Konut Fiyatları Buralara Nasıl Geldi?
Özellikle enflasyonun yüksek, faizlerin düşük, konut arzının düşük, nüfus artışının yüksek olduğu ülkelerde bir de göç alma olgusu varsa gayrimenkul bir yatırım aracına dönüşmekte, parası olanlar kendi ihtiyacı olan konutun yanında yatırım amacıyla ikinci, üçüncü konutlarını almaya yönelmektedir. Bunu yaparken iki amaçları vardır: (1) Oturdukları dışında aldıkları konutları kiraya vererek kira geliri elde etmek. (2) Yeterince değer kazandığına ve kendilerine ek kazanç getireceğini düşündükleri aşamada bu konutları satarak paraya çevirmek.
Türkiye’de sürekli olarak bir
konut açığı vardır. O nedenle konut fiyatları artış eğimindedir, çoğu kez de
enflasyonun oldukça üzerinde artar. 2021 yılında Merkez Bankası enflasyonun
yükseldiği bir ortamda faizleri düşürmek suretiyle son derecede yanlış bir politika
izlemeye başladı ve bu hamlenin sonucunda enflasyon ve kur yükselişe geçti.
Yatırımcılar reel faizin çok büyük farkla negatif hale geldiğini görünce
tasarruflarını gayrimenkul alımına yönlendirdi. Konut arzının zaten sıkıntılı
olduğu bir ortamda bu şekilde ortaya çıkan talep artışı fiyatların iyice yükselmesine
yol açtı.
Konut fiyatlarındaki artışı aşağıdaki tablodan izlemek mümkündür (kaynak: TCMB, Konut Fiyat Endeksi, TÜİK, TÜFE Enflasyonu Göstergeleri, TCMB faiz tablosu ve TCMB USD kuru tablosu):
Yukarıdaki tabloyu bir grafiğe
dönüştürürsek durumu daha net görmek mümkün olacaktır:
Bir de OECD’nin konut fiyat endeksinde 2015 – 2024 arasındaki gelişmeyi gösteren uluslararası karşılaştırmalı grafiğini paylaşalım (2015 = 100, kaynak: OECD, Housing Prices):
Bu grafik, izlenen yanlış ekonomi
politikasının yol açtığı faciayı uluslararası karşılaştırma temelinde çok daha
net biçimde ortaya koyuyor.
Ekonomi, kahvehanelerde konuşulan konuların deneneceği bir deneme tahtası değildir.
Yazınız için teşekkür ederim.
YanıtlaSil🙏
SilEkonomi Erdoğan için bir deneme tahtasıydı maalesef.
YanıtlaSilMerhaba Mahfi Hocam
YanıtlaSilKıyaslamada konut indeks artışını dikkate almak daha doğru olmaz mı?
Olabilir.
SilMahfi Bey, alış fiyatı / yıllık kira oranlarına bakacak olursanız Türkiye'de ya kiralar çok düşük ya da konutlar çok pahalı. Saygılarımla
YanıtlaSilKonut fiyatlarına göre kiralar çok düşük evet. Bu fakirleşmenin sonucu. Pahalı olan konut fiyatları. Yanlış ekonomi politikası konut maliyetini etkileyen arsa malzeme işçilik gibi birçok faktörün de fiyatının ekstrem artışına sebep oldu.
SilBence konutlar anormal pahalı.
SilHocam " Ekim 10, 2025 tarihli yazınızda Yatırım Araçlarının Son 10 Yıldaki Getirileri Üzerine Bir Karşılaştırmada " Bitcoin bu araçlar arasında yatırımcısına en fazla getiri sağlamış olan araç olarak birinci sırayı açık ara ile alıyor. Onu altın ve konut izliyor. diye yazmıştınız . Konut her zaman değerini koruyor . 2023 yılında seçim öncesi 7,5 milyon konut talebi olmuştu . Bu miktar hiç azalmıyor . Bu kadar talebin olduğu bir sektörde fiyatlar grafikte görüldüğü üzere devamlı artar .
YanıtlaSilHaklısınız ama talebi yaratan büyük ölçüde faizin yanlış set edilmesi ve risklerin sürekli artması.
SilKonut kredisini açmayıp enflasyonu düşerecek hamle yaptıkları için Yeni sistem Emlak konut ve Toki projeleri ile Para basmadan milletin biriktirmiş olduğu altını ve dövizi piyasaya sürerek Bedava para ile konut yapmak istiyorlar
YanıtlaSilmerhaba hocam. altının düşüşü ile birlikte konut sektörüne yönelme olabilir mi? bu yöneliş tekrar konut fiyatlarını arttırır mı? yoksa altındaki aşırı yükseliş/düşüş bir servet transferinin işareti mi?
