet eli ile inşa edip kiracılık sisteminde sabit fiyatlar ile devletin direk ve tek mal sahibi olarak kalması ve düzenleyici olması içindir.(Sadece yeni şehirlerde -suistimali önlemek için)
      -Konutu yatırım aracı olmaktan çıkarıp bu yeni 20 şehirde yeni bir modelle yalnızca 1 konut sahipliğine izin verilmesi içindir.
      -Barınma ihtiyacını rantçıların ve sermaye sahiplerinin elinden kurtarıp insani ihtiyaç olarak görmek ve düzenlemek içindir.
      -Sadece arsaların kullanım hakkının ve üzerindeki inşaatın alım satıma konu olması , bu yeni şehirlerde yeni bir model ile ücretsiz verilen arsaların hazineye ait kalarak, özel sektörün ve vahşi kapitalizmin elinden kurtarılmış bir alan yaratmak içindir.
      #ulusalkonutprojesi

      Sil
    7. Fiyat artıyoda alan yok ki.

      Sil
    8. Uc yildir ev bakiyorum ve bir dejavunun icinde gibiyim adwta hamster fare gibi hisseder oldum kembdimi.. dubleks hayali kuararken sumddiki birikimim yormi yillik binaya anca yatiyor. Satilmasa daha iyi diyor mutahhit cunku yerinde daha degerleniyor diyor. Pazarlik payi yok gib on gun inceye gore fiyatlari oetalama bes yuzbin arttirdilar.tabi benim alim gucum bu hizla yukselmiyor. Olumu gosterip sitmaya razi edenbir piyasa mevcut allah sonumuzu hayretsin

      Sil
  2. Sıradan biri9 Nisan 2023 17:14

    O halde konut satışlarında düşme ve fiyat gerilemesi beklenir önümüzdeki bir kaç yılda diyebiliriz. Yalnız maliyetler artıyor dolayısıyla fiyatlara yansıyacak bu. Bu nasıl çözülecek. Mesela dolar seçimden sonra arttı diyelim, maliyetlerde artacak. Haliyle müteahhit bunu satış fiyatlarına yansıtması gerekiyor. Çok çelişkili olmadı mı?? Düşmesi gereken fiyatlar, doların artması ile yükselecek. Saygılar hürmetler hocam.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Arsa payı fiyatları gerileyecek

      Sil
    2. Dolar bazında şu anda elektrik kaynaklı maliyet artışı dışında maliyet artışı yok sayılır. Çimento maliyetlerini çok yakından biliyorum. Dünyadaki 20 yıllık demir fiyatlarını internetten bulabilirsiniz. Artan sadece arsa maliyeti ve kâr marjı.

      Sil
    3. Çimento fiyatları son 3 yılda 10 kat arttı, çok yakından takip etme miyop olursun

      Sil
    4. Zaten evler dolar 30TL imiş gibi fiyatlanıyor, inşallah ev fiyatları yerle yeksan olacak, 3-5 ev alanların elinde kalacak. Yazık millete

      Sil
    5. Sn yakın takipçi; Demir fiyatları 3.4 tlden 17,20 tl ye yükseldi. Nasıl sadece arsa fiyatı yükseldi diyebiliriz.

      Sil
    6. Apartman dairesi yapmanin maliyeti ulke genelinde brut metrekare basina 10K Try civarinda. Boyle bakarsaniz 100 m2 brut 2+1 daire 1 milyona mal oluyor. Su anda kucuk sehirlerde bile fiyat 2 milyonu bulmus durumda ki bu sehirlerde cogunlukla maliyet 800K civari, buyuk sehirlerde 3-4m ve uzeri konusuluyor. Kisacasi artan fiyatlar maliyet artisindan cok arsa payinin artisi. Muteahitler ise %50 kardan daha dusuk marj ile pek calismiyorlar. Sorun insaat maliyeti diye aglayanlar iyi rol yapiyor yani. Bu nasil duzene girer emin degilim, devletin sosyal devlet mantigi ile ama birilerine rant getirmeyecek sekilde olaya mudahelesi gerekiyor tahminen. Ornegin altyapi yatirimlarini farkli alanlara yonlendirip oralarda duzenli yapilasma ile alternatif ureterek. Dolar bazinda muhtemelen fiyatlar dusecek ama ornegin 20K maas alan birinin ev alma hayali uzun bir sure hayal olarak kalabilir.

      Sil
    7. Fiyatlar düşmez ki zaten, ama köpürtülü bir artış, balon fiyat da olmaz. Sadece eşyanın tabiatı kadar artar.

      Sil
    8. Türkiyenin en büyük kartel pazarları demir çelik ve çimento. Dünyadaki en yoğun enerji kullanan bu iki sektör, o kadar yüksek kârla yaşamaya alıştılar ki, kapasiteleri dünyada hiçbir yerde olmayan kişi başı üretim seviyesine ulaştı. Yakında 4 ay çalışıp 12 ay satacak, ortaya çıkan verimsizlik maliyetini de bize ödetiyorlar, ödetecekler!
      Türkiyedeki çimento fabrikalarının maliyetlerinin %85 i enerji; ortalama klinker üretiminde 800kcal/kg yakıt ve 65-70 kWh/ton elektrik tüketiyorlar. Piyasa hızlı ve enerji fiatı düşük iken 18$/ton çimento üretim maliyeti varken 90-100 dolara sattıkları da oldu. Şimdi enerji fiyatları biraz yüksek, (klinkeri çimentoya dönüştürmek için 50 kwh civarı öğütmek için de tekrar enerji kullanıyorlar)yine aynı fiyatlara satıyorlar. Petrokok (kömür) ve elektrik fiyatlarını bilen herkes ortalama maliyeti hesaplayabilir.

      Diyeceksiniz ki biz bilançolarda bu kârı neden görmüyoruz. Bir bakın bakalım Türkiye de üretim yapan firmaların çoğunun borsaya kote olmayan ayrı bir pazarlama şirketi neden var!

      Sil
    9. Dolar 1,5-1,6 olduguğu yıllarda demir 1,4-1,8 arasındaydı, çimento dolar bazında şimdiyle yaklaşık aynı. Dolar o zamanlardan bu yana 12-13 kat artmış durumda. Dolar bazında 2011 de aldığım ev kalitesindeki yeni ev en az 2 kat. Ev fiyatındaki artış tl bazında 25 kat, peki hangi maliyet bu kadar arttı. M3 hazır betondaki artış yaklaşık 12-15 kat.
      Rakamlar yalan söylemez

      Sil
    10. insanların alım güçü azaldı

      Sil
  3. Hocam,

    Yetiştirdiğiniz "padawan"lar arasında, "sith" tarafında geçen oldu mu hiç?

    Cevabınız evetse, neler hissettiniz?

    YanıtlaSil
  4. Fiyatların düşmesi için; faizlerin yükselip, talebin düşmesi beklenir. Bu arada dolarında düşmesi lazım. Aksi takdirde maliyet artar ve fiyatlara yansır.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Faiz yükselirse dolar kuru da düşer.

      Sil
    2. Şu aşamada ve bizde düşebilir mi? Yoksa artmaz mı demek istediniz?

      Sil
    3. Mb rezerv bu kadar eksideyken asla düsmez

      Sil
  5. Hocam konut fiyatlarının düşmesinde depremin de etkisi var mıdır?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Tam tersine, deprem nedeniyle konut talebi arttığı için fiyatlar üzerinde artırıcı etki yaptı.

      Sil
    2. insanlar ev alirken biraksin cimento fiyati demiri mutahite yada 2.el ev satan evsahibine bir sorsun evin ne kadar dayanikli koyulan demiri cimentoyu gordun mu.Kafalarina gore fiyat arttiriyorlar 20yil once yapilan evi buginku cimente demir fiyatlariyla satiyorlar.Evler hersene kendini yeniliyormu yada ev sahibi saglamlastirmak icin hersene kolon kontrolu sagliyor.Insanlari somurmenin hak oldugu bir donemden geciyoruz.Evleri ellerinde patlar birgun insallah.Kiraci diye yada daha ucuza verelim de satalim gunlerini rabbim gosterir insallah.

      Sil
    3. Bakiniz, yazdiginiz yaziyi, ne yazik ki insanlar anlayamamis. Demek ki siz iyi anlatamamissiniz. Yorumlara bakinca, insanlar konut fiyatlarinin dusecegini zannediyor! Ne yazik ki konut fiyatlari dusmuyor. 2022 ortalarinda konut fiyatindaki yillik nominal artis %180. 2023 baslarinda ise bu rakam %160 lari buluyor. Bu onceki yila gore hala fahis bir artis var. Bunlari acikca izah ederseniz sevinirim.

      Sil
  6. Hocam, araba fiyatları ile ilgili seçim sonrası tahmininiz nedir?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Faiz, kur, talep, ÖTV

      Sil
    2. araba konusundakı sacma ıluzyon sona ermelı. otv sıfırlanmalı. ıkıncı el bıreysel ıthalat serbest bırakılmalı ( 3 yıl satmama koşulu ıle) , buradan olusacak vergı kaybı ıse , dogru denetım ( ve korkutucu olmayan gelır vergısı oranları ıle) ıle vergı kacırmanın onlenmesı kı buna nıyetlenen her ıktıdar bunu bır yılda basarabılır.

      Sil
    3. Sıfır arac satışında otv kaksa ancak şu şartla... en az 5 yıl satamama sarti koyulacak. Satarsa otv ödeyecek. Bu durdurmaz mi talep artışını???

      Sil
  7. Mahfi bey deprem konut ve kira fiyatlarını nasıl etkiler. Seçimin önemi yok

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Yükseltir ama faiz artarsa da düşer. İkincinin etkisi daha fazla olur.

      Sil
  8. inşaatta balon köpük bahsedilen kadar yok. 200 lira olan 1 metreküp hazır beton 2100 lira oldu. demir, kum eviye, seramik vs. hepsi 10x yaptı işçilik de keza. bir de müteahhitlerin karları ekleyince şu an piyasada aşırı abartılı bir fiyat yok. tl nin pul olmasının sonucu bu. maaşlar aynı oranda artmadığı için insanlara pahalı geliyor.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. İstanbul'da sıradan bir ev Manhattan'daki evden pahalı hale geldi. Bunun demirle, betonla, seramikle ilgisi yok. O fiyatların artmasının nedeni yanlış faiz politikasının kuru yükseltmesi ve talebi gereksiz yere artırması. Faizi enflasyon düzeyine getirdiğiniz anda hepsinin fiyatı düşer.

      Sil
    2. Almanyada da 250bın ealdıgımız ev suan 670bın den başlıyor??? Lutfen anlamadıgınız iş uzerınden anlıyormuş gibi yorum yapmayın. .

      Sil
    3. Almanyadan örnek veren adsız kullanıcı, hem adsız hem hadsizsiniz terbiyeli olun..

      Sil
    4. türkeyede 250 bine aldığın ev şuan 2,5 milyondan başlıyyor

      Sil
    5. Kendisine cevap vermeyi birakin. Turkiye cok guzel deyip kesinlikle donmeyenlerden. Almanya’da 250 bine muhtemelen 10 yil once almistir. Gelip burada Turkiye’de birden 10 katina cikan fiyatlar icin yorum yapiyor. Almanya’da maasi olan bir insanin yillik maasinin 10 kati kadar mortgage alabildiginden de bahis yok tabi. Ve o 10 kat kolay bir sekilde ev alir. Bunu matematikten anlamayan birine anlatmam da imkansizdir.

      Sil
    6. Sabit mi oynak faiz mi var Almanya’da? Norveç için konuşabilirim ki, ev alımları çok zorlaştı. Sürekli bir ev üretimi olmasına rağmen, fiyatlar aşırı yüksek ve yükseliyor. Deflasyonist bir şok olmadıkça da yavaşlayacağı yok gibi. Olası bir şok sonrası faizin nereye gideceği belli değil.

      Başka bir adsızım.

      Sil
  9. Mahfi hocam

    Deprem, ekonominin sallanması ve seçim telaşı peş peşe gelince kitap önerilerinizi unutmuş olabilirsiniz.

    Önümüzdeki hafta içinde listenizi yazar mısınız?

    (Bayram öncesi sipariş vereceğim, sizin önerilerinizi bekliyordum epey süredir.)

    YanıtlaSil
  10. Hocam konut fiyatlarındaki artışın azalmasına karşılık, kira fiyatlarındaki artış deprem sonrası çıldırmış vaziyette. Kiracı ve ev sahipleri arasındaki çekişme sosyal barışı etkileyecek noktaya gelmeye çok yakın. Hemen her gün basında bu konuda haberler yer alıyor. Ev sahibim geçen sene %100 zam yaptığım kirama dün %300"ün üzerinde zam istedi. İş kötü bir noktaya gidiyor. Herkes açısından.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Yanlış faiz politikasının sonuçları.

      Sil
    2. Hocam faiz hep mi faydalı olumsuz yönleri yok mu? Teşekkürler

      Sil
  11. Sayın Eğilmez,

    Hem görmüş-geçirmiş tecrübeli bir vatandaş olmanız, hem akademisyen olmanız sebebiyle soruyorum:

    "T.İ.P. - Türkiye İşçi Partisi" hakkında ne düşünüyorsunuz?

    En azından, "Stalinist dogma & tutuculuk"tan kendini nihayet arındırmış bir parti olabilir mi sizce?

    (Sadece gözleminizi soruyorum. Övmenizi veya yermenizi beklemiyorum.)

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. İyi düşünüyorum. Bundan ötesi için bir şey diyebilmem için parti programlarını çalışmam lazım. Onu yapmadığım için daha ötesini yazamayacağım.

      Sil
  12. hocam burda en önemli şeyi unutmuşsunuz. ve fiyatlardaki asıl hızlı artmamanın sebebi bankaların konut kredisi vermemesi. ihtiyaç kredisi bile vermiyorlar eskisi gibi. kredi musluğu biraz açılsın bakın o zaman fiyatlardaki artışa. ve bir seyi daha unuttuk konut satışlarında azalma kiraları muazzam yükseltti. bu gün 3+1 ev ortalama 10.000 civarında bu parayla cok rahat ev alınabilir yeter ki banka kredi versin

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bankaları enflasyonun altında faizle kredi vermeye zorlarsanız onlar da vermez tabii.

      Sil
    2. Hocam bazı yorumcular bankaların kredi vermediğinden bahsediyor, buna katılıyormusunuz? Geçen hafta 3 özel banka gezdim ve 3 bankada 3 milyon TL ye kadar kredi verebileceklerini belirtti ancak faiz oranları %3 civarlarında geziyor. Gerçekte Son 2 yıldır vermeleri gereken oran %9-10 civarında olmalıydı diye tahmin ediyorum. Yani 1 ev kendinize 6 ev bankaya şeklinde olması gerekiyordu. Bu hesap doğrumudur?

      Sil
    3. 10.000 lira taksitle isranbulda ev almak için 3-4 milyon nakit vermek lazım en az . Nerde öyle kira öder gibi ev.

      Sil
  13. Ay'a gidilmedi.

    ABD'deki film stüdyolarında, yönetmen Stanley Kubrick sanki Ay'a gidilmiş gibi videolar çekti.

    Tamam mı Mahfi bey?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Diyelim ki tamam bunun bize ne yararı var? Aya gidilmemişse Türkiye ekonomisi mi düzelecek, konut fiyatları mı düşecek yoksa faiz sebep enflasyon sonuç tezi mi doğrulanacak? Komplo teorileri bu ülke halkını bitirdi siz de alet olmayın bari.

      Sil
    2. bence de gidilmedi, gitseler donemezlerdi

      Sil
  14. Türkiye ekonomisinin güncel durumu 1985 Bolivya hiperenflasyonunu andırıyor. Türkiye'de tasarruf yapmak gereksiz. Elinize para geçtiği an harcayacaksınız. Türkiye'de borcu olan her zaman korunur ve affedilir. Konut fiyatlarındaki artış durağan seyretse de yakında yeniden yükselişe geçecektir. Haneler kurulmaya devam ettikçe konuta olan talep hep artar. Çünkü durmadan evleniyorlar. Bangladeş ayarında bir ülke...

    YanıtlaSil
  15. 2021 öncesi bazı sol yazarlar ve fenomenler sırf AKP’den nefret ettikleri için bu ülkede konuta yatırım yapılmaz diyorlardı. Bahsetmiş olduğunuz 2021 yılında konuttaki fiyat artışı sonrası aynı yazarların videolarının altına vatandaşlar şöyle yorum yapmışlardı: Temenninizi, tahmininiz olarak sattınız bizde size inandık maalesef bu fiyatlardan sonra hiç ev alamayacağız. Bu yazınızda da aynı temenni satma var gibi. Bu ülkede tarafsız ideolojiden uzak bilgiye ulaşmak zor.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Onu yazanların çoğu 'faiz yükselirse' sözcüklerini eklemişlerdi yorumlarının başına. Ya onu atladınız ya da taraftar olduğunuz için kasten görmezden geliyorsunuz. 2021 Ağustosu bu konu için dönüm noktasıdır. TCMB bilime aykırı bir yaklaşımla faizi artıracak yerde düşürünce konut fiyatları da fırladı gitti. Şimdilerde faizler usul usul artmaya başlayınca konut fiyatlarındaki artış azalmaya döndü. Faizler enflasyon düzeyine çıkarsa neler olacak onu yazıyoruz.

      Sil
    2. konut fıyatlarında dolar bazında %30-40 arasında bır aşağı duzeltme olması halınde aşağı yukarı hakettiği fiyatlara ulaşmış olacak. şu anki tr ev fiyatları ile abd yada italyada daha ıyı evler alabılırsınız.

      Sil
  16. Mahfi bey 14 Ocak 2022 deki konut sektoru ile ilgili yazinizdada fiyatlara balon diyordunuz. O yaziniza yaptiginiz yorumda fiyatlarda balon yok kiralarim ile 5.evimi almayi planladigimi soyledim. Cok sukur 6. evimide aldim. Fiyatlar balon degil ve faiz artirsanizda doviz kurunda patlama olsada fiyatlar dusmeyecek. Cunku konut yok. Ihtiyacin yarisi kadar konut yapiliyor. Ayrica konutu hisse senedi ve faiz ile karsilastirmak mantiksiz. Barinma temel bir ihtiyac, insanlar aldigi evi satmak icin siraya girmiyor. Ustelik alinan evlerin 4 te 3 u nakit ile aliniyor. Yillardir fiyatlar balon almayin diye tavsiye verenler yuzunden imkani olupta alma firsatini kaciran cok fazla insan oldu. Simdi o firsatta kalmadi. Saglicakla kalin..

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. 6. evi almakta mı temel ihtiyaç ?

      Sil
    2. Umarım sizin gibi 6. evini alıp piyasanın arz talep dengesini bozan sermayedar gurupları, alınacak sosyal bir politika kararı ile çok yüksek vergiler vermek durumunda bırakılır da, evlerinizi gerçekten başını sokacak yer arayan garibanlar satın alır.!!! Bu bedduamı kişisel algılamayın. Zenginliklerine zenginlik katan, bunun da kendi çabaları olduğunu ileri süren aç kapitalistler için söylüyorum..

      Sil
    3. Onu kiracilarima sor. Sagolsunlar borclarimi oduyorlar tikir tikirrr :D

      Sil
    4. Bunlar emlakçı kardeşim

      Sil
    5. Ali Yerlikaya kiracılarına dua et o zaman.Onların sayesinde ev sahibi oluyorsunuz.

      Sil
    6. (17:31)Her gece dua ediyorum kiracilarima. Daha cok para kazansinlar kiralarini daha rahat odeyebilsinler. Hatta ev alip evimden bir sure sonra ciksinlar ki daha yusekten kiraya vereyim evlerimi.

      Sil
    7. Allah ıslah etsin sizi.

      Sil
    8. 3. evden başlayarak artan oranlarda varlık vergisi alınmalı

      Sil
    9. Para muhakkak başka bir yerlere gider.

      Sil
  17. Hocam merhaba konut fiyat artış hızı düşerse arsa fiyatları ne olur sizce.

    YanıtlaSil
  18. Selamlar. Hocam yabancıya konut satışı getirilirse konut fiyatları düşer mi?

    YanıtlaSil
  19. Sevgili hocam yazınızı okudum fakat 2018 deki ortam yok şu an.yani konut ihtiyacı var ve maliyetler artıyor gittikçe.talep de azalma olabilir sende fiyatlarda azalma olmaz.yatirim amacı olmaktan çıkabilir .arsa ve tarla fiyatları ise giderek artacak kanaatindeyim

    YanıtlaSil
  20. Bu yorum yazar tarafından silindi.

    YanıtlaSil
  21. Reisin mujdelerinin de etkisi büyük 1 gecede %50 koydu. E tabi çıkan fiyat bir daha geri gelir mi? Gelmedi. Müjde icin açıklanan 0.99 faizli krediyi almaya gidince de banka 250bin tl den fazla veremem dedi yani müjde sadece fiyat fırlatmaya dolayısıyla da müteahhitlere yaradi, zenginlere yaradi. Gariban da zaten ev alma umudu yoktu kiradan vurgunu yedi. Halkın adamı reis :)

    YanıtlaSil
  22. Hocam seçimden sonra ÖTV ne olur genel tahmininiz varmı?

    YanıtlaSil
  23. Hocam faizi enflasyona yakın arttırmazlarsa dolara olan talebin artması alım gücünün çok düşmesi sonucu döviz bazlı konutta büyük yıkım olacaktır diye düşünüyorum, lübnan arjantin ..

    YanıtlaSil
  24. Hocam konuyla alakasız olacak ama altılı masa ortak politikalar metnini gerçekçi buluyormusunuz? Sizce vaatleri yerine getirecek bütçeye sahipmiyiz?

    YanıtlaSil
  25. Konut fiatları o kadar çok yükseldi ki ulaşabilen kişi sayısı da bu durumda çok azaldı. Banka kredi faizleri de yüksek olunca piyasada sadece yatırımcı alıcı kaldı. Onlar da bu fiatlardan almıyorlar.İhtiyaç sahiplerinin uzunca bir zaman alıma geçebilmesi de olanaksız olunca bugünkü ortam oluştu.Seçim sonrası birtakım değişiklikler olabilir.
    Yazınız için teşekkürler..