YanıtlaSilOlabilir ama faiz düşüklüğü kadar ani ve yüksek bir etki yaratmayacağını düşünüyorum.
SilAkla yatkın düşüncelerin kahvehanede konuşulması gerekirken, kahvehanede konuşulan akla hiç yatkın olmayan düşüncelerin, siyasi mekanizma tarafından, ülke ekonomisini belirlemesine bilinçli kötülük demekten başka bir şey bulamıyorum. Doğru olmayan kararlarla belki siyaseten başarılı olabilirsiniz, Ahmet'i Ayşe'yi kandırırsınız ama sofralarından çaldıklarınızı yerine geri koyamazsınız. Ahmet Ağa ve Ayşe Bacı bunun farkına ne zaman varır; ülkemiz doğru bir akılla yönetilmeye başlar. Umudum her zaman var. Akıl, alın teri ve meşakkatin üzerinden gelemeyeceğim hiçbir şey yoktur diye düşünüyorum.
YanıtlaSilHaklısınız. Ama işte haklı olmak neticeyi değiştirmiyor.
SilVatandaş gelirini konuta aktarsın isteniyor. Geliri yoksa da gelecekteki gelirini konuta aktarsın isteniyor. Boş konut stoğu var. İhtiyaca yönelik olmayan lüks konutlar hem piyasayı yukarı çekiyor hem kaynakları boşa harcatıyor.
YanıtlaSilÜlkenin merkezinde inşaat sektörü var.
Teşekkürler
Çok doğru.
SilHocam seneye gene birşey denenecek ekonomide,bakalım bu sefer hangi kahvehaneciler kazana cak ;)
YanıtlaSil😀
SilYazınız için sağolunuz. Paranın sığınacağı liman azalınca konutlar daha değerlendi. Yanlışlıklar sürdükçe belki de bu günler iyi günlerimizdir..
YanıtlaSilDoğru söylüyorsunuz.
SilOrman yangınlarından sonra konut arzı için kereste ihtiyacı nasıl karşılanır? Cari açığın nedeni nedir? Olan konutlar afetlere hazır mı?
YanıtlaSilYanıtı verilemeyen sorular.
Silhocam sadece bir imla duzeltmesi oneriyorum: "ozellikle enflasyonun yüksek, faizlerin düşük, konut arzının düşük, nüfus artışının yüksek, olduğu ülkelerde bir de göç alma olgusu varsa.." -> cumledeki son virgul fazla olmus.
YanıtlaSilBir de anlatim biciminize dair olumlu bir elestiri ileteyim. iktisat yazininda datayi kaynagiyla sunan, aciklayan ve okuyucu dostu sekilde yorumlayan sizden baska bir yazar bulunmuyor. Esasinda okuyucular olarak bizim bu tarz ekonomi makalesi talebimiz yoktu, bu arzi siz yarattiniz. Saygilar :)
Çok teşekkür ederim. Virgülü kaldırdım
SilTartışma yaratmak amacı ile yazmıyorum lütfen bu şekilde algılamayınız. Söylemek istediğim şey bu İmla düzeltmesi takıntısı nedir bizim bu insanımızda. Yazmayacaktım ama dayanamadım. Sürekli imla düzeltme mesajları. Hocam da sabırla ve kibarca cevap vermesi de çok değerli. Bizler ülke olarak belkide esasta kalamayıp, şekilciliğe daha fazla önem verdiğimizden ilerlemekte zorluk çekiyoruz.
SilSaygı ve Sevgilerimle.
Cem
Sevgili Cem Bey, ben bu düzeltmeleri yapan birkaç arkadaşla yazıştım, bana dedikleri şu: "Sizin yazılarınız pek çok sitede, medya organında alınıp yayınlanıyor biz sizin yazınızda küçücük de olsa bir yanlışlık kalsın istemiyoruz." Ben de bu tür düzeltmelere saygı duyuyorum. Aslında yayınevleri biliyorsunuz bu tür düzeltmeler için editörler tutar. Benim yazılarımın editörü olmadığı için ister istemez gözden kaçanlarda okurlar gönüllü editörlük yapmış oluyor. Özetle ben bundan şikayetçi değilim tersine memnun oluyorum. Sevgiler.
SilBence bu bilerek yapılan bir şeydi, bu şekilde İktidara yakın insanlar kazandı; çünkü, ancak Onlar ucuz krediye ulaşabildiler, ancak Onlar krediyi aldılar; bunun yanında İktidara yakın konut üretici firmalar muazzam para kazandılar, servet transferi; ucuz kredi veren, özellikle Kamu Bankaların zararını garibanların vergileriyle kapattılar. Bu bir oyun, ama kötü bir oyun, bu oyunların devamı gelir bence.
YanıtlaSilEvet bu iddiayı öne süren çok sayıda kişi var. Ben müfettişlik disiplininden geldiğim için elde kanıt olmadıkça bu iddiayı temel alamıyorum.