    YanıtlaSil
  26. Hocam merhaba, seçim öncesi Toprak ( arsa ) yatırımı için öngörünüz nedir ?

    Millet ittifakının meclis ve cumhurbaşkanlığı no alması ihtimali üzerinden ( ki öyle düşünüyorum) yorum yapmanızı rica edeceğim.
    Faizlerin artırılması politikasını uygulayacak lardır.

    Faiz artışı, arsa fiyatlarını nasıl etkiler. ( Miktar itibariyle Konut alamayınca enflasyon karşısında parayı korumak için arsa düşündüm)

    Şimdiden teşekkür ederim.

    YanıtlaSil
  27. Hocam , satmayı düşündüğümüz evimiz var, satmak doğru mu bu dönemde.

    YanıtlaSil
  28. Hocam konut fiyatları düşecek derken bundan kastımız nedir acaba şimdi bazı bölgeler de m2 fiyatı olarak balon var doğru sıfır konutlar başta olmak üzere ikinci el bazı yerler normal seyrediyor. Buna nasıl karar verebiliriz. Acı olacaksa eğer enkazın altında kimse kalmak istemez. Ona göre doğru bir pozisyon olmak isteriz. Ülkenin malum durumu ortada yıllarca belimizi doğrultamayız. Ör: İstanbul da 100 m2 2+1 ev aldım 1.500 liraya. Teşekkür ederim yazınız içinde

    YanıtlaSil
  29. Hocam faizi yükseltmek düzeltecekse neden yükseltmiyorlar amaçları nedir sizce

    YanıtlaSil
  30. Hocam merhabalar,
    Şuan elimizdeki nakit parayı nasıl koruyabiliriz. Kar yapmaktan vazgeçtik böyle bir dönemde borsadan çıkış oldu hacim düştü. Mevduat mı yoksa döviz mi kararsız kaldım. Başka bir seçenek var mı bilmiyorum.
    Saygılarımla,
    Teşekkürler

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Emlak almazsan nakit parayı koruyamazsın.

      Sil
    2. Taş al kenara koy oda artar

      Sil
    3. Bence bir süre kkm de beklemek mantıklı olabilir konut fiyatlarının artış hızının yavaşlayacağını düşünüyorum. Evlerin de döviz bazında değerinin düşeceğini. Ayrıca bugün 3m kkm ye yatırıldığında 3 ayın sonunda alınan faiz ile (en kötü ihtimal) hem istediğiniz yerde kirada oturur hem dövize ekleme yapabilirsiniz. YTD

      Sil
  31. Hocam ben seçimlerden sonra faiz artsa bile beraberinde kurunda artacağını ama daha düşük düzeylerde artacağını düşünüyorum . Yanlışmı düşünüyorum? Çünkü kur aşırı düşük kaldı şuan ülkemizde dövizden daha ucuz bişey gösteremeyiz ?

    Konut fiyatları dolar bazında aşırı pahalı . Doların 30-35 liralara gelmesi ve konut fiyatlarının sabit kalması gerekirki yeniden bi dengelenme olsun.

    Bilmem siz ne dersiniz hocam ?
    Saygılar

    YanıtlaSil
  32. Hocam enflasyonu dúşúrmek için eninde sonunda faizler iyice artmaya başlayınca, dolar düşer diyorsunuz sanirim ama o durumda zaten 400dolar olan asgari ucret, 500dolar vs olursa ihracatci sorun yaşamaz mi?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Dis ticaret uzmanı11 Nisan 2023 12:21

      İhracatçının ürün sattığı kur çok önemli şu an kur baskılandığı için ihracatçı zararda 25 lira olmadı gereken dolar kuru 19 lira. Asgari ücret ihracatçının üretiminde sadece bir girdi.

      Sil
  33. Peki hocam 0.69 dan 0 ve ilk sahibi olacağımız evlere kredi veriliyor. Ortalama kiranın 7000 olduğu bir yerde aylık 12 bin lira ödemeli kredi çekip ev sahibi olmak mantıklı değil mi? Tabi bunun için elde bir miktar nakit olması gerekiyor

    YanıtlaSil
  34. Hocam ortalama 50bin dolarlık evler özellikle istanbulda 100-150 bin doları gördü ki bu evler kötü semtlerde bodrum katı falan, bu fiyatların tekrar 50bin dolarlara yaklaşma durumu olur mu sizce? Seçim sonrası faiz arttırılırsa ve hükümet doları baskılamaktan vazgeçerse fiyatlar daha gerçekçi hale gelir diye bir beklenti var, siz de bu beklentiye yakınsınız sanırm.

    YanıtlaSil
  35. Peki hocam suan ozel bankada konut kredisi 2 civarlarinda burdan ev almakmi mantikli bu fiyatlardan, yada faizler cok yukseldiginde ev fiyatlari biraz dustugundemi, yine 1. Secenek mantikli gibi geliyo 2 secenek arasinda , normalde bakarsan 2 side mantikli degil

    YanıtlaSil
  36. BLOOMBERG HT HABERİ- 100 m2 dairenin maliyeti 1.6 Milyon TL. / TUİK - Hesap ortada- 100 m2 sıfır evin Kira Hesabı 1.6/120 ay=13.000 TL / Gerisi palavra

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Kadıköy ün merkezi ilçelerinde 3 farklı 3+1 daire birebir tanıdığım için fiyatları yazayım. Evler 120-130 m2 brüt. İstenen satış fiyatları 5.500.000 - 6.500.000 bandında. Bunlar yaklaşık 30-35 senelik eski ancak sağlam binalar. Kiralar 5 bin ila - 10 bin tl arasında. Kiracılar eski ancak yeni kiralamalarda rayiçler 15-20 bin tl bandında. Bu durumda 240 ay prensibiyle bu evlerin 3.600.000- 4.800.000 TL olması gerekir. Daha yüksek rakam ödemek amiyane tabirle enayilikten başka birşey değildir. %6 net dolar faizi var eurobondlarda. Bu evleri birebir takipteyim 6 aydır satılamıyor hiçbiri. Haa banka 3 milyon kredi verir %1 in altından gerisi de elinde peşin vardır o zaman 15 senelik kredi alabiliyorsan alırsın belki. Ama şu anda ev alınmaz satılır çok net.

      Sil
  37. Elinize sağlık, çok güzel özetlemişsiniz. Faizler yerli yerine oturunca konut bir yatırım aracı olmaktan büyük ölçüde çıkacaktır ancak bu bir zaman alacak.

    YanıtlaSil
  38. Hocam merhabalar,

    Evsahibi ile anlaşamama sebebiyle çok kritik bir kararın eşiğinde bir kiracı olarak size danışmak istiyorum. Kiracılıktan kurtulmak adına şu an devam etmekte olan yenievim kampanyası kapsamında 0,99 oranlı 15 yıl vadeli konut kredisi çekmek mantıklı bir davranış mıdır? Ev fiyatlarındaki inanılmaz yükselme sebebiyle fiyata bağlı olarak aylık taksit tutarı çok yüksek olan bu kredinin ödemelerinin zamanla enflasyon sebebiyle kolaylaşacağını ummak istiyor bir yanım:) Yoksa bahsettiğiniz üzere ev fiyatlarında beklenen düşüşe istinaden şu an bize yüksek gelse de kiracı olarak devam etmek midir mantıklı olan?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Mahfi hoca da bu oranlarda kredinin bedava olduğunu belirtmiş, benim size önerim 3 sene ödemelerini yapabilecek geliriniz var ise girilir. Enflasyon en iyimser tahminle politika değişse bile önce %30 mertebesine sonra %20 altına inmesi 2-3 seneyi geçer. Gelirinizin yıllık %30'dan fazla artmayacağını var sayın.

      Sil
  39. hocam teşekkür ederim. Yabancı borsaları takip edebilmem için bilgisine güvendiğiniz yabancı ekonomistler var mıdır ?

    YanıtlaSil
  40. Hocam 0,69 faiz oranıyla konut kredisine başvurduk. Oturmak için 1+1 konut almak mantıklı mı?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Alacağınız konutun Lokasyonu ve taksit tutarı önemli ayrıca konutun 0.69 dışındaki reel değeride önemli çünkü 3 milyon olan ev 0.69 olunca 4 oluyor oda çok sağlıklı olmayabilir.

      Sil
  41. Hocam deprem bölgelerindeki arsa, tarla piyasaları hakkındaki düşünceleriniz nelerdir orta-uzun vadede yatırım için düşünülebilir mi?

    YanıtlaSil
  42. Üzücü olan ,konut fiyatlarının geldiği noktanın sebebinin demir ,çimento fiyatı vs ile birebir örtüştüğünü düşünüp, bu fiyatlamaları kabullebilenler... dünyadan kopmuş gidiyoruz .aşırı düşük mevduat faizi ,doların ucuz kalması,hükümetin oluşturduğu kendi zengin inşaatçıları ve sektörden ekmek yiyenler için durmadan gelen kampanyalar, yabancıya konut satışı işi çığrından çıkardı.koca ülkede nerdeyse herkes emlakçılık, araç al satına girdi! İnsanlar parasının değerini koruyamadıkça 1 e alıp2 yensatma derdinde.tek sorun konut da değil araç piyasası da bu şekilde.koca bayiler ya gizliden kendi firmalarını kurarark ,soranlara araç yok diyor ve pahalıya internetten satıyor.ya da kendi aracını ucuza takasa verene satıyor!koca ülke düşük faiz sebebiyle karaborsacı oldu.dolar 3 ten 7 ye tırmandığında tüm ev fiyatları benzer artış göstermişti aşağı yukarı anca şu an pandemi göçleri,düşük faiz vs ile abartısız dolar 70-100 olsa anca ulaşacağı yere geldi en azından ege için durum bu.

    YanıtlaSil
  43. Çok doğru bir o kadarda eksik bir yazı. Konut fiyatları faiz yükselsede yükselmesede artacak. Kimse elindeki malı zararına vermek istemez. Şuan inşaat maliyetlerinden sanırım kimsenin haberi yok. 1,5 yıl önce işçilik maliyeti 70tl/m2 iken Şuan 400 tl 1,5 yıl önce 260 Tl den aldığımız beton 200 üstünde 1,5 yıl önce 750 bin tl ye mal ederiz dediğimiz 4+1 daire maliyeti arsa hariç 2,5-3 milyona dayandı. Herşeyin başı yanlış faiz politikası. Ama zannedildiği gibi İstanbul’da dahil daire fiyatlarında köpük yok. Bu bu yazdığım burda dursun bütün değişkenler sabit kalsa bile dolar vs ev fiyatlarının en az yüzde 50 daha artış olacak yıl sonuna kadar.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. sıfır ev fiyatları maliyet artışı konusunda haklısınız bunu da bilmeyen yoktur herhalde ancak 20 senelik ev fiyatlarının vs böyle olmasının sebebi nedir peki size göre? Ortada maliyet artışı dışında birkaç sebep olduğu aşikar.

      Sil
  44. Hocam merhabalar ben bir müteahhit olarak bu yorumu yazıyorum. Maalesef bu artışın sorumlusu gerçekten biz değiliz piyasa bizi ciddi derecede yıprattı. Siz fiyatlar dusecek diyorsunuz ama ben öyle düşünmüyorum ki keşke düşse önceden gerçekten para kazanabiliyorduk şu an sattığımız bir mali yerine koyamıyorum. Gecen yıl aynı sermayeyle 30 dairelik bir proje yaparken bu projeyi yapıp bitirip satıp kar ederken 1 yıl sonra kar ettiğim sermaye ile birakim 30 daireyi 25 daire yapamıyoruz. Herkes malzeme diyor ama iscilikler inanılmaz yükseldi grcen sene kalıbın m2 si 15 20 TL bandında iken bu yıl 100 120 TL istiyorlar onda da usta bulamıyoruz yine. Herkes suçu müteahhitlere atıyor ama biz bu sektörden çok rahatsisiz deden müteahhit biri olarak bu mesleği bırakmayı yatırımcı pozisyonuna geçmeyi düşünüyorum artık. Ve size yine söylüyorum hangi hükumet gelirse gelsin daire fiyatları artmaya devam edecek. Depremde 300.000 e yakin konut yıkıldı. Şu an eldeki stoklar talebin çok çok çok altında. Ve konut üretimi yok denecek kadar az. Bu sebeple faizler isterse %100 artışın insanlar barınma ihtiyacından ötürü konut alımına devam edecekler. Sizi saygıyla takip eden bir muteahhit.. bu soru altına saygı çerçevesinde meslek ve sektör altındaki her soruyu samimiyetle yanitlayabilirim.

    YanıtlaSil
  45. Hocam seçim sonrasında faizin enflasyon üzerine gelmesi durumunda dolar kurunun nerde dengeleneceğini düşünüyorsunuz ? Teşekkürler

    YanıtlaSil
  46. Yeni para birimimiz ev ve araba oldu diyebiliriz o zaman.

    YanıtlaSil
  47. Hocam düşünceleriniz son noktasına doğru tabiki,fakat bankaların konut kredi muslukları kısmalarınında bunda etkisi büyük oldu. 1.800.000 liralık eve bankalar 250 bin lira kredi veriyor.

    YanıtlaSil
  48. https://www.ekonomim.com/finans/haberler/dovizde-gunluk-ihtiyaci-kapalicarsi-karsiliyor-haberi-690059

    Hocam bu haber doğru olabilir mi? ve ne anlama geliyor.

    YanıtlaSil
  49. Yapılan yorumların çoğu neden - sonuç ilişkilerinin karıştırılmaya devam ettiğini gösterdiği için tek tek yanıtlamak yerine burada topluca yanıtlayayım.

    Birçok yorumcu konut fiyatlarının yükselmesinin nedeni olarak demir, çimento başta olmak üzere inşaatlarda girdi olarak kullanılan malzemelerin fiyatlarının arttığını, bazı yorumcular da arsa fiyatlarının arttığını o nedenle konut fiyatlarında bu kadar yükselme yaşandığını yazmış.
    Konut fiyatlarındaki anormal artışlar yazımdaki 2. grafikten de görüldüğü gibi 2021 yılının ortalarından itibaren başlamış. Oraya kadar olmayan demir, çimento ve diğer malzeme artışı veya arsa fiyatları yükselişi neden o noktada başlamış? Bu sorunun yanıtını doğru verirsek olayın nedenini bulur sonra sonuç çıkarabiliriz. Bu anormal artış döneminin başlangıcında, defalarca yazdığım gibi, enflasyon % 19 Merkez Bankası faizi de % 19 idi. Dolar TL kuru 8,5 idi. Merkez Bankası faizi düşürmeye başladı. 2021 sonunda enflasyon % 36'ya Dolar TL kuru 8,9'a geldi. O sırada bankalar mevduata % 20'nin altında faiz veriyordu. Yani parasını bankaya yatıranlar bırakın faiz almayı aldığı faizi de katsanız bankaya üste para vermiş oluyordu. Bu durumda tasarruf edebilenler, düşük konut kredisi faizlerinden de yararlanarak paralarının satın alma gücünü koruyabilmek için ikinci, üçüncü konutu almanın peşine düştüler. Konut fiyatları artmaya başladı. Tabii diğer malların fiyatları da artmaya başladı. Çünkü insanlar gelecekte yaşamın daha pahalı olacağını düşünerek taleplerini öne çekip evlerine stok yapmaya başladılar. TCMB faizi indirmeye 2022 yılında da devam etti. Yılsonunda enflasyon % 64'e Dolar TL kuru da 18,7'ye yükseldi. Yıl boyunca hükümet, bankalara çeşitli düzenlemeler ya da yön göstermeler yoluyla baskı uygulayarak faizleri düşük tutmaya devam etti. İnsanlar 2022'de paralarını TL mevduata ya da tahvile yatırarak satın alma gücü kaybı yaşayacaklarını gördükleri ve ayrıca konut kredisi enflasyonun çok altında kaldığı için konut talebini artırdılar. Kimi ihtiyaç için, kimi de parasının değerini korumak için konuta yöneldi. Bütün bunlar konutla birlikte elbette kullanılan malzeme fiyatlarının da artmasına yol açtı. Yani demir, çimento, diğer malzeme ve arsa fiyatlarındaki artışın da nedeni faizin enflasyondan düşük tutulmasıdır.

    Ekonomide bir konuyu analiz ederken ilk nedeni bulmak doğru analiz için şarttır. Eğer ilk nedenin faizin enflasyon artarken düşürülmesi olduğunu atlarsak demir fiyatı arttı, arsa fiyatı yükseldi gibi ikincil etkileri neden olarak yorumlar ve olayı çözemeyiz. Nitekim hükümet de faiz indiriminin neden olduğunu kabul edemediği için (çünkü o zaman yanlış ekonomi politikası uyguladıklarını kabul etmiş olacaklar) fiyatları kontrol etmeye dönerek bir kez daha yanlış yapıyor.

    Bugün geldiğimiz noktada artık bu düşük faizin devam ettirilemeyeceğini gördükleri için bankaların faiz artırımlarını görmezden geliyorlar ve Kur Korumalı Mevduatta da faiz tavanını kaldırmış bulunuyorlar.

    Yapılan yorumlar arasında bazı arkadaşlarımız yabancı satışlarının da fiyat artışlarında etkili olduğunu belirtiyorlar. Doğrudur. Yabancılara konut satışı piyasaya ek bir talep taşıdığı için fiyat artışları üzerinde etkili oldu.

    Çok sorulan sorular arasında 0,69 ya da 0,99 faizli krediyle konut almak için uygun zaman mıdır şeklindeki sorular yer alıyor. Herkesin hesabı kendisine göre farklıdır kuşkusuz. Ben yatırım tercihinize karışamam. Hele ki sizin özel durumunuzu bilmeden hiç karışamam. Diyebileceğim tek şey bu sözünü ettiğiniz faizler enflasyonun en az % 50 olduğu ortamda bedava para bulmak gibi bir şeydir. Burada bütün mesele alacağınız konutun ileride faizler artarsa değerinin (dolar olarak) düşüp düşmeyeceğine ilişkin sizin görüşünüzdür. Sizin görüşünüz diyorum çünkü şu an fiyatlar çok yüksek ayrıca semte göre konuta göre mesele değişir.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. konut fiyatları düşecek..ankarada kapış kapış arsa satılıyor..bireysel ev yapıyor insanlar..akyurt ve çubuk revaçta..metro var avm gelecek otobus hattı var..merkeze işe gelmek için tüm şartlar yerinde..yani insanlar çok katlı binalarda ölmek istemiyor.yakın zamanda yeni iktidar yada mevcut bilemem..tek katlı evlere çok çok fazla müsade ederek şehirlerin yayılmasını uygulaycak derim..bekleyin görün..

      Sil
    2. Hocam yorumunuz yeteri kadar aydınlatıcı.Çok teşekkürler...

      Sil
    3. konut arzı tarafındaki eksiklik fiyat düşününü engeller mi? yorumlarınızı bekliyoruz hocam

      Sil
    4. Sevgili Hocam, Kadıköyde satılık daire olmayan apartman yok. Bunun sebebini de 20,000 TL ve üstü kira verebilen kalmadı. Benim anlamadığım, oturduğumuz apartmanda 11 Milyon'a 2 daire var satılık. ilk koyduklarında 700,000 USD ediyordu, şu an 500,000 USD. Bu paraya Londra'da veya Hollanda'da bahçeli ev alınabiliyor. Bizim nerede aklımız bu kadar kayboldu? Sınırı olmayan bir şehilde söylenen arsa fiyatı neden bu kadar artıyor?

      Sil
    5. Hocam matematik, ekonomi ve en önemlisi tarihsel veri analizi bilmeyen bir halkımız var maalesef. Konut fiyatlarının dolar bazında %30-40 yukarıda olduğu verilerle ortada. İnsanlar hep böyle olacağını zannediyor ancak konut alımı için en son doğru zaman 2019 sonlarıydı.
      Kadıköy ün merkezi ilçelerinde 3 farklı 3+1 daire birebir tanıdığım için fiyatları yazayım. Evler 120-130 m2 brüt. İstenen satış fiyatları 5.500.000 - 6.500.000 bandında. Bunlar yaklaşık 30-35 senelik eski ancak sağlam binalar. Kiralar 5 bin ila - 10 bin tl arasında. Kiracılar eski ancak yeni kiralamalarda rayiçler 15-20 bin tl bandında. Bu durumda 240 ay prensibiyle bu evlerin 3.600.000- 4.800.000 TL olması gerekir. Daha yüksek rakam ödemek amiyane tabirle enayilikten başka birşey değildir. %6 net dolar faizi var eurobondlarda. Bu evleri birebir takipteyim 6 aydır satılamıyor hiçbiri. Tarihsel verilerde 200.000 doların üstünde satıldığı görülmemiş. Haa banka 3 milyon kredi verir %1 in altından gerisi de elinde peşin vardır o zaman 15 senelik kredi alabiliyorsan alırsın belki. Ya da dolar 30 olur o zaman fiyat normalleşir. Ama şu anda ev alınmaz satılır çok net.