SilÜzülerek ifade etmek isterim ki gayrimenkul, kayıt dışı paranın saklandığı bir depo görevi gördüğü için bu hamle bilerek yapılmış ve son vurgun olarak tarihe geçmiştir.
YanıtlaSilHaklı olabilirsiniz. Her taşın altından bu tür işler çıkıyoır.
SilHaberiniz var mı Mahfi bey?
YanıtlaSil2034 FIFA Dünya Kupası'na ev sahipliği yapacak olan Suudi Arabistan, "havada stadyum" inşa etmeye başladı!
Bir gökdelenin tepesi, "stadyum" olarak dizayn edilmiş, ve maçlar burada oynanacakmış.
2034'teki final maçı için bu stadyum hazırlanıyormuş:
https://x.com/footballcritix/status/1982895823831896540
On binlerce insan hangi asansörlerle oraya çıkacak. Ne kadar boş bir yatırım. Az gelişmiş ülkenin gösteriş budalalığı.
SilHocam dron araçlarla futbolcuların göklerden sahaya indirilmesi planlanıyor..
Sil60 bin seyirciyi de dronla indireceklermiş?
SilHocam merhaba,
YanıtlaSilYazınızda Türkiye’de konut fiyatlarının geldiği noktayı çok açıklayıcı biçimde özetlemişsiniz. Benim merak ettiğim şu:
Şu an konut fiyatlarının reel olarak ederinin çok üzerinde olduğunu düşünüyorum. Uzun vadede bu fiyatların bir şekilde “normalleşmesi” ve konut yatırımının bugünkü kadar kârlı olmamasını beklemek sizce doğru bir öngörü olur mu?
Ancak büyük bir kriz olursa bu fiyatlar düşer.
SilHocam çok haklı.Yaşayarak gördük bunu.Faiz düşüşünde ve dövizin düşüşünde zarar ederek aynen yaşadık.Üstelik bir de enflasyon yapıştı kaldı o günlerin hatırası.
YanıtlaSilAma filmdeki gibi"Sorun bir niye yaptılar?"
Tamamen tekrar seçim kazanma uğruna.
Seçime 1.5 yıl kalmış ileriye dönük göstergelerde büyüme ve istihdamın düşeceğini ve bunun da seçimi kaybetmelerine neden olacağını gfarkettiklerinden bu çılgınca Nass politikasını ortaya atıp uyguladılar.Vatandaş acısını çekti umutlarında da olmadı.Şimdi de toparlamaya uğraşıyorlar ama nafile.
Çok doğru. Çin Atasözündeki gibi: "Bin doğru adım bir yanlış adımı düzeltemez."
SilEge bey'le küs müsünüz?
YanıtlaSilNe kadar saçma sapan sorular sorduğunuzun farkında mısınız?
SilTüm bu istatistikler ne kadar kötü yönetildiğimizin ispatıdır. Algılara inanmak isteyenler çocuklarımızın geleceği için artık gerçeklerle yüzleşmelidirler. Her insanın kendisine şu minvalde bir soruyu sorması lazım. Diyelim ki benim bir fabrikam var. Sadece aynı zihniyette olduğum için fabrikamın başına neden işi bilmeyen birisini getireyim? Hadi diyelim ki işi bilmeyen birisini getirdim ve fabrikamın durumu da son derece kötüye gitti. Peki, bunu gördüğüm halde neden onda hala ısrar ediyorum? Neden çocuklarımın ve torunlarımın geleceğini ateşe atıyorum? Aynı zihniyette olabiliriz fakat işi bilmeyen birisiyle devam etmek istemem hiç de akıl karı bir karar değil. Sonuçta patron benim ve kendimin olduğu kadar çocuklarımın da geleceğini düşünmek durumundayım. Kısacası biz ideolojiyle uğraşıp bu çıkmazdan çıkamazken ve bu yüzden de algılara kanmak isterken, işi ehline verenler çoktan Üsküdar'ı geçmiş oluyorlar.
YanıtlaSilYüksek enflasyonda parası olan için kredi büyük bir nimet. Zengin daha çok zenginleşiyor.
YanıtlaSilMahfi bey, her zamanki gibi harika bir yazı. Teşekkür ederim. Tekin
YanıtlaSil🙏
SilHocam enflasyon oranında dolar kurununda artması gerektiğini düşünürsek sizin tablodan USD kurununda olması gerektiği seviyeyi hesaplayabiliriz.
YanıtlaSilDoğru.
SilMaalesef ne yaşadık ve yaşıyoruz inanmak mümkün değil. 2020 yılında orta gelir ile güvenli hissederken 5 yıl içerisinde hayatta kalmak için çalışan bir lisans mezunuyum.
YanıtlaSil😞
Sil