      Sil
    6. adsız 13 .20 kiraya karşı 20 yııllık amorti meselesi cok guzel ornek olmuş. fakat burada kıra fıyatları da hukumetın kıracı koruma politikalarından kaynaklı olması geregınden fazla artmıs oalbilir.tarihsel verılerde 200 bın dolar üstüne satıldıgı görulmemış ibaresiniz dopğru olarak kabul edip verdiginiz bilgiden dolayı teşekkür eediyorum:D

      Sil
    7. Ebubekir Bey; Yakın arkadaşın oturduğu sitede en son satılan ev 195 bin dolar Agustos 2021. 1.650.000 TL civarına denk geliyordu. Sonrasında istenen rakamlar 300-350 bin dolar bandına fırladı. 1.5 senedir satılabilen ev yok. Bir akıllı evini o fiyatlardan satmaya çalışan :) İnsanlar da finansal okur yazarlığı olan vatandaşlar. O rakama ev alacağına kirada oturmayı tercih ediyor. Doğru bir denge kurulana kadar konutlar dolar bazlı aşağı gitmeye mahkum. 20 bin kirayı da kimse vermiyor bu arada. 15 bin mantıklı olur ancak. Ataşehir bölgesinde de son 7 senelik fiyat grafiği elimde mevcut. Aynı ev 115 bin dolar - 250 bin dolar arasında gidip gelmiş. Orada da medyan rakam 180 bin dolar civarı. Özetle benzer sosyo ekonomik seviyedeki bölgelerde %30-40 dolar bazlı şişiklik mevcut. Bu her yer için geçerli olmayabilir ancak orta-üst seviyede aşağı yukarı benzer durumlar var.

      Sil
  50. 2020 Mart ayında kredi ile alınan konutun aylık taksiti şu an 150 Dolar.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Dolar şu anda 30 TL olursa ev fiyatı dolar bazında hiç artmamış olur.

      Sil
  51. Bilal'e anlatır gibi.

    YanıtlaSil
  52. 35 yaşında bir akademisyenim. Türkiye'nin en iyi okullarında okudum. Yurtdışında eğitim aldım. Fakat artık bir ev dahi alma hayalim kalmadı. Bu kötülüğü dış güçler bile yapmazdı bize. Sırf bu nedenden dolayı bile ABD'ye tekrar geri döneceğim. ORada evler daha ucuz ve daha güzel.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Aynı durumdayız, ev alamadığımız gibi bilimsel çalışma da yapamıyoruz. Yurtdışında burslu okumuş 36 yaşında bir akademisyen olarak mecburi hizmetimin bitmesi için gün sayıyorum. Başarılar dilerim

      Sil
  53. Hocam Merhabalar Kısa bir örnek verebilirsem Lütfen cevap bekliyorum.

    Mahfi hocam Ben örnek ticaret yapıyorum Yani para ile para kazanıyorum bütün Ticaret yapanlar gibi. Şimdi ben TL olarak para kazanıyorum

    Örnek vereyim

    1 m TL ile 12 ay sonrası 1.7 -2 m arası yapma çalışıyorum sabahım akşamım olmadan sürekli emek veriyorum ama şu var

    Bu Eflasyon da kalkıp bir araba veya ev bile alsam 1 m TL ' ye

    Hiç kendimi yormadan harap etmesem bile bu Eflasyon da gene 2 m oluyor yani demem o ki Gerçekten bu Halk yooruldu bu nereye kadar böyle devam edicek Baz etkisi ile düşüyor demeniz artık eskisi gibi fiyatlar yukselmicek anlamına geliyor. Ama gerçekten dusucek mi yokda hayali bir ürün müdür merak ediyordum ömür boyunca böyle gidicek halı yok Eflasyonun?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Ömür boyunca böyle gidecek dostum. Türkiye'nin 1970'lerden beri kronik enflasyon sorunu var. 1 dolar nasıl 1.5 milyon lira oldu zannediyorsun?

      Sil
  54. Bütün yorumlar epostama geliyor. Ben nerede hata yaptım ? Düzeltemiyorum.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bunu ben de bilemiyorum. Bilen birisi yazabilirse iyi olacak.

      Sil
    2. Gelen e-postanın altında Üyelik İptal veya Unsubscribe linki vardır. Oraya tıklayarak durumu düzeltebiliyor olmanız gerekir.

      Sil
    3. Bu yayındaki yorumlara yönelik abonelikten çıkın. İbaresi var.

      Sil
  55. Hocam;
    Elinize sağlık, duygularımıza ve düşüncelerimize tercüman olan bir sanatçı gibisiniz.
    Bu arada bu son yazınız mail olarak sistemden gelmedi, Tanju Bey ile benzer kişisel bir durum mu var acaba?
    Ben her zaman siteye tıklayarak ve girerek okumaya özen gösteriyorum, sevgili okurlar sizler de böyle yapınız, kıymetli hocamızın tık'ını, sayfa görüntülemesini artıralım zaten sağda solda investing vs. paylaşılıyor ve tık'ımız çalınıyor.
    Saygılar

    YanıtlaSil
  56. Mahfi bey size teşekkür ederim. Bazı görüşleriniz (bilmediğimiz için) bize ters gelsede ekonomi veya iktisatla ilgili eğitim almama rağmen sizden çok şey ogrendim. Mahfi beye acımasızca karşı çıkıp suclayanlarada şunu söylemek isterim. Burası hiç birşey talep etmeyen özel bir blog biraz saygı gösterin yada hiç okumayin

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Çok teşekkür ederim. Sevgiler.

      Sil
    2. O yorumların önemli kısmı "portföyüyle evli" olma durumu yaşayan kişilerden geliyor olabilir. Analitik anlatımınız ve emeğiniz için çok teşekkürler hocam!

      Sil
  57. Kıymetli Hocam; sorunun kaynağı, enflasyon kaynaklı talebi karşılayacak arzın yetersiz olması. Buna kiralara sınır konulması domino etkisi yaratarak katkıda bulundu. Ülkemizde ciddi konut ihtiyacı var konut talebinin ağırlığı ihtiyaç kaynaklı. Faizin etkisi oldukça düşük, konut sektörünün kendi iç dinamikleri daha büyük etken.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Arz hiçbir zaman yeteri değildi ama fiyatlar hiçbir zaman bu kadar yüksek değildi. Demek ki arz yetersizliği biraz da fiyat beklentisiyle ilgili.

      Sil
  58. Dolar bazında düşer mi hocam fiyatlar?şuan 100 bin dolar olan ev 80 bin dolara geriler mi?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Faiz artarsa TL cinsinden fiyatlar düşer ama kur da düşeceği için dolar bazında düşüş daha uzun zaman alır.

      Sil
    2. Hocam kurun düşmesinin ekonomiye ne faydası olacak neticede ithalat arttıracak?

      Sil
    3. Bu yorum yazar tarafından silindi.

      Sil
  59. 2 asgari ücretin İstanbul da ortalama bir konut için, 10 yıllık konut kredisi taksidini ödemeye yettiği zaman, çarklar yerine oturmuş olacak,gibi geliyor

    YanıtlaSil
  60. Hocam şu bilinmezlik döneminde bizlere net bir tavır koyabilme iradesini gösterecek ışık oldunuz.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Hocam iyi ki varsınız
      Sağlık, huzur hep sizinle olsun
      Sizden öğrendiklerimle çok doğru adımlar attım geride kalan 3-5 senede
      Konu rasyonel bakış ise; sizden başka güvendiğim kimse yok.
      Eminim birçok insanın hayatına dokunuyorsunuzdur, sağ olun var olun
      Sizi çok seviyorum.

      Sil
  61. Mahfi hocam, faiz artınca düşer dediğiniz m2si 15000 civarı satılan evler değil sanırım değil mi? Yani inşaat maliyetlerinde bir düşüş öngörüyor musunuz? Atıyorum, beton yine 1000 TL altına iner mi?
    Sorum TL bazında uygun faizli kredi kullanımı için bu arada, söylediğim düşüş de TL bazlı

    YanıtlaSil
  62. Dolar bazlı konut endeksi zirve yapmış durumda. Bu durumda yapılacak tek makul şey konut yerine dolar almak. Dolar bazlı yuzde 30 gerileme cok uzak değil

    YanıtlaSil
  63. Hocam elinize ağzınıza sağlık, emekleriniz için teşekkür ederim. Benim de bir sorum var; bu konut durumuna, piyasaya ve enflasyona bakılırsa çeşitli çözümler elbet vardır ama bunlardan biri de faiz arttırımına gitmek olabilir. Yüksek enflasyonla birlikte, fiyat artışları, ciro etkisi ve düşük faizin yatırımcıyı borsayı teşvik etmesiyle borsa yükseliyor tamam ama faiz düşerse enflasyon da düşer bu sefer tam tersi senaryo yaşayıp borsa düşer mi? Sonuçta şirketlerde de bir emek, katma değer ve gelişim söz konusu da var? Bunun yanında hisseye olan arz-talep etkisi? Dolar bazında TR borsasının ucuzluğu? Seçim sonrası mevcut durum değişirse yabancı yatırımcı gelirse? Açıkçası işin içinden çıkamadım, bu konudaki yorumlarınız nedir? Sizin yorumunuz benim için çok değerli 🙏🏼

    Saygılar

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Hocam rica etsem bu soruya da yanıt verebilir misiniz? meraktayız :)

      Sil
    2. Tabii ki faz artırımı tek başına çözüm değil ama çözümün ilk adımı. Arkası gelir de hukuk reformu yapılırsa yabancılar borsaya gelir, borsada, faiz artırımı nedeniyle ortaya çıkabilecek düşüşü dengelerler. Tabii yabancıların döviz getirmesi kurları düşürücü etki yapar bu konut fiyatlarının artmasını durduracağı gibi ihracatı da geçici olarak düşürür. Ekonomide maalesef tek taşla üç kuş vurmak pek mümkün değildir.

      Sil
  64. Böyle giderse hiç düşmez

    YanıtlaSil
  65. Ekonomik bağlamdan kopuk politikalar, bekleyişlere dair tüm bilindik prensipleri alt üst ediyor. Önümüzdeki dönemde de "olması gereken" ekonomi politikalarına dönüş sonrası enflasyonun tek haneler gelmesi uzun yıllar alacak gibi duruyor.

    YanıtlaSil
  66. Yine birçok yorum aşağı yukarı aynı yerde birleştiği için toplu yanıt yazacağım. Birleşen yorumların özeti şöyle: İnşaat maliyetleri artıyor, kur yükseliyor böyle bir ortamda konut fiyatları düşmez.
    Neden - sonuç ilişkilerinin karıştırılmasının bir başka yansıması. En başa faizi koyarak meseleye bakarsanız hepsinin temelinde faizin olması gereken düzeyin çok altında tutulmaya çalışılmasından kaynaklandığını göreceksiniz.

    Faiz (çeşitli ekonomi ve rasyonellik dışı baskılarla) düşük tutulduğunda, insanlar ulusal paradan kaçmaya yöneliyor. Çünkü tasarruflarına yeterli faiz alamadıkları için bankada ya da tahvilde tuttukları para sürekli satın alma gücü kaybediyor. Bu durumda ya dövize ya borsaya ya da konut alımına yöneliyorlar. Bunun sonucunda döviz kurları, borsa ve konut fiyatları olması gerekenden çok daha hızlı yükseliyor ve balonlar oluşmaya başlıyor. Hiçbir ihtiyacı olmadığı halde sırf parasının değerini koruyabilmek için konut alan insanlar bu alanda talep yarattığı için fiyatlar yükseliyor. Tabii buna bir de yabancılara vatandaşlık karşılığı konut satışını da eklemek lazım.

    Faiz arttığında bütün bu illüzyon tersine dönecek. Nitekim son dönemlerde ekonomi artık bu kadar düşük faizi kaldıramadığı için TCMB ne derse desin bankalar faizleri artırmaya başladılar ve sonuçta konut satışları hız kesmeye yöneldi.

    Faiz artarsa, dövize ve konuta talep azalacağı için kur geriler. Kur gerileyince ithal girdi maliyetleri düşer ve fiyat artışlarında düşüş başlar. İnşaatlarda kullanılan malzemenin de fiyatı geriler. Bir yandan maliyetlerde kurdan dolayı ortaya çıkacak düşüş öte yandan talepteki düşüş ister istemez konut fiyatlarındaki artışı frenler ve bir süre sonra da fiyatlar düşüşe geçer.

    Bir kez daha vurgulayayım: Bu analizin dayanağı faizlerin artacağı tahminidir. Faiz artmazsa bu konut şenliği bir süre daha devam eder, balon biraz daha şişer ama patlaması çok daha büyük sorun olur.

    Bazı arkadaşlar arz talebe karşı yetersiz o nedenle fiyatlar artıyor diye yorum yapıyor. Arz, talebe karşı her zaman yetersizdi ve fiyatlar hiçbir zaman son bir buçuk yıldaki kadar artmamıştı. Son bir buçuk yılı önceki dönemlerden ayıran tek fark faizi düşürme takıntısıdır. Neden - sonuç ilişkisi kurulurken daima ve daima ilk nedeni bulmak gerekir. Burada sistemi alt üst eden ilk neden faizi düşürmek olmuştur. Yoksa elbette ki başka nedenler de var.

    Bazı arkadaşlar faiz artırılırsa kur geriler bu da ithalatı artırır diye yorum yapıyor. Faiz düşürüldüğünde de ithalat rekorlar kırdı. Faiz artar kur gerilerse ihracat düşer doğrudur ama bir ülke sürekli kuru baskılayarak ihracatı artıramaz. Bu uyuşturucuya alışmak gibidir. Sağlığa aykırıdır ve sonsuza kadar sürdürülemez.

    YanıtlaSil
  67. Neyin fiyatı artmadıki herşey yükselecek konut düşecek öylemi tam tersi herşey düşse bile konut düşmez çünkü konut arzı yok talep çok

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Konut arzı yok değil İstanbul'da binlerce konut boş duruyor. Çünkü onları kiraya vermek ya da satmak için değil birikimleri değerlendirmek için aldılar.

      Sil
  68. Hocam merhaba.Antalya da 20 yıldır yabancıya yapsat yapıyoruz.Son iki senedir maliyetler ve arsa fiyatları korkunç arttı.Değinilmeyen bir konu inşaat işçisi maliyetleri de çok arttı ve işçi yok.Amelesinden ustasına kadar çok ciddi bir şekilde yurt dışına giden var ve Sucu elektrikçi düz işçi kısaca hiç her türlü eleman eksiği had safhada,bu da maliyeti bayağı etkiliyor.Esas size sormak istediğim millet ittifakının yabancıya ev satışını yasaklayacağız söylemi ne kadar doğru.Yabancıya ev satışını değil 400 000 $ lık ev alana pasaport verilmesini yasaklamaları lazım.Ayrıca turizmde dünya devi İspanya da yabancıya satılan konut sayısı herhalde Türkiyedekinin 10 katıdır.İspanya bu şekilde ev alan ülke vatandaşlarını da göbeklerinden bağlamış durumdadır.Bence Pasaport verilmesi iptal edilmeli ve satışta ülke ayrımına gidilmeli ve medeni!!!ülkelere izin verilmelidir.Yorum yaparmısınız?Teşekkür ederim.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Türkiye kimseye konut aldı diye vatandaşlık vermemeli.

      Sil
    2. Hocam vatandaşlık konusunda ben de sizinle aynı fikirdeyim.Yabancıya konut satışı hakkında görüşleriniz merak ediyorum.Teşekkürler.

      Sil
    3. Tabancıya konut satışında sorun yok. Ama bunu vatandaşlığa bağlamak yanlış.

      Sil
    4. Mahfi hocam, vatandaş olamayacaksa adam niye ev alsın? Almıyorlar da.
      Kendi ülkelerinde alt veya orta zengin tabaka olan insanlar için Türkiye bulunmaz nimettir.
      İran'lı iyi bir yazılım/elektrik mühendisi veya mimar düşünün. Projelerini geliştirip Avrupaya İran üzerinden satması imkansızdır.
      Bu insan, Türkiye konumlu firması ve Türk vatandaşlığı ile ödemelerini TR üzerinden alır.
      Zengin bir Iraklı, Türkiye üzerinde kurduğu şirket ile Irak ta yaptığı işleri AB pazarına TR üzerinden aktarabilir, finans işlemlerini yapabilir.
      Hele Ruslar.

      Sorun bunların gelmesinde değil, sıradan Türk insanının bunlar ile mal/mülk fiyatları ile rekabete girmesinde.

      Size misal vereyim. İran'lı bir arkadaşım var, 25 yıldır tanırım, İst'e 1998 de yazın turist olarak geldiydi. Aynı mimari bölümlerde olunca arkadaş olduk. O İran'da ben de İstanbul'da proje firması kurduk. Seneler önce vatandaşlık imkanı çıkar çıkmaz ilk atlayanlardan oldu. Şöyle bir kurnazlık yaptı, İran'da firmasında çalışanları da, akrabalarını da para kazandıkça ev alıp buraya getirdi. Yani evi onlar adına biraz kendi parası, biraz onların parası ile aldı, çalışanı kendine bağladı, bi şekilde bu evleri de kiraya verdi. Kiracıları yasa ile çıkaramadığı için evleri Türklere de vermiyor, anlaşabileceği İranlılara veriyor. Tüm evleri de İstanbul Ataşehir de. Bu arkadaşımın yönettiği böyle benim bildiğim yirminin üzerinde evi geçen sene vardı, şimdi otuza yürümüştür. Diyor ki, İran'da olmadık kişiler aracı koyup tanışmak istiyor, bin tane ev satsam yine de yetmez.

      Sil
    5. Teşekkür ederim hocam.Saygılar.

      Sil
  69. 2017 de 260 bin dolara alınan daire 2019 da 135 bin dolara satılmak zorunda kalındı! Aynı daire şu anda 400 bin dolara satışa çıkarıldı! Bu yaşadığım bir olaydır! Nasıl yorumlarsınız?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Yanlış ekonomi politikasının yarattığı dalgalanmalar.

      Sil
  70. Hocam benim merak ettiğim bir konu var o da Türkiye'nin ihracat kalemleri içinde sayılan otomotiv ihracatı ile ilgili. Acaba "Renault" gibi yabancı menşeili firmaların markası ile üretilen bir otomobil yurt dışına satıldığında bu dövizin ne kadarı ülkemize giriyor? İç pazara sattığı araçlardan elde ettiği TL gelirleri bu firmanın yurt içinden tedarik ettiği malzeme ve iş gücünü TL ile ödemeye yetiyorsa, yurt dışına yaptığı satışlardan elde ettiği dövizi neden ülkemize getirsin?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. O otomobilin içinde ne kadar yerli katma değer varsa o kadar döviz ülkeye girer.

      Sil
    2. Sn Oguzhan,
      25 yıldır oto sanayi içinden biri olarak şunu yazabilirim.
      Bunların çoğu montaj hatlarıdır. Şundan dolayı, üretimin büyük kısmı Çin ve uzakdoğudan gemiler ile parçalar halinde gelir. Arabayı uzakdoğuda monte ederseniz, gemi taşıma maliyeti yüksektir, ama parçalar halinde yüklerseniz, daha çok araba daha ucuza gelir.
      Türkiyede monte edilen arabaların pazarı, türkiye, etrafımızdaki avrasya , doğu avrupa ve rusyadır. Arabayı Türkiyede monte edince buralara taşıma maliyeti düşüktür.
      Montaj için Türk işçilik ile Uzakdoğu işçiliği fiyat rekabeti eder, çok Uzakdoğu ülkesinin oto sanayi işçilerinin maaşı Türk işçiden yüksektir, bu da markaya avantaj sağlar.
      Bir de Türk oto yan sanayi vardır. Bunlar küçük kapasite uygun fiyatlı kaliteli üretim yapan firmalardır. Kalite olarak uzakdoğu ile birebir aynıdır. Üretici marka aynı kaliteyi tüm tedarikçilere zorunlu tuttuğu içindir bu. Yerli oto sanayi, üreticinin alım miktarı ile sınırlıdır. Üretilebilecek ürünler kısıtlıdır, çünkü araba markası türkiyeden alacağı parçaları kendi belirler. Yani kafasına göre bir oto yan sanayi üretici parça üretip, diğer pazarlara satayım diyemez. Malın alıcısı tek bir markadır. Serbest piyasa yoktur.
      Uzakdoğuda üretilen parçalar genellikle fabrikasyon hızlı ve seri üretim parçalarıdır. Yüksek kapasiteli fabrikalarda üretilir. O parçaları o üreticiden daha ucuza dünyada kimse üretemez.

      Arabanın dizayn ve tasarımları yurtdışında yapılır. Arabanın her şeyi marka, tasarım, dizayn ve pazar oluşturmaktır. Motor, fren, sürüş aksamı ve elektrik aksamı nerdeyse tüm arabalarda hep aynıdır. Marka bunları kendine göre farklı şekillere koyar ki, başka markaların içinde kullanılamasın. Böylece kafasına göre üretim yapan birileri olursa, onların malını almaz, çünkü kafasına göre üretenin o parçayı satabileceği tek yer o markanın fabrikası ve servisleridir. Marka neyi nerede ne kadar üreteceğine kendi karar verir, yerli oto sanayi üreticileri ile de sözleşmelerini o miktarlar üzerinden yıllar öncesinden yapar.

      Yerli oto yan üreticilerin, finansman, yönetim kalitesi ve kalite konusunda çok Türk firmadan daha iyi olduklarını basından duyarsınız. Sebebi de üretim aksamasın diye ana markanın koyduğu kriterlere uyumdur. Uymayan yerden marka parça alamaz. Finansmanı sağlam olmayan bir yan sanayi üreticisi bir gün batarsa ana firmanın montaj hattı durur. Bunu istemez. O yüzden de yerli oto parça üreticilerinin genel firma kaliteleri türk standartlarının da üzerindedir.

      Umarım faydalı olmuştur.

      Sil
  71. Vatandaşlık verilmemeli. yabancılara ev satışı ciddi biçimde gözden geçirilmeli. İsviçre örnek alınabilir. Ev alanların hangi ülkelerden geldiklerine bakılırsa ülkemizdeki insan kalitesinin artmadığını çok net görürüz.

    YanıtlaSil
  72. Fiyatların aşırı şişmiş olması da büyük bir etken bence. Mal sahipleri tek uyanık kendileriymiş gibi davranmaya başladılar fırsat bu fırsat bulanık suda balık avlamaya çalışıyorlar. Dolar 8.45 iken $170k satılan evin fiyatı şuan $300k. Hem döviz bazında aşırı kar hem TL bazında. Doların baskılandığını 25TL civarında olması gerektiği söyleminden yola çıksak bu ev $225k civarı olmalı. Aradaki $75k da mal sahibinin uyanıklığı mı diyelim aç gözlülüğü mü bilemedim.

    YanıtlaSil
  73. Ufuk açıcı ve irdeleyici yazılarınız için teşekkür ederim Mahfi bey, konut ve diğer gayrimenkuller için değerlendirme yaparken fiyatı arttıran ve azaltan bütün etmenleri topluca bir sonuca ulaşmak belli ki en iyi karar olacaktır, hayatın akışına aykırı olan olan kararlar uzun vadede zarar getirir,selamlar,

    YanıtlaSil
  74. Hocam ben son 2 yılda şunu gördüm 2021 Ağustos'tan sonra faizler düşürülmeye başlandı; ardından dolar, mazot, enerji ve hammadde fiyatları bir anda fırladı.

    Bir çiftçi olarak benim gördüğüm: Dolar fırladığı için dışarıdan alınan herşeyin fiyatı fırladı, hammaddesi dışarıdan alınan doğalgaz, fosfor ve potasyum olan gübreler 4 katına fırladı. Tarlayı süren traktörün mazot gideri 3 katına çıktı. Tarlayı suladığın kuyunun elektriği 2 katına fırladı. Traktör, biçerdöver, kamyon gibi araçların yedek parçaları uçtu gitti, çünkü çoğu ithal ürün. Böyle olunca maliyeti karşılayabilmek ve kar edebilmek için ürün fiyatlarına mecburen zam yapıldı. Ürünü sebze haline, un fabrikalarına, yem fabrikalarına taşıyan kamyonların mazot maliyeti 3 katına çıktı, dolayısıyla nakliye fiyatları fırladı. Yem fiyatları artınca hayvancılıkta büyük firmalar et ve süt fiyatlarını arttırarak maliyetini karşılayabildi ve bunların bir kısmı işine devam edebildi, yem maliyetini karşılayamayan küçük çiftçiler ise çoğu battı, birçoğu şehirlere göç etti. Dolayısı ile marketlere ve pazara gönderilen her türlü ürünün fiyatı misliyle katladı. Bu durum şehirdeki insanların alım gücünü azalttı. Alım gücünü arttırmak için asgari ücret ve memur maaşları arttıldı, fakat buda işçi ücreti artan fabrikaların maliyetini artırdığı için onlarda kendi ürünlerine zam yapmak zorunda kaldı, kamu tarafında vergiler daha da arttırıldı. Bu durum yediğimiz domates soğandan tutun da, giydiğimiz ayakkabı kazağa kadar herşeyin fiyatını arttırdı. Direk yurtdışından ithal edilen elektronik cihazları saymıyorum bile, onlar zaten direk döviz ile bağlantılı.
    Her ürünün enflasyonu durdurulamaz bir şekilde arttı.

    Anladığım şey şu oldu ki, bu FAİZ denilen şey ekonomiyi dizginlemek, enflasyona yol vermek için ne kadar etkili bir silahmış. Bu faiz aslında ekonominin yönetilmesi için bir gereklilik, bir araçmış, aslında kumanda gibi bişeymiş. Gerektiğinde arttırılarak enflasyon kontrol edilip, gerektiğinde azaltılarak büyümeyi arttımak için kullanılması gereken bir direksiyonmuş.

    Enflasyon sebep faiz sonuçmuş.

    Saygılar hocam, ekonomist değilim ama yazılarınız sayesinde çok şeyi öğrendik, teşekkürler.

    YanıtlaSil
  75. Kıymetli Hocam,

    Konut fiyatları konusu her açıldığında gündeme gelen inşaat maliyetleri konusunda lütfen bizi aydınlatın. İnşaat birim maliyet artışının döviz kurundan bağımsız olarak sürekli yukarı yönde arttığını varsayalım. Bu durumda 100 m2'lik evin maliyeti 5.000.000,00 TL, konutun satış fiyatının 5.500.000,00 TL olsun. Eğer bu arz cüzi kar oranı ile dahi alım gücü düşüklüğünden dolayı talep bulmuyorsa denge 2.500.000,00 TL'de de oluşmaz mı? Sonuç olarak faizin yükselmesinin yanında alım gücünün de düşmesi konut fiyatlarını düşürmez mi? Yani inşaat maliyeti esasında alım gücü varsa fiyata yansır yoksa maliyetinin altına da satış olur diye düşünüyorum.

    YanıtlaSil
  76. Hocam, şu anda normal konutlar(1-3 milyon TL arasındaki) pahalı mı sizce? Çevremdeki herkes pahalı diyor ancak ben ucuz olduğunu düşünüyorum. En kötü arabaların 1 milyon TL'ye satıldığı yerde 2 milyona konut satılması bana normal geliyor.

    YanıtlaSil
  77. Sözün Özü: NAS SAFSATASI herşeyi mahvetti

    YanıtlaSil
  78. Tamamen arz taleple alakalı. . Yeni ekonomi modeliyle , geliriyle ev araba alabilen orta sınıf yok oldu. Buradaki insanlar. , Gelirleriyle ay sonunu zor getirebilen alt tabakya indi.. Bu sebeple konutlara talep düştü ve konut fiyatlarındaki artış durdu.İpotekli konut satışlarının %15 seviyesine inmesi de bunu doğrulamaktadır ..

    YanıtlaSil
  79. Merhaba Mahfi Bey öncelikle tüm yazılarınız ve sabırla yazdığınız tüm yorumlar için çok teşekkür ederiz sizin tüm yazılarınızı okuyorum her zaman bilim ve mantık çerçevesine oturuyor yazılarınız okuyucular ve yorum yazanlar bunu gözden kaçırıyor şu ortama kadar alan aldı bedava faizle kiracıya şu an ödetiyor kredi borcunu doğru olabilir ama şu andan itibaren daha da artacak şöyle uçacak beklentileri ellerindeki malın daha da değerlenmesi ümitlerini yansıtıyor diye düşünüyorum ayrıca benim borsalaradan tecrübe ettiğim bir şey var herkes çok konuşmaya başladığında ve herkes ağız birliği yaparcasına yükselecek dediyse onun öyle olmadığını acı tecrübelerle gördüm. size tüm emekleriniz için teşekkür ederim
    barınma sorunu yaratacak kadar bu olayın bu hale gelmesine bir kiracı olarak çok üzgünüm.

    YanıtlaSil
  80. 2013 yılında üst segment bir Alman araç markasının özel satışlar departmanında çalışıyordum. Yıl sonunda sıfır kilometre olarak 37.000 Euro karşılığı 119.000 TL'ye sattığımız 1.6 motorlu otomobil bugün 10 yaşında ve 180.000 km yapmış haliyle 850.000 TL'den 12.04.2023 tarihli MB efektif euro satış kuru olan 21.1437 üzerinden hesaplarsak 40.200 Euro ile alıcı buluyor. Her ne kadar 2013 yılında bu araç için ödenen ötv miktarı %40 iken günümüzde %80 olsa da 10 yıl, 180.000 km kullanılmış ve o kasa ile üretimi 2019 yılında bitmiş halinin fiyatının zamanında yenisi için ödenen bedelden %10 yüksek olması hiçbir mantıklı argümanla açıklanamaz.
    Bu arada aracın sıfır kilometresi için açıklanan liste fiyatı 110.000 Euro ve bu rakamdan da şu an almak mümkün değil, bayiler en az 200.000 TL ekstra ödeme talep ediyor ve buna rağmen talep arzın üzerinde.
    %40 ötv farkını, bunun getirdiği ek kdv yükünü ve euronun enflasyonunu ekleyin, 2013 yılında 37.000 Euro bedelle satılan aracın günümüzde 110.000 Euro bedelle satılmasının mantıklı bir açıklaması olamaz.
    Netice olarak otomotiv sektöründe çok büyük bir balon yaratıldı ve faizler yükseltildiğinde daha doğrusu ekonomi içinde olması gereken kararlar alındığında bu balon sağlam patlayacak.

    YanıtlaSil
  81. Yani hocam politika faizi artışı 'acı reçete' diyerek hangi yönetim gelirse gelsin uygulanma ihtimali yüksek görünüyor ve bu durum tasarruf sahiplerini mevduata ve belki diğer döviz,altın gibi diğer araçlara yöneltecek ve dolayısıyla konut fiyatları da eskisi kadar artmadigi için aslında değer kaybetmiş olacak diyebilir miyiz, peki uygulanacak faiz artışı politikası kademeli olarak mı hızla mı arttırılmalı sizce, politika üretenler bunu enflasyonu düşürmek ve bir dönem büyümeden vazgeçerek yaptıklarında piyasaların eski haline dönmesi ne kadar sürer sizce , değerli katkılarınız için teşekkürler

    YanıtlaSil
  82. Bir turlu kabullenemedigim bir gercek var. Kira getirisi oransal olarak %2 civarlarinda. Kiracinin alim gucunun kisitli olmasi kira bedellerinin raic bedellerde guncellenmesine de musade etmiyor, bu yuzden genellikle karsilikli bir ortayol bulunuyor. hal boyle iken yatirim amacli olarak ev almak bana cok mantiksiz geliyor. kaldiki bir kisim menkul kiymetler ile dolar bazinda %7-8 gelir elde etmek mumkunken. bu konuyu tartistigim herkes "ama evin degeride artiyor ayni zamanda" diyerek karsi onerme yapiyor fakat bence realize edilmedigi surece kar bir iluzyondur. nakde donusmedikten sonra evin degerinin artmasinda bir fayda gormuyorum. Oturdugum evin satis bedelinin 1/3'u kadar param var. Bu paradan edindigim faiz getirisi yillik kirama karsilik geliyor, hatta kur artislari ile bazen fazla veriyor. Hal boyle iken ev alinir mi!?

    YanıtlaSil
  83. Merhaba Mahfi Hocam, özellikle seçime giderken ev almak isteyenler ne gibi bir hamle yapmalı? Analizinizden fiyatların düşeceği veya yatay seyirde kalacağını anlıyorum. Ancak kredi/mevduat faizlerinin de mecburen kademeli artacağını diğer yazılarınızdan okudum. Bankalar haliyle 1.20% faiz oranından kredi kullandırmıyor. Şuan ki durumda minimum durumda 1.98% faiz oranından özel bankalardan kredi kullanılabiliyor ve süreçte o bankalar da faizlerini arttırmaya başladılar. Elinde bir miktar döviz/altın ve türk lirası bulunduran ve şuanki evin ücretini (3-4 milyon) tamamlamak için mecburen 1milyon civarında kredi kullanmak durumunda olan bir vatandaşa öneriniz ne olur? Saygılarımla. İyi çalışmalar.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Detayları yazmakta fayda görüyorum mevcutta kirada oturduğum ev depreme dayanıklı olmadığı için her türlü durumda ya da kiraya ya da satılık eve geçmemiz gerekiyor. Ortalama kiraların 15-20 bin bandında oldu ve 1milyon kredinin ( 1,98% faiz oranında ) taksitinin 22 bin civarında olduğunu da belirtmem daha objektif olacaktır. Soruma eklemeyi unuttuğum için şimdiden özür dilerim.

      Sil
  84. tasarruf yapıp elinde tl birikimi olanlar reel olarak en az yarısını kaybetti. tasarruf yapıp dolar bazlı tutanlar bir miktar kaybetti. tasarruf etmeyip ev kredisi ile borçlanıp ev alanlar zengin oldu...kazandı değil zengin oldu çünkü borçları neredeyse silindi. Olayın özeti budur. Bu bir gelir transferidir ve büyük adaletsizlik oldu.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. 2020 Şubat ayında 50.000 Dolar kredi ile alınan konutun bugünkü değeri 75.000 Dolar ve aylık kredi ödemesi 150 dolar ve gittikçe bu aylık ödeme 100 Dolar altına düşecek.

      Sil
  85. Konutta ne olursa olsun nominal olarak bir düşüş beklemiyorum. Ekonomik göstergelere bakarak düşecek demek bence çok doğru bir şey değil. Çünkü burada atlanan bir şey var. Konut fiyatı tamamen arz-talep ilişkisine dayanmaktadır. Ancak konutun şöyle bir özelliği var ki, konut barınma ihtiyacını karşılayan bir üründür aslında. Yani bir zorunluluk, bir ihtiyaçtır. Araba gibi olmazsa da olacak bir ürün değildir. Konut olmazsa olmaz. Araba ihtiyacınızı karşılayabileceğiniz çok farklı hizmetler mevcuttur. Ancak barınma ihtiyacını ya satın alıp oturarak ya da kiralayıp oturarak karşılarsınız. 2 seçenek vardır. Türkiye’deki kayıt dışı paranın varlığını da düşünecek olursak, konuta çok ciddi bir ihtiyaç var. Türkiye’de ortalama konut sahiplik oranı %60, İstanbul’da ise %52. Bence nominal anlamda konut fiyatlarında bir düşmeden söz etmek ekonominin doğasına aykırı. Bölgesel olarak balonlaşmış, yabancı yatırımcı sebebiyle ciddi bir köpük oluşmuş lokasyonlar mevcuttur. Buralarda zaten %12 bandında bir geri gelme oldu. Ancak İstanbul genelinde belli lokasyonlar hariç, nominal anlamda düşüş beklemek hata olur. Yalnızca kısa vadede reel olarak belki enflasyona yenilebilir. Ancak bu durum da, krediye erişim arttıkça artacaktır. Enflasyon önümüzdeki 1.5 yıllık süreçte eğer %10 lar seviyesine indirilebilirse, o zaman uzun vadeli konut kredi kullandırımları başlayabilir. Dünya şehirlerine baktığınızda 240 ay krediler mevcuttur ve bu da düşük taksitle ödeme fırsatı, finansmana erişimin kolay olması demektir. Ancak bunun bizim ülkemizde olabilmesi için öncelikle enflasyonun kontrol altına alınması, stabil ve öngörülebilir bir ekonomi oluşturmamız gereklidir. Düşünün ki konut sahipliği İstanbul’da %52 seviyesinde, konut kredileri 120 ay ve o da sınırlı. Konut kredilerine erişim arttığı takdirde konut sahipliği oranı artmaya başlayacak. Talep oluşacak ve talep hep sıcak kalacak. Ben şunu söylemek istiyorum, faiz uzun vadede paranızı eritir. İstanbul özellinde konut sahipliği oranları da yükseldikçe fiyatlar daha da yukarı gidecektir. Konut stoğu ihtiyacı olduğu gibi yeni konut ihtiyacı da çok fazladır. Orta ve uzun vadede ben İstanbul’da fiyatların hala ucuz olduğunu düşünüyorum.
    Saygılarımla.

    YanıtlaSil
  86. Yabancıya konut satışı devam ettiği sürece konut fiyatları zirvede kalacak. Rant beklentisi ile de mal sahibi kiraya vermekle uğraşmayacak zaten ranttan fazlasıyla kazanacağını düşünüyor. Kiralık emlak bulmak da zorlaşarak devam edecek. Hayali rant beklentisine göre de hayali uçuk kiralar talep edilecek. Mesela 2 yıl önce 300 bin TL (kira 1.000 TL ) olan dairesi şimdi 2 milyon TL ( kira 7 bin TL) bu orana bakıp 1 yıl sonra benim daire 6 milyon TL olacak diye düşünüyor. Kira için 6 milyona göre fiyat belirliyor ve mesela 7 veya 9 bin TL yerine 15 veya 17 bin TL kira belirliyor. Ya da boş kalsın aylık rant gelirim 4 milyon bölü 12 eşittir ayda 300 bin TL ne diye 10 bin TL civarı kiraya vereyim diyor. E doğal olarak fiyatları yukarı çekmek ve yukarıda tutmak için gerçek dışı fahiş fiyatlı ilanlar yayımlanıyor, o bölgedeki şişen suni fiyatları gören mal sahipleri de fiyatları artırıyor ve suni bir enflasyona neden oluyorlar.
    Bir emlak düşünün belediyedeki rayici farklı, tapudaki farklı, ilandaki değeri farklı.
    Kriz dönemi yabancıya konut satışı devam ettiği sürece bu sorunlar da devam edecek. ( Aynı şekilde krizde sınırlarda temel gıda satışları da toptancıların depolarının hızlı boşalmasına ve içeride gıda enflasyonuna neden olmaya devam ediyor)

    YanıtlaSil
  87. Adam havuzun tahliye deliğini kapattı, sürekli su basıyor içine, insanlar da "bu havuz neden taşıyor" diye kafasını kaşıyıp tartışıyor. Bakacağınız yer basit. Yoktan para basarken faiz ile geri çekmezsen her şeyin fiyatı uçar. Nas, falan başka ülkede desen adamın ertesi gün istifasını kustururlar. Din ile beyni uyuşmuş toplumda ise, bir de alkış alırsın.

    YanıtlaSil
  88. Bir milyona ev bulmak hayal gibi ama aldığımızı düşünsek bile şimdiki faizlere göre on yılda aylık 26 bin lira ödemek gerekiyor. Büyük şehirlerde iki milyona ev almak imkansız olsa da İki milyonluk ev için rakamı ikiyle çarpmak gerekiyor. Bu da konut fiyatlarının ve kredi faiz oranlarının dengede olmadığını bir kez daha gösteriyor. Beş yıllık süreçte konuta olan talebin azalması için iki temel beklentiyi düşünmek mümkün. Birincisi iktidarın değişerek mantıklı ekonomi politikalarının ve bunları güçlendirecek diğer politikaların uygulanmasıyla istikrarın sağlanması, ikincisi de Suriyeliler başta olmak üzere yabancıları geri göndermesiyle konutlara olan talebin azalması...

    Fiyatların eski seviyesine gelmesini beklemek zor görünüyor, ancak konutları fiyatları sabit kalırsa reel bazda fiyatların düşmesi mümkün. Fazla evi olanların evlerini satıp paralarının değerini azaltmayacak yatırımlara yönelmesi, buna karşılık evi olmayanların da beş yıl kadar ev almayı düşünmemesi mantıklı olabilir. Dolayısıyla konut sektöründe kısa vadede bir piyasa dengesinin oluşması mümkün görünmüyor.

    YanıtlaSil
  89. Tan MENLİKLİ5 Mayıs 2023 16:07

    Mahfi Bey merhabalar,

    Bahsettiğiniz, konut fiyatlarının " artış hızının "düşmesi mi? Yoksa, doğrudan mevcut fiyatlarının rakamsal olarak düşmesi midir?

    Bu arada konut fiyatlarını etkileyen yalnızca faiz / enflasyon parametreleri değil, beraberinde;

    maliyet artışları,
    konut üreticilerinin arz hızı,
    konut talebinin artış hızı,
    insanların eski yapılardan kaçıp, yeni yapılara yönelmesi ,

    gibi aynı anda çalışan bir çok parametre de etkili değil midir?

    Bir de ayrıca yeni ( genç ) yapılar ile, eski yapıların fiyat hareketini de birbirinden farklı ele almak gerekebilir diye düşünüyorum.

    Bu konuda fikriniz nedir?

    YanıtlaSil
  90. Tan MENLİKLİ5 Mayıs 2023 16:09

    Mahfi Bey merhabalar,

    Bahsettiğiniz, konut fiyatlarının " artış hızının "düşmesi mi? Yoksa, doğrudan mevcut fiyatlarının rakamsal olarak düşmesi midir?

    Bu arada konut fiyatlarını etkileyen yalnızca faiz / enflasyon parametreleri değil, beraberinde;

    maliyet artışları,
    konut üreticilerinin arz hızı,
    konut talebinin artış hızı,
    insanların eski yapılardan kaçıp, yeni yapılara yönelmesi ,

    gibi aynı anda çalışan bir çok parametre de etkili değil midir?

    Bir de ayrıca yeni ( genç ) yapılar ile, eski yapıların fiyat hareketini de birbirinden farklı ele almak gerekebilir diye düşünüyorum.

    Bu konuda fikriniz nedir?

    YanıtlaSil
  91. Enflasyonun en buyuk zararı açgözlü toplum oluşturması. Dünya politiksasıdır enflasyonu düşürürsünüz peki bu insanlar nasıl düzelecek.. ?

    YanıtlaSil
  92. Tebrikler hocam nisanda %35 satış azalması yaşandı..

    YanıtlaSil
  93. Mahfi bey merhabalar, konut sahibi olma konusunda şöyle bir yaklaşım getirilebilir mi ? Sizin de bir vergi uzmanı olmanız dolayısıyle soruyorum; görülüyor ki konut biriktirmek bir yatırım aracı haline gelmiş durumda, özellikle krediye erşim konusunda sorun yaşamayan bazı şirketler ve kişiler konut alıp satma işine girerek büyük servetler elde etmekte ve piyasa dengesini bozmaktadır, konut talebinin oturmak amaçlı olması gerekmekte ve bu yönde çok yüksekte bir talep olmasına rağmen vatandaşlar konutta erişememektedir. Çözüm şu olabiri mi ; 3 veya 4 konuttan fazla konutu olanlar ek vergiler veya daha yüksek emlak vergisi gibi vergiler getirilirse konut yatırım aracı olmaktan çıkarılabilir mi ?

    YanıtlaSil
  94. mahfi bey olası bir kriz ortamında gayrimenkul fiyatlarında dalgalanma ne kadar ciddi olur ???

    YanıtlaSil
  95. Evi olan zengin oldu hocam. Artık herkes milyonluk evde oturuyor ve ekmek fiyatıda darlanıyor

    YanıtlaSil
  96. Hocam merhaba, konut fiyatlarından da hızlı artan, özellikle istanbulda kısa zaman içinde konut fiyatları görece daha yavaş arttığı halde 2ye 3e katlanan kiraların sebebini neye bağlıyorsunuz?

    YanıtlaSil
  97. Hocam dışarıdan ortalama bir vatandaş gözüyle bakıldığında anlasılması karmaşık gözüken olayları bu kadar basit, net ve anlaşılır şekilde anlatabilmenize hayranım. Teşekkürler :)

    YanıtlaSil

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

Lozan Antlaşması 2023'de Bitecek, Biz de Madenlerimizi Çıkarabileceğiz!

Kapitalizm